购买二手房的整个流程是什么？

我国没有全国范围内关于二手房交易流程的强制立法，所以各个城市的交易流程是约定俗成的。各地的交易流程大致相同，都要经历看房、签合同、交定金、网签、付首付、办贷款、过户、交房等步骤。

但是不同的城市，交易流程的细节也不同，比如有的地方有房管局，有的地方房管局和国土局合二为一（政府机构设置不同）。2007 年《物权法》出台之后，才有所谓预告登记的概念，但是 2007 年之前，为了解决一房二卖和缴税问题，就出现了网签的概念，所以有的地方要预告登记，有的地方要网签，有的地方网签就是预告登记。

交易政策也在不断变化，原来网签和贷款之间没有关系，因为出现了购房人在避税的同时又多贷款的情况，于是政策就调整为由网签价格决定贷款额度，帮助银行规避了风险。随着限购政策的发布，交易流程也在不断地调整——这些调整都是每个城市独有的，甚至会具体到某个区（比如北京通州有自己的限购政策，海淀一度是资金监管的试点区），所以我写这本书的时候就遇到了一个问题：我无法预知你所在城市的交易流程在你看书的时候是不是又更改了。此外，城市不同，某个具体事项的叫法也略有不同，甚至连交易习惯——比如买家承担多少中介费，中介是否允许买家卖家见面，都是不同的。

所以，不同的城市，二手房交易流程（细节）是不一样的。同样的城市，交易流程也在不断更新完善。

怎么解决这个问题？首先，我会梳理主要的交易流程，读者可以按照本书的建议规避风险。其次，你可以去中介或者政府的不动产交易大厅咨询。一般来说，专业的中介都能给你讲解购房流程——中介是个有高度地域性的职业，东城区的中介和朝阳区的中介对交易流程的认识会不同。如果你没有中介可以咨询，去政府网站或者直接去不动产交易大厅咨询，也可以得到权威的答案。

熟悉交易流程是买个好房子的重要前提，通常来说你在找中介看房的时候顺便就能解决这个问题。

交易的基本流程如图 9–1 所示。

图 9–1

为了方便各位理解，我给读者朋友列出了北京市二手房交易的基本流程，跟上图略有不同，但是大同小异（如图 9–2 所示）。

下面我就根据二手房交易的流程图，给各位读者讲解一下我们在二手房交易中需要注意的几个步骤，分别是：

1. 产权调查

2. 签合同

3. 网签（预告登记）与交首付款

4. 卖家解抵押

5. 银行面签及住房抵押 6. 缴税

7. 房屋权属转移

8. 交房，支付尾款

图 9–2

一、产权调查

产权调查，俗称「拉产调」。这个步骤在二手房交易过程中至关重要，关系到你能否取得相关房屋的产权。在房屋交易的过程中，经常会出现这样或者那样的风险。房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。在做产权调查的时候，购房人要注意以下两点。

•房屋是否存在查封。如果你买的房屋存在查封，说明业主在外面有债务。如果遇到法院「轮候查封」的情形，购房人在解除房屋上的第一笔「查封」后可能还需要解除「第二笔」、「第三笔」，最后我们的购房人很可能会遭遇「钱房两空」的问题。

•房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续。

在上述两种情况下，如果定金、首付款已支付，购房人很可能面临房屋无法取得，已支付的款项也无法得到返还的情况。事实清楚的官司虽然容易赢，但实践中无法执行的案件实在太多，尤其是被申请执行人没有任何财产的时候。这两年我国的执行案件办结率大幅上升，一个重要原因就是现在很多执行不了的案件可以「终结本次执行程序」（简称终本），而终本就算执行办结一个案件。所以，如果你对交易相对方不太信任，一定要做好产权的调查。当然，对于已付资金的安全，我们可以通过资金监管来保障。