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提问：雕叔你好!有个问题想咨询下你，希望能得到你的指点。我们夫妻俩在崇州工作，现在崇州—套房，温江—套房。目前想法，想把温江房子（香悦云庭）装修，用于自住，娃娃打算在温江读书，通勤崇州大约半小时。打算一年后卖掉崇州房子（全款），大约90W加上手上4OW，打算到成都市区投资个200W的房子，这样是否可行，会不会太过折腾?是等入住温江后卖崇州置换，还是现在卖崇州置换，然后租房，纠结中。另外，这个预算成都有哪些推荐的板块?麻烦指点一下，谢谢!

回答：感谢赞赏！个人建议，入住后置换。首先租房和搬家都是需要付出资金和时间成本的，你装好了，起码也要等几个月才能入住，这段时间对你来讲不划算，真没必要现在着急卖。如今成都楼市，新房肯定是越来越贵，有剪刀差的新盘基本上已经很少，即使有，报名的人数也很多，很难抢到。没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状态，现阶段来看，这几个月市场变化不会太大，即使涨也是小幅度上涨。200万推荐。新房推荐，投资可以不看区域，有性价比就上。二手房，给你几个盘，你可以做参考。如果有高新资格的话，首选高新。没有可以看看九龙仓御园。华润二十四城，中海新华府。绿地468，中粮香颂丽都，等类似的盘。配套相对来说都还不错，以后无论是租还是卖都好出手。咱们普通人投资以求稳为主，这些盘，跟着大盘上涨没有什么太大的问题，虽然涨幅不会太大，但相对来说比较安稳，保值。

提问： 雕叔你好，本人在东莞厚街上班多年，目前手上现金38万左右，想在厚街东逸翠苑买套二手两房，前几天去看了套83点多的10楼180万，犹豫了下，被别人签了，其他一套六楼朝东，有点不太满意，要价188,想问下东逸翠苑怎样，你的建议？另外内部资料发我，谢谢雕叔！

回答：你好，先说下东莞楼市现状:凤岗，塘厦,清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。长安有自己的内在实力，会一路停不下来。虎门借助交通优势也不会太差。松山湖东莞的经济亮点，只会更好。南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。令人担忧的就是:石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。所以投资角度，厚街板块在东莞不是最优选，但你是刚需自住，且你预算偏少，东莞房价涨过一波 现在已并不便宜，所以自住加投资还是可以考虑，对于刚需 更应该把自住放第一位。另外说说这个楼盘：东逸翠苑是个大规模的老社区，内部配套完善，居家生活氛围浓厚，小区品质较好。小区于2004年建成，楼龄较老;小区规模大,分为住宅区和开放商业街，内部配套齐，小区入住率较高，平时小区的居家生活氛围比较浓厚。东逸翠苑小区的品质对比周边同等价位的小区来讲，还是比较好的，但是小区楼龄较老，如果十分在意小区楼龄的购房者不建议购买;但对小区楼龄没有特殊要求的，可以考虑下。东莞刚需买房建议，详见知识星球内部。

提问：雕叔你好，我是普通资格，新政出台后普通资格摇号无望。但确实需要刚改善换房，在看二手，目前住金融城附近刚需小区，很犹豫攀成钢的伊泰天骄还是金融城附近如城南一号等二手房，想买改善又想考虑周边配套学区等，想问哪个区域更合适，如果金融城比较推荐哪个楼的二手?谢谢！

回答：能买伊泰天骄，就已经是傲视整个成都的购房者了，从产品来说，伊泰天骄和城南一号都是成都最贵的二手房了，从地段来看城南一号更好一些，包括学区也更有优势，但伊泰天骄的产品更好，各有优劣，如果你非要二选一，我还是建议你买城南一号，因为伊泰天骄是顶级豪宅定位，中学对口学区也是一个硬伤，所以感觉城南一号更符合你一些。

提问：雕叔你好！成都经过前几年的暴涨后，发现今年二手房房源放出来不少，而且成交周期明显长了，除了好的双学区房价坚挺些，很多都在降价出售，但是对比去年同期还是均价还是高了三四千，这个时候冲进去担心站岗，如果置换，什么时候入手合适？

回答：新盘火热，二手有价无市。这就是中国目前很多城市的二手房市场现状：1：新房普遍限价。比二手房诱人，成都二手房比新房的限价贵很多，甚至达到50%——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大；2：有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，和新房比较确实没优势。人们买房，总会切实地图需求，因此要求房子有特点：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。没有亮点的二手房，存在流动性问题，也就是“无市”了。但，二手房也有意义，特别是带有学区属性的二手房，却是刚性需求。其他房子可以等等、观望、无所谓，但小孩要上学等不了，好的民办校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。中高端板块的改善房，其实去年在高新等热点板块涨幅不低了，“美好生活”的向往是其一，资金也有避险需求，未来怎样尚不知晓，但往更好的板块更好的房子上，至少住得舒服的同时也更有安全感。另外， 等限价新房卖完了，房地产市场只剩下：地王房、二手房。不谈涨，但二手房还有一个房价稳定的预期。因此，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了至于价格倒不怎么跌。

提问：雕叔你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后的发展。

回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹的川师板块）。第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。

提问：请教雕叔：一、普通老人票考虑投资，未来租金抵按揭：1、招商大魔方玺悦，三年次新房3.8，共520万。        2、誉峰那一带的二手带旧装修4万左右，500万一套。   3、中洲二手3.5清水400万。   上面这些比较起来，可以买吗？如果可以，买哪个？二、大魔方旁边的金融广场，清水，预估价格2.2-3，全部230以上大户型，网红盘可能性很大，总价最少600万，值得等吗？三、大魔方520万，每平米4万，预估5年后涨到5万。有一万差价。从投资回报率来算，房屋溢价136万，除以支出、除以年限5年，算下来年回报率只有6.5%，这样计算合理吗？ 四、天府新区麓湖马上要开一个盘，值得入手吗？

回答：你好性价比最高的我觉得中洲的还可以，中洲学区要好些，金融广场周边住宅密度不高，高端写字楼更明显，像是专门给高管提供的产品服务，虽然单价低但是总价高，未来接盘的人受纵更小，还是选择一些住宅属性更纯粹更聚集的吧！麓湖长滩还是可以值得一摇的！

提问：雕叔你好！我在三、四线城市有一套闲置房，价值100万，考虑到三四线城市的房子保值不好，想把这套房卖了，在成都买一套（成都我已经有一套，还有一套购房资格，但新楼盘几乎摇不到号，只能买二手房）。所以我主要是想以投资为主，自住为辅，在成都5+2购买一套次新房，由于有老年人，如果带花园的户型最好。我自己根据需求了解了下成都的房子，我的预算在150W左右，5+2区域价格已经很高了，所以想咨询下，我这个预算在5+2有没有好的推荐，如果没有的话，周边有没有好的推荐？比如：温江光华大道怎么样？有什么楼盘推荐的？

回答：你好，作为普通资格，在成都150万买新房很难，买二手房也很难，为了不必要的浪费精力，我们建议还是着重看二手房即可。其实不论是5+2也好，还是二圈层也好，这样的价格，都是可以买得到的，但是从投资的角度来看，能买一圈层就尽量买一圈层，而不是主要去看二圈层。考虑到有老年人，可以考虑低楼层的带花园的套二、套三楼盘。可看推荐以下适合老人自住的青羊区——元益花园（万家湾板块，人气旺）；高新区——御廷上郡（中和板块，潜力大）；成华区——上霖东方（地铁附近，中环楼盘）；金牛区——东原亲亲里（地铁口，西门上风上水）、远洋朗郡（西门公园房，安静不吵）；从另一个养老的角度来看，温江也确实不错，比较推荐中铁瑞景澜庭、金科天宸、西班牙森林二期、中铁丽景书香、洲际银海湾等楼盘。以上楼盘，都有符合预算内的带花园次新房源，可以着重先看5+2区域，其次再看看温江区的地铁口养老房。

提问：雕叔你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子太少了，不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：雕叔，你好，请教个问题，目前手上两套房都在郫都区，绿地国际花都（无贷款）+花样年香门弟（公积金贷款70万+商贷10万），后续是提前把商贷的10万先还了呢，还是卖绿地这套，去五城区买个二手次新房（子弹有限买不了太大）？求未来保值考虑！

回答：主城区的优势是资源集中，涨幅最快。说说板块轮动顺序:重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。目前成都只有青白江，新津这些近郊不限购。二线城市普遍新房癌居多，大部分年轻人宁愿买郊区的新盘，不愿意买市区老破小，所以导致郊区新盘价格越长越高。当郊区新盘与市区二手房价格差异不大时，主城区开始价值回归。所以现阶段先买主城区的价值洼地。希望能帮到您！

提问：雕叔您好,我是前段时间提问北星城那边二手房的，由于各种原因还没下手，一直考虑等幸福桥TOD的幸福拾光开盘，现在消息幸福拾光马上拿证了。幸福拾光总价210左右清水洋房，就是太靠近地铁高架，怕有噪音，买得话月供压力大，三个小区二手房我考虑总价160- -180左右的，相对月供压力小些。请综合考虑投资价值和流通性，幸福拾光和北星城，保利公园里，碧桂园城市花园的二手房，哪个更值得下手。

回答：幸福桥是高架地铁站，这个确实会有一定的影响，整体来看虽然幸福拾光是洋房产品不错，加上是TOD项目，后劲不可以忽视，但是，是清水交付、装修费还有一大笔，另外靠近高架噪音不能避免，加上超过你的预算，我们还是建议你买之前看好的北星城二手房为宜，一方面位于北部新城核心地段，另一方面距离周边两条地铁线都距离适中，再者位于楼盘密集区域，具有抱团作用，最后小学等教育已经配套成熟，更具有成长性。

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