又到财报季！一文摸清14家商业地产大佬的最新“家底”

 

铱星导读

3月作为年度财报月，商业地产玩家们纷纷秀起了“肌肉”。纵使当下我们的生活已经恢复正常，但还是可以从TA们发出的2022年度报告中，窥探到疫情对商业地产行业留下的“后遗症”之深。

与之息息相关的一组数据显示，据国家统计局数据，2022年，社会消费品零售总额为43.97万亿元，同比下滑0.2%，其中，服装鞋帽、针纺织品类商品零售额累计为13003亿元，同比下降6.5%。2022年11月，消费者信心指数跌至85.5，是1991年统计该项指标以来的最低值。

在此背景下，商业地产行业去年的表现如何？为此，铱星云商盘点了行业内14家上市企业2022年全年报告中商业物业的经营情况（按年报发布时间顺序排列），供业内借鉴参考。

来源 | 铱星云商新媒体中心

龙湖集团

3月17日，龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）发布2022年年度业绩公告。公告显示，2022年度，龙湖集团合同销售额为2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米；营业额（收入）同比增长12.2%至2505.7亿元。

龙湖集团目前的投资物业组合主要包括购物商场及租赁住房，其中，购物商场分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

2022年，龙湖集团新增运营商业项目15座，其中包含12座重资产天街及3座轻资产项目。截至报告期内，龙湖集团已在全国32座城市累计获取139个项目。

截至2022年底，龙湖集团已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%。因各地防疫管控要求，2022年龙湖集团在运营商场遭遇不小挑战，但得益于稳定的出租率及租金结构，租金收入同比增长16%至94.3亿元。2022年，龙湖集团旗下商场营业额为人民币423亿元；全年平均日客流200万人次。

2023年，包括重庆礼嘉天街C馆、苏州胥江天街、宁波海曙天街、济南北宸天街、长沙芙蓉天街等项目在内，龙湖集团约有10座商场计划开业。

天虹股份

3月18日，天虹数科商业股份有限公司（以下简称“天虹股份”）发布2022年年度报告。报告期内，天虹股份实现销售额超335亿元、同比下降3.57%，营业收入121.25亿元、同比下降1.17%，归属于上市公司股东的净利润1.2亿元、同比下降48.26%。

据了解，天虹股份主营业务有平台型与垂直型两类。平台型业务为百货和购物中心，以联营、租赁等合作模式为主；垂直型业务为超市，主要是自营模式，其拥有“天虹”、“君尚”、“sp@ce”三大品牌。2022年，购百营业收入39.31亿元，同比减少6.55%；超市营业收入79.43亿元，同比增长5.78%。

其中，营业收入排名前十的门店为中航城君尚购物中心、宝安中心区天虹购物中心、深圳公明天虹、南昌中山天虹 、深圳常兴天虹、新沙天虹购物中心、深圳福民天虹、深圳沙井天虹、深圳坂田天虹、深圳布吉天虹。以上门店累计营业收入占公司整体营业收入的比例约21%，面积占比约 11%。

2022年，天虹股份新开吉首天虹购物中心、海丰天虹购物中心、吴江天虹购物中心等3家购物中心，以及sp@ce吉首天虹店、sp@ce海丰天虹店、sp@ce吴江天虹店、sp@ce光明凤凰城店、sp@ce龙华购物中心超市、sp@ce安义赣电华府店等6家超市，其中sp@ce光明凤凰城店、sp@ce安义赣电华府店为独立超市。

截至报告期末，天虹股份已签约待开业的储备项目共计14个，面积合计约74.24万平方米。其中，购百数量10个、面积约72.59万平方米；独立超市数量4个、面积约1.65万平方米。

为优化公司门店结构，天虹股份2022年关闭深圳松瑞天虹和16家超市（其中独立超市11家），深圳后海天虹、吉安泰和天虹（加盟）因合同到期停止经营。

同时，未开业的湖南耒阳项目、湖南醴陵项目、湖南永州金盘世界城项目、福建龙岩项目、江西南昌永通项目、江西上饶君悦新天地商业街区项目、广东东莞旧锡边城市更新项目、广东湛江飞鹏项目、广东茂名飞鹏项目以及7个独立超市项目解约。

截至报告期末，天虹股份已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、四川共计8省/市的35个城市，共经营购百102家（含加盟、管理输出6家）、超市门店119家（含独立超市30家），面积合计逾466万平方米。

招商蛇口

3月21日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）发布2022年年度报告。数据显示，2022年，招商蛇口营业收入1830.03亿元，同比增长 13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。资产运营方面，2022年招商蛇管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。报告期内累计减免租金约8.4 亿元（并表范围减免租金7.49亿元）。

集中商业业态方面，截至2022年末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目4个，总建筑面积约404平方米。2022年，招商蛇口集中商业运营收入（未扣除租金减免金额）为12.89亿元，实EBITDA4.69亿元。

2022 年，招商蛇口开出厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客厅、上海东虹桥中心、南昌·赣电九方荟等7个集中商业项目，开业率均超过90%。据招商蛇口透露，2025年前，包含2023年在内，招商商管还有32个商业项目将逐一开业亮相。

金地商置

3月28日，金地商置集团有限公司（以下简称“金地商置”）发布2022年度业绩公告。报告显示，2022年，金地商置实现总收入103.02亿元，同比下降27%；毛利23.37亿元，同比下降19%；公司持有人应占溢利约23.11亿元，同比下降42%。

报告期内，金地商置（含联营及合营公司）持有在营运的商业项目总建面约92万平方米。截至2022年12月31日，商业项目录得租赁及相关服务总收入约人民币10.17亿元，同比增长约50%。

受惠于租金增长及更多新商业项目开业，截至2022年12月31日，金地商置从商业及产业园项目合共录得租赁及相关服务总收入约人民币16.87亿元，较2021年同期增长47%。其中，包括南京雨花创新中心、南京河西金地广场、上海闵行科创园、上海嘉定智造园、成都科陆等商业及产业园项目的出租率均达90%以上。

2023年，金地商置将开业的主要商业项目包括北京、上海、苏州、杭州及南昌共8个商业／写字楼项目，建面约40万平米。

银座股份

3月28日，银座集团股份有限公司（以下简称“银座股份”）披露2022年业绩。财报显示，2022年，银座股份营业收入同比下降5.14%至53.79亿元，完成年初制定经营计划的96.05%；实现归属于母公司所有者的净利润-1450.22万元；实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润-4852.23万元。其中，商业营业收入同比减少6.27%至53.39亿元；房地产业营业收入4008万元，同比增幅256.19%。

据悉，该公司主要从事商品零售业务，经营业态覆盖百货商场、大型综合超市、购物中心。其坚持多业态的垂直细分定位和立体化发展战略，深耕山东市场，同时兼顾省外周边地区拓展布局。截至2022年底，该公司拥有116家门店(潍坊临朐华兴23 家)，分布于山东省内11个地市及河北省，建筑面积达310.75万㎡。

从门店情况来看，2022年，银座股份新开泰安市政广场1 家门店，关闭4 家门店。此外，截至2022年底，该公司受托管理大股东商业集团控股子公司山东银座商城股份有限公司旗下所有非上市门店46 家。另外，2023年1月8日，该公司新开1家大型综合超市东营黄河店，建面达6942.18㎡。

报告期内，银座股份于泰安市政广场店、济南堤口路店等门店实现市集业态转型，通过聚焦“市集”模式，突出品质和价格优势。在线上业务方面，该公司通过组建专业直播团队、创新导购侧营销工具、优化分销业务模式等方式，提高线上营销能力，线上销售同比增长160%。

据了解，2022年6月18日，银座集团银座市集业态在全城首发亮相，银座市集致力于打造出“市”的舒适环境，“集”贸市场的生活味，还有“未来”的潮流领先感。

华润置地

3月29日，华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）发布2022年年度报告。报告显示，华润置地2022年全年综合营业额为人民币2070.6亿元，按年下降2.4%。其中，开发物业营业额为人民币1761.6亿元，按年下降4.2%；投 资 物 业（包括 酒 店 经 营）营 业 额 为 人 民 币170.2亿 元，按 年 下 降2.4%，如 剔 除 租 金减 免 影 响，营 业 额 人 民 币192.6亿 元，按 年 增 长10.5%。

聚焦至商业部分，2022年，华润置地购物中心营业额137.6亿元，同比降低1.3%（还原年内减租影响，同比实际增长13.0%），出租率96.2%，同比降低0.8%。截至2022年12月31日，华润置地在营购物中心面积798万平方米，同比增加19.3%，权益面积660万平方米。公告显示，2022年内，华润置地新开13座购物中心，其中包括6座万象汇、4座万象城、2座万象天地及首个万象食家项目。

截至2022年12月31日，华润置地投资物业土地储备面积为987万平方米，权益面积为682万平方米。其中，商业土地储备面积673 万平方米，占比68.2%，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、 成都等30个核心城市。华润置地表示，以购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。

宝龙商业

3月30日，宝龙商业管理控股有限公司（以下简称“宝龙商业”）发布2022年年报。报告期内，宝龙商业实现营业收入25.49亿元，同比增长3.5%；毛利润8.34亿元，毛利率稳定在接近33%；归母核心净利润5.17亿元，同比增长4.8%。

其中，宝龙商业实现商业运营业务收入20.58亿元，同比增长2.0%，占总收入的80.8%，其中来自第三方项目收入2.11亿元，同比保持正向增长；住宅物业业务实现营收4.91元，同比增长9.9%。

商业运营服务方面，2022年，宝龙商业新开8个项目，包括台州椒江宝龙城、杭州科技城宝龙广场、厦门同安宝龙广场、厦门塘边宝龙天地、湘湖慢生活文旅街区、杭州富阳东方茂商业、金帝星隆城、德兴雨帆宝龙广场。

截至报告期末，宝龙商业已开业建筑面积约为1060万平方米，较2021年同期增加70万平方米；已开业项目数93个，较2021年同期净增5个；合约建筑面积约为1520万平方米，较2021年同期增加110万平方米；运营中的零售商业物业平均出租率为92.6%。

2022年，宝龙商业新增签约项目11个，签约面积达104万方，其中独立第三方签约项目7个，面积54万方，签约面积占比首超50%。截至2022年，宝龙商业独立第三方累计签约面积达249万方。

随着宝龙商业数智化转型进入加速期，2022年宝龙商业全新推出了以AI为核心，链接运营端、投资端、经营端及消费端的“智慧引擎”计划，通过创新经营让线下更有趣，持续创造新颖有温度的购物环境。

2023年，宝龙商业计划开业13个项目，包括余姚宝龙广场、景德镇宝龙广场、金华金义宝龙广场、徐州和信宝龙广场、杭州拱墅宝龙广场、邳州宝龙广场、临海宝龙广场、舟山普陀宝龙天地、厦门圆博苑宝龙天地、厦门文灶、海盐北大街、天台文化中心宝龙天地、温州乐清宝龙广场。

宝龙商业表示，新形势下，将继续坚持五年战略目标不变，在质量与速度并重的策略下，进一步夯实基础优势，计划2023年内新开业项目总数不少于13个，其中购物中心不少于8个。

万科集团

3月30日晚，万科企业股份有限公司（以下简称“万科集团”）发布2022年度报告。2022年，在行业前所未有的震荡下，万科集团实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。

聚焦商业业务方面，截至2022年12月31日，万科集团累计开业 242 个商业项目（含 138 个社区商业项目），建筑面积 1227.7 万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。其中印力累计开业102个商业项目（含23个社区商业，29 个轻资产输出管理项目），建筑面积 868 万平方米；规划中和在建商业建筑面积为124.4 万平方米。

报告期内，万科集团商业业务(含非并表项目)营业收入 87.2 亿元，同比增长 14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入 54.8 亿元，同比增长 4.8%，整体出租率 93.2%，同比下降 2.1%。

年报显示，2022 年万科集团 25 个商业项目如期开业，建筑面积 91.8 万平方米。其中福州烟台山商业漫步街区二期于2022年9月底开业，项目深度融合在地文化，引入众多首进品牌，开业后迅速成为当地艺文商业城市地标。

万科集团表示，为实现特征相近项目的资源集约利用，其正在推进将7个地产区域 BG 的部分商业项目委托印力管理，以提升整体商业资产运营质量。印力也积极探索通过组织建设提升产品竞争力，成立印象阳光事业部，以专业军种的条线管理方式，结合对本地市场的理解，强化对“印象汇”产品线的支持。

星盛商业

3月31日，星盛商业管理股份有限公司（以下简称“星盛商业”）官微发布2022年度业绩报告。报告显示，星盛商业2022年度收入为5.62亿元，同比下降1.8%；毛利为3.13亿元，同比下降5.3%；毛利率约55.7%，保持行业较高水平。

截至2022年12月31日，星盛商业在营项目26个，在营面积191万平方米。期内，全线出租率维持在92.5%，合作商户数量超4800家。

其中，标杆项目深圳福田星河COCO Park作为全国首个公园情景式购物中心，报告期内，项目一期出租率保持在98.5%。2022年，星盛商业新开5个项目，即恩施星河COCO City、嘉兴星河COCO City、广州南沙大涌星河COCO Garden、灌南恒基星河COCO City、亚洲金融中心项目。

作为大湾区领先的商用物业运营服务供货商，截至2022年12月31日，星盛商业共服务65个项目，覆盖中国24个城市，合约面积达370万平方米，其中第三方项目的面积占比达60%。2022年，新拓展项目6个，新增合约面积44万平方米。

其中，星盛商业成功签约茂名信宜星河COCO City、济宁星河COCO City、济宁星河iCO、山水奥莱·六安星河COCO City、珠海来来星河COCO City共计5个第三方项目。

2022年，星盛商业还全维度构建会员数字化运营体系，通过建立生态小程序、线上线下立体式触达会员，以及深化企业微信私域运营能力等运营手段，实现会员业务持续增长及创新。截至2022年12月31日，星盛商业会员规模数量超310万，其中高端卡会员数量同比增长33.5%。

展望2023年，星盛商业表示，将重点打造“运营年”，坚持长期主义，回归商业运营本质，强调品质和效率的双重提升，达成出租率不低于95%的目标，完成5-7个项目的开业，并最终实现集团的高质量发展。

中海地产

3月31日，中国海外发展（以下简称“中海地产”）发布2022年年度报告。2022年，中海地产集团收入为人民币 1803.2 亿元。其中，中海地产商业物业收入为人民币 52.6 亿元。在土地储备方面， 中海地产在中国内地 16 个城市新增 40 幅土地，新增总楼面面积为 739 万平方米。截至2022年12月31日，中海地产系列公司土地储备为6842 万平方米。

聚焦商业板块， 中海地产指出，2021－2023 年，中海地产新增持有型商业项目迎来入市高峰，其中，2021 年新增18个，2022年新增15个，2023年预计新增20个商业项目投入运营，三年合计新增商业项目53个。

2022年，克服疫情影响，中海地产的持有型商业物业经营稳健，商业物业收入达人民币 52.6 亿元，同比增长 1.8%。同时，新增 15 个运营商业项目，包括 5 个购物中心、1 栋写字楼、6 家星级酒店、3 栋长租公寓，新增商业运营建筑面积 88 万平方米，为商业收入加速增长注入新的动能。其中，5个新入市购物中心分别为广州亚运城广场一期、北京金安环宇荟、北京瀛海环宇坊、苏州环宇荟、济南华山环宇城。

大悦城地产

3月31日，大悦城地产有限公司（以下简称“大悦城地产”）发布2022年年度报告。2022年，大悦城地产营业收入总额约人民币208.31亿元，同比增长69.2%，其中，物业开发收入约人民币164.84亿元，同比增长130.6%，交付物业结算面积和平均结算单价分别同比增长99.7%和15.5%。

大悦城地产业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态。在商业地产方面，报告期内，大悦城地产购物中心业务实现销售额约人民币248亿元，租金收入录得约人民币约21.58亿元，购物中心平均出租率93%。

为缓解合作商户经营压力，2022年，大悦城地产给予2022年内承租集团所属物业且符合政策减免要求的租户进行租金减免，年内累计减免金额约为8.2亿元。受此影响，大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为34.93亿元，较上年下降13.9%。购物中心、写字楼及其他收入占比分别为79%、15%、和6%。

商业轻资产方面，大悦城轻资产运作天津和平大悦城、昆明大悦城、上海长风大悦城、西安大悦城、长沙北辰三角洲大悦城、绍兴国金大悦城等项目，并新增广州黄埔大悦汇、成都金牛大悦城、渖阳金融中心大悦城3个管理输出项目。管理输出项目录得收入约为人民币1.68亿元。

大悦城地产指出，在后疫情时代，零售地产市场将继续更迭，聚焦消费者不断变化的偏好，提升消费体验、鼓励实地探店、增加与消费者的真实互动将成为发展重点，这些对于商业地产的运营提出了新的挑战。未来，大悦城地产将继续践行“城市运营与美好生活服务商”的定位，顺应行业发展趋势，抓住行业机遇，整合多领域资源，持续优化运营能力，实现良好的经营业绩。

合景泰富

3月31日，合景泰富集团控股有限公司（以下简称“合景泰富”）发布2022年年度报告。报告显示，2022年，合景泰富收入约为134.53亿元，较2021年减少43.6%。

从商业业务来看，合景泰富的商业版图已经成功布局于粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区，已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个。

目前，合景泰富拥有三大购物中心产品线，分别为拥有打造时尚、健康与精致“乐活”全业态生活方式的悠方商场，专门为年轻潮人们提供摩登时尚的消费体验和充满个性的生活方式的摩方商场，以及以社区、家庭为依托，着力为社区商业营造活力、休闲、便捷、充满生活气息的消费体验悠方天地。

2022年4月，华南首座“悠方”—— 广州知识城悠方商场开业。作为华南首座悠方，项目以更加包容开放的态度打造城市多变空间，打造广州东部商业新地标。广州知识城悠方在开业6天累计客流量达31万，聚合超70%首店品牌。

合景泰富指出，未来，旗下商场将坚持与消费者对话，传递“艺术 · 生态 · 乐活”的核心理念，持续塑造“共情力、场景力、审美力”的商场。

新城控股

4月1日，新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）发布2022年年度报告。报告指出，2022年，新城控股商业运营总收入100.06亿元，同比增长15.82%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%。

聚焦商业板块，新城控股表示，2022 年，居民消费和众多品牌商户开新店意愿均受到较大影响，吾悦广场也承受了较大的经营压力。但同时，新城商业也表现出良好的韧性。报告期内，新城控股完成15座吾悦广场开业。截至报告期末，新城控股在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1319.74万平方米，出租率达 95.13%。

报告期内，新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营 及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，占新城控股业绩贡献比重逐步提高。

结合当前经济形式和国内购物中心经营现状的形势，新城商业深度运营，面向未来，回归本质，从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，从而构建以用户为核心， 满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

恒隆地产

4月4日，恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆地产”）发布2022 年年度报告。报告指出，截至2022年12月31日，恒隆地产及其附属公司的总收入与2021年持平，为港币103.47亿元；营业溢利则下跌2%至港币72.53亿元。物业租赁收入减少3%至港币100.31亿元，跌幅主要受2022年第二季度起人民币兑港元贬值及上海的商场受疫情影响而于4月和5月停业所致。期内，恒隆地产录得港币3.16亿元的物业销售收入。

目前，恒隆地产在内地的商场组合分为高端商场和次高端商场两类。公告称，由于各项地方疫情防控政策和疲弱的消费者情绪令营运环境充满挑战，恒隆地产的商场组合收入较2021年减少1%。其中，高端商场的收入与2021年相比录得1%的跌幅，而次高端商场的收入按年下跌4%。

此外，恒隆地产还提到一个现象，即客流量减少对高端购物商场销售额的负面影响较小。上海如此，其他地方更是如此。例如，无锡恒隆广场受疫情重创，顾客减少了21%，但销售额仍上升1%。大连恒隆广场的客流量减少了6%，但销售额却跃升67%。昆明恒隆广场是个旅游热点，客流量和销售额分别下降6%和4%。

未来，恒隆地产将通过推行各项市场营销活动和会员计划“恒隆会”把握市场机遇，带动旗下商场的客流量，并刺激顾客消费。

商业观察

上市商业企业的年报还在不断披露中，后续，我们也会持续关注并报道其他企业的年报情况。从目前企业披露的财报情况来看，疫情给商业地产行业带来的“后遗症”虽有之，但更多的企业，也克服了疫情影响，交出了一份满意的答卷。

春分已至，疫情阴霾终将散去，各大企业也进入加速快冲阶段。像龙湖集团、招商蛇口、宝龙商业等商业地产玩家计划于今年开业的商业项目数量都达到了10+个。

而在深度运营的过程中，数智化、轻资产、绿色商业等已经成为很多企业都在关注的问题。例如在数智化方面，像龙湖集团的“龙湖智创生活”，宝龙商业的“智慧引擎”计划，都是他们提升运营力的重要一环。

在更加精细化的市场中，这些商业地产玩家又将如何突破期待，带来耳目一新的产品，让我们一起期待！

※ 注：企业信息源自企业年报、公开信息及第三方渠道信息

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