物业纠纷案例精选：人民法院报2014—2018｜审判研究ilawtalk
陈枝辉 北京天同律师事务所
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六个物业纠纷典型案例裁判规则 音频： 进度条 00:00 18:58 后退15秒 倍速 快进15秒
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本期天同码，案例来源于《人民法院报•案例精选》2014年至2018年部分物业纠纷精选案例。
规 则 要 述
01 . 小区业委会成立之后，有权解除前期物业服务合同
业委会是业主大会执行机构，业委会已另行与其他物业公司签订物业服务合同的，其有权解除前期物业服务合同。
02 . 建筑区划内共有部分判断，应结合各因素综合考量
建筑区划内共有部分的判断，应结合建筑性质、用途、规划设计图纸及建筑面积、成本分摊情况等因素综合考量。
03 . 物业公司擅自利用公共区域所获收益，应交业委会
物业公司未经业主大会同意，擅自利用公共区域开展经营活动所获收益，业委会有权要求其扣除合理成本后返还。
04 . 电梯紧邻居民住宅楼卧室，噪声限值应为30分贝
电梯紧邻居民住宅楼内卧室，参照《社会生活环境噪声排放标准》认定住宅楼内电梯噪声污染应更为客观、合理。
05 . 在小区公共绿地排放地源热泵管井，不属合理利用
小区业主有权利合理利用公共资源，但不得违反法律法规、管理规约或损害他人合法权益，同时应尊重公序良俗。
06 . 非合理需要利用小区共有部分搭设管道，构成侵权
利用小区共有部分搭设管道，虽该行为不应认定为从事经营性活动，但只要不构成“合理需要”，仍属侵权行为。
规 则 详解
01 .小区业委会成立之后，有权解除前期物业服务合同
业委会是业主大会执行机构，业委会已另行与其他物业公司签订物业服务合同的，其有权解除前期物业服务合同。
标签：物业纠纷｜物业合同｜合同解除｜前期物业
案情简介：2011年，物业公司与开发公司签订前期物业管理服务协议，合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日。2017年，小区依法成立业主委员会。2018年，业委会通知物业公司终止前期物业合同。因物业公司拒绝致诉。
法院认为：①业主大会系业主自治性组织，业委会是业主大会执行机构。依最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，业委会有权提起诉讼，故业委会在本案中作为原告提起诉讼，主体适格。②《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，小区召开业主大会，并选举成立业主委员会，前期物业管理服务协议履行期限为2011年7月21日至2014年7月21日，物业公司未被继续选聘为物业服务企业，且业委会已另行与其他物业公司签订物业服务合同，物业公司不存在继续提供物业服务情形，双方之间前期物业服务合同终止。判决物业公司搬离小区，并依法移交相关设备等。
实务要点：业主大会系业主自治性组织，业委会是业主大会执行机构，业委会已另行与其他物业公司签订物业服务合同的，其有权解除前期物业服务合同。
案例索引：河南濮阳中院（2018）豫09民终2021号“某业委会与某物业公司物业服务合同纠纷案”，见《业主委员会有权解除前期物业服务合同——河南濮阳中院判决某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案》（房善增、徐朦朦），载《人民法院报•案例精选》（20181122:06）。
02 .建筑区划内共有部分判断，应结合各因素综合考量
建筑区划内共有部分的判断，应结合建筑性质、用途、规划设计图纸及建筑面积、成本分摊情况等因素综合考量。
标签：物业纠纷｜公共设施｜共有部分
案情简介：2016年，大厦业主刘某以大厦业主宾馆占用电梯出口疏散通道和垃圾集中点、公厕、楼顶建筑一层临时用房，侵犯其合法权益为由，诉请排除妨害、恢复共有部分公共使用功能。
法院认为：①《物权法》第83条规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以向法院提起诉讼。刘某为大厦业主，其认为自己合法权益受到侵害，可以提起诉讼。物权法第73条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”最高人民法院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等……”结合上述规定，可判断建筑区划内业主共有部分在专有部分之外还应排除市政公用建筑或设施。专有部分一般通过物权登记情况易判断，但有时市政公用部分或特殊共有部分并不容易判断，可能需结合建筑规划设计、相关部门文件、面积分摊方式等因素判断。②本案诉争楼顶临时建筑未经行政管理部门审批核实，该建筑物是否属违法建筑，应否拆除，属行政管理范畴，不属本案解决事项，但宾馆使用该临时建筑没有依据，应停止使用。疏散通道涉及公共利益，变更疏散通道应符合规划设计标准，因宾馆不能证明变更后的疏散通道符合标准或经过规划审批，应推定变更后的疏散通道不符合设计标准，损害了业主利益，应恢复原状。公厕现由宾馆作为杂物间使用，无证据表明公厕属市政设施，同时亦无属于专有的权属证据，应为业主公用设施，属业主共有，宾馆应予返还。规划设计的垃圾集中点现为一烟酒商店，垃圾集中点属市政设施，不是业主共有设施，同时考虑到大厦交付使用时未设置业主共有的垃圾集中点、业主未分摊垃圾集中点房屋的建筑面积、该房屋产权登记状况，垃圾集中点不属于业主共有。判决宾馆停止使用大厦顶的临时建筑和北侧附楼一楼厕所；宾馆排除对主楼电梯的疏散通道出口的妨害，恢复规划设计的原状，即打开主楼西边电梯出口，恢复从宾馆大厅中通行通道。
实务要点：建筑物区分所有权中共有权行使，应建立在对共有部分范围认定基础上。判断时，应结合建筑性质、用途、规划设计图纸及建筑面积、成本分摊情况等因素综合考量。
案例索引：湖北荆门中院（2016）鄂08民终731号“刘某与某宾馆等物权侵权纠纷案”，见《建筑物区分所有权中业主共有权利的认定——湖北荆门中院判决刘江涛等诉荆门市华侨宾馆有限公司排除妨害、恢复原状纠纷案》（王明强、张小敏），载《人民法院报•案例精选》（20180104:06）。
03 .物业公司擅自利用公共区域所获收益，应交业委会
物业公司未经业主大会同意，擅自利用公共区域开展经营活动所获收益，业委会有权要求其扣除合理成本后返还。
标签：物业纠纷｜公共收益｜合理成本
案情简介：2008年，物业公司在未征得业主大会同意、办理合法手续情况下，擅自利用小区物业公共场地、电梯进行了修建停车位、发布广告等盈利活动，获得了公共收益。2013年，业委会与物业公司终止了物业服务合同。2014年，业委会诉请物业公司返还公共收益81万余元并赔偿资金占用损失。
法院认为：①物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，法院应予支持，物业服务企业对成本支出及其合理性承担举证责任。②本案中，物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后收益给付业委会，用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。物业公司对成本支出及其合理性承担举证责任。考虑到约300个停车位以及电梯广告位设立、运营、维护必然存在成本，在双方均不申请司法评估、审计情况下，法院依查明事实、本地区行业现状等因素，将物业公司应返还业委会收益酌定为49万余元，即双方一致确认的收益总额81万余元的60%。判决物业公司返还业委会公共收益49万余元并赔偿资金占用损失。
实务要点：物业公司未经业主大会同意，擅自利用公共区域开展经营活动所获收益，业委会有权要求其在扣除合理成本后予以返还。
案例索引：重庆一中院（2015）渝一中法民终字第05661号“某业委会与某物业公司物业纠纷案”，见《物业公司擅自利用公共区域所获收益如何分配——重庆一中院判决百年世家业委会诉伊仕诺物业公司业主共有权纠纷案》（张振华），载《人民法院报•案例精选》（20160519:06）。
04 . 电梯紧邻居民住宅楼卧室，噪声限值应为30分贝
电梯紧邻居民住宅楼内卧室，参照《社会生活环境噪声排放标准》认定住宅楼内电梯噪声污染应更为客观、合理。
标签：物业纠纷｜相邻关系｜噪声污染｜噪声敏感
案情简介：2011年，刘某购买开发公司房屋。2012年6月，刘某入住新房不久后发现，主卧室与电梯井一墙之隔，一到晚上，电梯运行噪声异常大。经开发公司委托环境监测站监测，电梯运行时、停运时噪声均超过30分贝。2014年，刘某以电梯夜间运行产生的噪声让其家人无法正常休息为由，诉至法院，要求排除妨害，并赔偿5万元。
法院认为：①《社会生活环境噪声排放标准》中的“噪声敏感建筑物”规定了住宅等以睡眠为目的A类建筑物，排放限值为30分贝。本案中，刘某房屋卧室明显属于噪声敏感建筑物。《环境噪声污染防治法》第2条第2款规定：“本法所称环境噪声污染，是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。”②本案中，依监测结果，刘某房屋卧室夜间噪声值已超过《社会生活环境噪声排放标准》A类房间夜间噪声排放限值30分贝，判决开发公司消除电梯对刘某卧室的噪声污染，使该卧室内夜间噪声限值不超过30分贝。
实务要点：《社会生活环境噪声排放标准》规定了卧室等以睡眠为目的、需要保证夜间安静的房间噪声排放限值，参照此标准认定居民住宅楼内电梯噪声污染更为客观、合理。
案例索引：重庆五中院（2014）渝五中法民终字第03439号“刘某与某实业公司排除妨害纠纷案”，见《电梯紧邻卧室噪声扰民的司法认定——重庆五中院判决刘小琼诉东邦公司排除妨害纠纷案》（郝绍彬、李天全），载《人民法院报•案例精选》（20150521:06）。
05 . 在小区公共绿地排放地源热泵管井，不属合理利用
小区业主有权利合理利用公共资源，但不得违反法律法规、管理规约或损害他人合法权益，同时应尊重公序良俗。
标签：物业纠纷｜公共资源｜公共绿地｜合理利用
案情简介：2010年，邹某在房屋东侧绿地中打井8口，用于排放其家庭使用的地源热泵管道。施工完成后，邹某将上述施工地段的绿化予以恢复。2012年，华某购买开发公司商品房，装修过程中，发现西侧邹某在紧邻其房屋的公共绿地排放的私家地源热泵管井。华某诉请邹某、开发公司清除地源热泵深井及铺设的管线，并恢复原状。
法院认为：①根据小区《物业管理公约》，业主不得侵占、破坏公共绿化，在因维修物业或公共利益确需临时挖掘、占用场地的，应书面向物业服务中心提出申请，并经书面确认后方可实施。虽然该公约并未对利用公共部分安装非经营性的设施程序作出规定，但根据经营性设施安装规定可看出，在公共部分安装长期固定设施的，应同时取得物业服务中心和相关业主书面同意。邹某称其排放地源热泵设施行为得到物业服务中心同意，但并未提供证据证明，而物业工作人员明确表示未曾同意邹某排放地源热泵设施；同时邹某亦未取得相关业主同意，故邹某行为显然违反了小区管理规约。②我国法律目前对于公共绿地规定一般针对地表部分，对地下资源一般认为应属国家所有，在现有法律未禁止情况下，小区业主合理利用地热资源并无不妥，但小区公共部分属全体业主共有，基于空间有限性，在小区公共部分利用自然资源，可能会出现部分业主无法利用的实际情况，故在实施利用行为前，应充分考虑其他业主意见，必要时应由业主共同决定利用方式。对此，《物权法》有明文规定，有关共有和共同管理的其他重大事项由业主共同决定。邹某在未经业主共同决定前，甚至未取得与争议绿地关系最紧密业主同意情况下，擅自使用公共绿地，并以合理使用为由拒绝迁移地源热泵设施、恢复原状，其行为明显违反法律规定。③本案争议绿地定性为公共绿地，公共绿地对于小区业主价值主要在于观赏和休闲，绿地对相邻房屋还体现了一定安全价值。本案中，邹某在争议绿地内排放地源热泵设施行为既无相关约定，亦未得到多数共有权人授权。简单地以先占使用为标准，必然会诱使业主哄抢有限资源，这既无助于培养团结互助、公平合理的良好社会秩序，亦违反法律规定，故邹某以合理使用为由拒绝迁移地源热泵设施、恢复原状，显然不属于对公共部分的合理利用。判决邹某将其排放于房屋东侧及东北侧绿地内的地源热泵设施予以清除，并恢复原状。
实务要点：小区业主有权利合理利用公共资源，但不得违反法律法规、管理规约或损害他人合法权益，同时还应尊重公序良俗。
案例索引：江苏无锡中院（2013）锡民终字第0773号“华某与邹某等排除妨碍纠纷案”，见《住宅小区公共资源的合理利用与限制——江苏无锡中院裁定华某诉邹新等排除妨碍纠纷案》（任璐、李庆玲），载《人民法院报•案例精选》（20150101:06）。
06 . 非合理需要利用小区共有部分搭设管道，构成侵权
利用小区共有部分搭设管道，虽该行为不应认定为从事经营性活动，但只要不构成“合理需要”，仍属侵权行为。
标签：物业纠纷｜公共资源｜共有部分｜合理需要｜搭设管道
案情简介：2009年，酒店租赁小区房屋经营。2010年，酒店在未告知业委会及物业公司情况下，委托然气公司施工铺设天然气管道。2012年，业委会诉请酒店撤除违法加建的燃气装置、管道，恢复道路、墙面、绿化带、地下管网。
法院认为：①依最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条和《物权法》第76条规定，利用共有部分从事经营性活动，应认定为有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。对“利用共有部分从事经营性活动”不应作宽泛理解，只有直接获利行为才能认定为从事经营性活动。酒店利用外墙铺设天然气管道行为虽有利于酒店经营，但行为本身并不直接获利，故酒店行为不应认定为“利用共有部分从事经营性活动”。②最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”第14条第1款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，酒店本可选择小区外其他线路搭设管道来促进经营，但其坚持选择占用小区共有部分，故酒店行为不应认定“合理需要”，属于擅自占用业主共有部分侵权行为。判决酒店拆除燃气管道。
实务要点：利用小区共有部分搭设管道，虽该行为不应认定为从事经营性活动，但只要不构成“合理需要”，仍属侵权行为。
案例索引：湖北武汉中院（2013）鄂武汉中民终字第00843号“某业委会与某酒店物权纠纷案”，见《无偿利用小区共有部分须具备“合理需要”——湖北武汉江汉法院判决航天花园业委会诉盛唐轩酒店建筑物区分所有权纠纷案》（王薇），载《人民法院报•案例精选》（20140605:06）。
原创序号：天同码235
核校：简牍
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