物业纠纷如何处理？你必须知道的法律维权常识和6种维权路径

 

建设单位选聘物业，自己只能被迫接受？

共有部分被出租业主毫不知情？

不满意物业服务还必须缴费？

不缴费物业就要停水停电？

......

了解这些物业纠纷中的常见法律问题，业主我们才能有效维权！

一、小区物业服务一般包含哪些内容?

小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定：物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

​二、一般的物业公司可以为任何小区服务吗?

物业公司分三个等级：一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目；二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目；三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

三、预交物业费有没有法律上的依据?

按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。

四、小区内的广告收入，属于谁的?

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

五、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

业主没有​权力​，只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法​以个​人身份提供具有合法效力的审计证明。

六、房屋质量有问题，业主能拒交物业费吗?

在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。

业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

七、交房后一直未装修居住，是否应​交纳​物业费?

在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当​交纳​物业费。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

八、哪些情况下可以拒交物业费?

1、因房屋质量问题还未交房的情况下，物业费由开发商缴纳

2、物业公司未履行物业合同服务责任的情况下，全体业主可以拒交，但要有有力的证据

3、若物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，业主有权拒交

4、在物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况下，业主可拒交

5、若物业公司擅自提高物业服务收费标准，业主对擅自提高的部分费用有权拒交

九、不交物业费，物业公司有权停水停电吗?

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定：物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。

在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

十、小区物业服务一般包含哪些内容?

对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

《中华人民共和国行政处罚法》第15条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”

同时，该法第17条又规定：“法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚。”

物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，也不具有公共管理职能。它与业主之间是平等的民事法律关系，不享有处罚另一方的行政权力，无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。

十一、业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿?

这个事情得分情况讨论。

《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

但如果由于物业公司失责了，从而导致家中被盗，就比如值班人员睡觉、门禁安全缺失等，那么此时物业公司就需要承担责任。

十二、物业可以擅自出租小区共用部位吗?

根据《物业管理条例》的相关规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

物业服务企业未经业主大会授权，无权将业主的物业共用部位进行任何处分。且所签订的出租协议是无效的，业主可起诉要求停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

十三、物业服务企业可以制定物业费收取标准?

对于物业费收取，国家都制定了相应的收费标准，物业公司也必须严格执行这个标准。

但如果你不了解物业费收取标准，那么物业公司就有了违规收费的可乘之机。

所以，业主们务必要了解物业费收取标准，一旦物业费超标了，一定要找物业公司了解具体情况。

十四、小区的车位所有权到底属于谁?

《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

十五、物业上调物业费，业主能否拒绝?

依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。

决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

十六、物业公司不作为，如何更换?

选聘和解聘物业服务企业与每位业主的生活都息息相关，因此该事项应由业主共同决定。

根据《物业管理条例》第十二条的规定：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。

十七、怎样申请动用物业维修基金?

根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》：开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。

申请程序是：由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%费用；工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。

解决以上种种问题的途径：

一、业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

二、进行调解。由第三人调解这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。即可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

三、提交仲裁机关仲裁。当业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

四、投诉。业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》第49条，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

五、提起诉讼。业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人民法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

六、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。《物业管理条例》第十一条、第十二条中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。

墨韬律所也在此提醒大家：

构建明确的法律条款，建立良好的沟通机制，可以解决物业服务企业与业主之间的信息不对称，是化解相关矛盾纠纷的“良药”。

首先，业主应该加强法律知识的学习，培养规则意识，了解权利和义务具有平等性，在享受物业服务企业提供的服务时，依法依约支付物业服务费用。

其次，物业服务企业也应当加强服务意识，提高对小区治安、保洁、公共设施维护的投入力度。

同时明晰收费内容，定期将物业服务的事项、收费标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等进行公示，让业主明明白白地付费。

对拒不支付物业费的业主，应采用合法手段维权，切不可随意采取私力救济手段，避免激化矛盾。

最后，业主委员会也应积极发挥作用，做好小区业主的代表，及时收集整理业主诉求并反馈给物业服务企业，做好监督工作，督促他们及时整改。

对于服务质量差、管理能力弱的物业服务企业，应当及时通过法定程序重新选聘，维护业主们的合法权益。