【实用】物业常见纠纷案例解析

作者：三青时间：2023-05-11 阅读数：人阅读

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　　近年来，随着人们居住条件和生活环境在日益改善，对物业管理质量的要求也相应提高，发生在小区业主与物业企业之间的矛盾也日益凸显。

案例

以物业服务不到位拒交物业费

　今年1月，某物业公司向法院起诉，要求法院判决拖欠物业费的业主卢先生支付物业管理费33120元、利息844.6元。

据物业称，小区物业服务管理费按地上建筑面积每平方米每月2.4元收取，地下建筑面积每平方米每月1.2元收取。业主卢先生的房屋建筑面积为333.91平方米，自2011年12月26日起至2015年12月31日止共计拖欠物业管理费33120元，多次催讨未果。

　　法庭上，卢先生火气很大，他摆出一大堆的照片、发票、合同、法律规定进行辩护。他称，自己未按时交纳物业费的原因主要是：

物业服务没有达到约定的标准，在安保上存在瑕疵，其报修后物业公司没有对其房屋进行维修;买房时约定将开通天燃气，但至今未开通;物业公司未将水费催款单及时发放;2015年5月小区大门被堵影响通行。

对此，法院认为，业主屋内墙壁的确存在渗水等问题，不能据此拒交物业费;房屋确实存在质量问题，根据相关规定，如房屋尚在保修期内的，业主可主张维修，如已过保修期且维修事项不属于公共部分，业主应承担相应维修费用;对于其余的物业服务不到位的情况，业主也应该通过正当途径解决。法院难以支持业主卢先生以小区未开通天燃气、维修不到位、小区大门被堵等为由拒不支付物业费的行为。至于卢先生反映物业公司违反合同约定或怠于履行管理义务给其造成了损失，可以另行主张赔偿。

　　据此，法院判决卢先生支付物业费人民币33120元、利息人民币4094.08元，共计人民币37214.08元。

　　以上案例属于物业服务合同纠纷。

　　常见物业纠纷类型：

　　(一)物业服务合同纠纷

1.物业服务企业向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。此类案件在物业纠纷案件中占绝大多数。2.因物业服务企业服务质量问题引发的业主要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如上例，业主认为物业服务企业服务标准达不到合同约定或房地产开发企业售楼时承诺的标准，要求降低物业服务费或要求提高服务标准引发纠纷;共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，专项维修资金设立、管理、使用过程中发生的纠纷等。

　　(二)小区车辆车位管理纠纷

　　业主与开发商因车位所有权产生的争议，或小区内自行车、电动车、机动车被盗或被损坏，财产所有人起诉物业服务企业未履行职责，要求赔偿引起的纠纷。

　　(三)业主共有权纠纷

因物业服务企业侵占业主共有物业引发的纠纷。如物业服务企业擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、灯箱等所得收益，占有共有用房擅自出租或因共用场地的停车收费等归属产生的争议。

　　(四)业主人身权利损害纠纷

因物业服务企业维修保护措施不到位，开发商设计不合理，导致业主受到人身伤害引发的纠纷，或因物业服务公司张贴欠费业主信息等引发的名誉侵权纠纷等。

　　(五)业主撤销权纠纷

业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，起诉撤销决定引发的纠纷。

　　(六)物业移交不清引纠纷

　　开发商交付物业时，与物业服务企业因图纸资料、小区基础设施、设备等未移交或移交不清引发的争议。

　　(七)新旧物业更替纠纷

此类纠纷主要出现在业主委员会更替，业主或业委会选聘、解聘物业服务公司时，前任物业服务公司不退管、新物业服务公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等引发纠纷。