城市进行时 | 物业管理纠纷业主如何维权？

作者：三青时间：2023-05-11 阅读数：人阅读

4月20日大理市委政法委、大理市融媒体中心 • 大理人民广播电台综合广播FM99.9，结合2023年普法强基补短板专项行动推出《城市进行时•政法篇》，本期节目嘉宾：大理州律师协会法治宣讲团成员、云南星震律师事务所律师王凌，和您一起关注：物业管理纠纷，业主如何维权？

作为生活在城市的居民，我们大多数是以小区为单元居住的，小区一般都由物业公司负责管理，为我们提供服务。业主和物业公司本应是长期共存、互相依赖的关系。但现在，越来越多的小区出现物业服务问题和欠费问题，导致业主和物业公司成了冤家对头，引出了许多物业管理纠纷，愈演愈烈的物业纠纷加剧了业主与物业服务公司的矛盾，影响了社区和谐。合力诊治“城市病”，已成为当下城市管理的新课题。

王凌

大理州律师协会法治宣讲团成员、云南星震律师事务所律师

业主是否可以根据业主意愿更换前期物业企业？

在立法设计上是可以的。立法上将前期物业合同设计为一种临时性的替代合同，是在业主尚未全部入住小区，业主大会无法召开情况下的一种权宜之计。这种临时性的状态理论上不应持续时间过长，根据业主入住情况允许召开业主大会时，则应当及时召开业主大会选聘物业企业，签订正式的物业服务合同。但在实际生活中，召开业主大会这一环节得不到有效的落实，导致前期物业服务合同往往持续时间过长。

物业服务企业与业主的纠纷主要有哪些类型？

物业服务纠纷常见的有五类。第一类，是最多也是最常见的，就是物业服务企业追讨物业费纠纷。第二类，是业主财物、人身受损要求物业服务企业承担损害赔偿责任案件。第三类是与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件。第四类是物业移交产生的纠纷。第五类是业主委员会和房地产开发企业之间有关公共配套设施的权属纠纷。

业主以没有入住没有装修为由拒绝缴纳物业费，有没有法律依据？能不能得到法院的支持？

小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否实际入住，即使房屋空置也应交纳相应费用。小区共有部分与专有部分具有紧密联系，每一个业主都从物业服务企业对于共有部分的管理与保养中受益，物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则，物业服务关系稳定性和确定性将会被打破。对此，《民法典》第九百四十四条第一款规定：业主应按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。也就是说，业主虽然没有居住，但是公共区域的维护、清扫等费用依然是存在的。

物业服务不到位、存在瑕疵，业主可以拒交物业费吗？

物业服务企业是对小区的整体性区域的各个方面提供物业服务，是具有公共性和整体性的。但是如果物业公司的物业服务确实存在重大瑕疵的，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

房屋外墙墙体、屋顶漏水，这种情况可以拒交物业费吗？

物业公司与房地产开发商之间一般会存在依附关系，但物业公司为小区提供的是物业服务，房屋的质量问题与物业服务不是同一个法律关系，以房屋质量问题拒绝缴纳物业费，法院一般不会支持。房屋质量问题的处理，如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负责物业的保修义务。在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业公司也可以对业主提供有偿的维修服务。小区共有部分、公共设施设备，由物业公司承担维修和养护义务，物业公司履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

如果发生物业费纠纷，业主没有缴纳物业费，物业公司有权停水停电吗？

供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司。物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。物业公司不是供水供电合同的主体，即使业主不缴纳物业费，物业公司也无权擅自停水停电，如果擅自停电停水给业主造成损失，业主可以向物业公司索赔。

物业公司能够对业主进行各类罚款吗？

不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

纠纷发生比较多的领域还有关于公共配套设施的权属问题，比如小区内的停车位归开发商还是归业主？

《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。停车位的归属，需要从该产权的归属来区分。能办理产权的，属于产权人；不能办理产权的，建筑规划红线范围内，已经在业主房产分摊面积内的，属于全体业主所有。一般来说，露天的大部分属于全体业主所有。地下车库的，属人防建设的，归属政府。非人防建设的，开发商缴纳土地出让金并办理相关手续后属于开发商。《民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

律师建议合理维权

业主不要错误地认为不签订合同就可以不缴物业费，或者一旦对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用等消极方式应对，因为单方面拒交物业费也构成违约；更不要在被物业公司起诉后还采取躲避送达、缺席庭审的方式进行处理。业主应当强化证据保全意识，及时有效固定证据。业主应当保存缴费票据，证明自己履行了缴费义务。业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时，应当与物业服务企业积极沟通，对物业服务不到位留存证据时，要能体现出拍照的时间、地点。必要时可通过公证固定和保存证据。

如果想要避免发生物业纠纷，减少双方不必要的麻烦，业主、物业公司双方应多些契约精神、遵守双方共同制定的规则，加强对彼此权利与义务的认识。出现纠纷后，大家心平气和地坐下来沟通，消除误会，少一分抱怨和指责，多一分理解和宽容，构建和谐社区需要大家共同努力，这才是我们想要的“幸福家园”。

城市进行时

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