从中海地产看香港中资企业的激荡三十年

 

来源：河南商报，记者：赵玉龙

核心提示：回望20年，香港在“一国两制”的践行下，经受住了两次金融危机的考验，社会经济持续繁荣，国际金融中心地位大大强化。在这背后有着中资企业不可磨灭的历史贡献，早在1979年，以中海为代表的中资企业便与香港结下了不解之缘。

立足期：国务院号召“出国开办企业”，中资企业应运而生

1979年前，香港市场几乎被英资和华资所占据，而这一年， “改革开放”的号角吹响，全国掀起一场出国开办企业的浪潮，各省市政府及国家部委纷纷到港投资，中资企业应运而生，而中国海外正是其中的代表。

肩负家国使命，中海28人100万港元闯香港

早在1978年，时任全国人大常委的香港大公报社费彝民便力主当时的国家建委主任韩光，以香港为跳板，尽快涉入对外建筑承包业务，大受启发的韩光当即拉来建委施工局局长肖桐具体协商，并达成一致。

随后费彝民返港，争取到了香港建筑界对大陆改革开放政策的大力支持，并发信肖桐尽快组织工作队到香港。如今世界500强第27位的中国建筑，当时叫国家建工总局，立即组建28人团队，于1979年6月1日在香港正式获准注册成立了中国海外建筑工程有限公司（中国海外集团前身，以下简称中海）。这一年，离海尔、联想等优秀企业创立的“中国公司元年”——1984年，还有5年。

远赴香江，十八罗汉为中海撑起局面

初入香港市场，中资企业可谓举步维艰。在当时大陆同胞经常被称作“北佬”、“表叔”，令人心理上倍感压抑，而工作上的困境更令这些中资企业备受打击。

以建筑行业为例，香港市场等级森严，没有建筑牌照，就只能被排斥在市场门槛外。早期参与香港承建业务的中资企业往往只能给大公司做“判头”，也就是二包的角色。

如中海接手的第一个项目康乐园，名义上是与香港伟成建筑公司合作，实际上一切工作对方说了算，中海扮演的角色只是“判头”，平时工作不过是管理几个杂工，或清洁马路之类的低级工种。

在立足香港的初期，中海曾因缺乏香港工程管理经验与一个叫做“信德中心”的大项目失之交臂，这让中海人清醒的认识到自己与香港乃至国际同行的差距。随后中海在母公司中国建筑的支持下，在全国范围内精心挑选了十八位根正苗红、专业精、英语好、年纪轻的优秀干部，并被输送到香港参与工程管理业务，极大地充实了中海的力量，工作局面逐渐打开。这就是中海历史上赫赫有名的“十八罗汉”。

5张C牌，中海正式立足香港国际舞台

C牌，相当于国际特级牌照。在香港，拥有5张C牌照的企业都是国际一流建筑企业。为了能在香港闯出一片天地，中海人通过母公司中国建筑在56个国家300多个项目的业绩背景，于1981年4月25日成功获得5张C牌。这样中海终于有了参与任何工程投标的资格，有了与世界一流企业学习和竞技的机会。

次年，中海从香港公务局获得“木湖——大榄涌”输水管线工程（如今承载港九60%以上供水量），历时4年艰苦施工，1985年底工程正式启用后，港英政府水务署官员将一面绣有“驰誉遐迩”的锦旗颁赠中海。虽然中海之后在国内国际折桂无数，但这个自成立以来获得的首个荣誉，对历经磨难、屡败屡战的中海人，显得十分珍贵。也正因为这5张C牌和木湖工程得到的认可，让中海获得了港府大量的承建工程，并赢得“平均每15个香港人就有1个人住在中海建造的房子里”的荣誉。自此以中海为代表的中资企业，正式在香港立足。

中海2003年承建中环填海第三期工程，为土地资源匮乏的香港拓展空间

壮大期：香港回归尘埃落定，中资企业迎来新发展

1984年，“一国两制”基本国策稳定了香港投资环境，香港经济随之复苏，中资企业得以在香港市场大施拳脚。中海不仅在原有的经营范围跨入了市场前列，更进一步拓展了业务范围，获得了新的发展机遇。

赢得世界赞誉，中海把一座座地标建在了香港心上

修建香港新机场，为尊严而战

1992年，刚刚走出资金短缺、人才紧张、业务空白等基本问题的中海，面临了一个与国际企业比肩的机会——修建香港新机场客运大楼，这块“大肥肉”因为工程量大、合约额高等顶级要求，吸引了众多国际上知名的大型承建商参与竞争。

面对此时行将回归的香港，修建世界级标志性的机场客运大楼，如果没有中国人的参与，对于中国建筑业来说，无疑是一个巨大的遗憾。中海的民族自尊心被激发，为加大竞投的胜算，中海联合英国艾铭建筑、日本前田株式会社等四家公司组成财团，并奔跑于新华社、机场管理局、英国政府等几大部门之间，反复与之沟通、谈判，最终成功竞得香港新机场客运大楼项目。

在1997年10月投入使用后，香港新机场客运大楼被评为国家科技进步二等奖和英国建筑奖，并荣获20世纪世界十大建筑成就奖，成为亚洲地区唯一入选的建筑工程项目。中海向世界展示了中资企业的实力，也为国家赢得了荣誉。

中海1992年承建香港新机场客运大楼项目，荣获20世纪世界十大建筑成就奖

总包迪士尼，为荣誉而战

除了香港新机场客运大楼，在香港人心中的地标建筑还有一座，那就是香港迪士尼乐园。

1999年，香港特区政府引入迪士尼乐园，以带动香港旅游经济的发展。面对国际一流承建企业的虎视眈眈与复杂的施工方案，中海多次派员考察美国迪士尼乐园，并在分包项上主动联系澳大利亚礼顿公司、美国永利公司、日本清水集团几家国际一流承建商做合作伙伴，凭借过硬的工程技术与成熟完善的方案，成功拿下了迪士尼项目。“迪士尼”一役，中海展现了中资企业的勇气与魄力，并发挥了中资企业在香港经济建设中中流砥柱的作用。

成立38年来，中海在香港建造了大大小小上千项工程，西九龙填海、中环填海、铜锣湾隧道、港珠澳大桥连线段、香港儿童医院等标志性工程，为解决普通香港市民的生活问题做出了卓越贡献。

中海1999年承建香港迪士尼乐园，2015年接待游客达680万人次，成为香港旅游经济支柱

香港回归正式落定，楼市复苏，中海实现业务转型

如果说建筑是中海立足香港的基石与双足，那么地产就是撑起中海的脊梁，让中海挺直腰杆疾步健行。

在以承建业务为主的发展初期，中海几乎年年处于亏损状态，未来出路在哪里？成为每一个中海人在思考的问题，面对发展得如火如荼的香港房地产业，中海上自公司总经理，下到普通员工无不“垂涎三尺”。然而，对当时的中资机构，国家有两条禁令：一是不准搞房地产，二是不准搞股票。

随着1984年中英双方签订《中英联合声明》，香港归属问题得到彻底解决，香港房地产业迎来新一轮的发展热潮。面对现实的窘境，中海决定孤注一掷，将“赌注”押在了一个叫海宝花园的项目上，这也是中海在香港独资开发的首个房地产项目。经过一年多的备战，1986年8月，海宝花园顺利开盘。由于设计科学、工程质量过硬，首次推售，便有置业者提前排队三天三夜争购，开盘当天450套房源瞬间售罄，创造了香港楼市的一大热销奇迹。

海宝花园成了中海发展史上的转折点，不仅一举还清了之前公司的债款，更实现了扭亏为盈。在随后的一年里，中海接连打造了以海字打头的10个项目，就是如今广为流传的“海军舰队”。

中国地产界“祖师爷”，带动内地住宅市场前行

溯源中海开发的首个房地产项目，其实并不在香港，早在1981年，当时中海得知深圳特区政府想借助港资企业投资房地产市场，进而带动全局的发展，这让过惯“苦日子”的中海发现了一个“新大陆”。中海与深圳特区政府一拍即合，于罗湖区开发了中海首个地产项目——海丰苑，因其价格实惠、质量过硬，海丰苑一经推出，便引发市场强烈反响，抢售一空。

海丰苑作为内地第一个外销商品住宅、第一次通过外资银行——香港汇丰银行以按揭方式销售的楼盘，一举奠定了中海作为中国房地产开发行业“祖师爷”的地位。在随后的内地房地产开发过程中，中海把香港先进的地产开发经验如银行按揭购房模式、实体样板房展示、物业管理、空中花园设计、产品说明书等陆续引入内地，始终引领着行业的发展，成为推动内地住宅市场改革升级的一股重要力量。

小平南巡，中资企业红筹浪冲破资本瓶颈

在改革开放的推进下，随着乡镇企业异军突起以及温州个体经济迅猛发展，引发了关于姓“社”姓“资”的争论，成为阻碍中国经济发展的思想屏障。而远在港岛的“中资企业”面临着同样的问题，当企业发展遭遇资本瓶颈时，进入广阔的资本市场却成了“中资企业”遥不可及的目标。

正当人们为姓“社”姓“资”争论不休时，1992年，邓小平赴深圳特区视察并发表了重要谈话，他指出：“计划和市场都是经济手段。社会主义的本质，是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。”

思想枷锁被打开，中国迎来了新一轮改革开放的热潮，“中资企业”也迎来了新的发展契机。同一年，中海开始加速上市工作进程，决定将公司的业务——中、港两地地产业务重组，以“中国海外发展有限公司”为载体上市。

8月4日至7日，作为第一家以在香港的业务，并通过香港联交所审查直接上市的中资企业，“中国海外发展”此次上市共发售8.2亿股股票，打破了香港历来招股冻结资金最多的纪录，被大公报等众多港媒争相报道。

8月20日10点，一个属于中海人的时刻，在香港证券联合交易所大厅，一声锣响，穿过交易大厅的人群回荡在维多利亚港湾的上空，股票代码为00688.HK的“中国海外发展”在香港正式挂牌上市！这一天，香港股票市场掀起了一股红筹浪。

中海2010年承建铜锣湾隧道工程，荣获2012年土木工程建造地盘金奖

调整期：历经97金融风暴洗礼，绝处逢生的中资企业走向成熟

1997年香港回归，举国欢庆。与此同时席卷世界的亚洲金融风暴肆虐开来。红极一时的中资红筹都难逃一劫，中海更是遭受重创。三年调整，涅槃重生，磨砺出更稳健、更精进、更成熟的中海。

97金融风暴，中海命悬一线，汇丰、恒生“雪中送炭”

天有不测风云，人有旦夕祸福。1997年10月14日，香港特区政府举行回归以来的首次土地拍卖，怀着强烈的民族自豪感，由中海牵头组成的财团成功竞买下屯门地块。戏剧性的一幕发生了，就在屯门拍地三天之后，亚洲金融风暴降临香港，香港股市骤然暴跌，银行纷纷收紧房地产项目贷款，香港楼价短期内下调幅度达到20%-30%。

面对市场突变，在要不要“挞订”屯门地块时，中海高层在与特区政府财政司司长曾萌权商量后，在距政府规定地价上缴期限的最后15分钟，决定为了维护公司声誉和香港社会稳定，独自承担巨额亏损。

关键时刻，中海宁肯自己受损失，也要对社会负责任的精神，赢得了与中海合作多年的老朋友——汇丰银行和恒生银行的信任与尊重，经过多次商洽和慎重考虑，汇丰、恒生同中海签署了项目贷款合约，同意向中海提供屯门地价所需贷款，帮助中海渡过史上最严重的发展危机。在这背后，不仅是中海作为中资企业的诚信，更是其稳健的运营能力与香港承建龙头的实力征服了汇丰银行与恒生银行。

涅槃重生学会稳健经营，王者中海二次腾飞

金融风暴的打击拉开了中海以“开源节流、增收节支”为主题的三年调整期，“一张纸两面用”的工作习惯一直保持到现在。痛定思痛后的中海决定以“专业化、规模化、集团化”作为公司未来十年的发展战略。

为度过金融风暴，中海提出三年安全期，采用压缩管理费、提高决策水平、加强营销工作管理等一系列行之有效的措施，让中海的经营管理水平在短时间发生了根本性转变，并进行了深刻的市场化改革，建立了科学决策机制。经历风雨后，中海培养了一批坚定忠诚的团队，务实诚信的中海逐渐走向成熟稳重，为第二次腾飞打下基础。

经过三年的沉淀，中海的承建业绩表现不俗，承建提供的利润和流动资金，保证了中海实现资金周转，度过财务难关。收获效益的同时，中海承建还以可观的规模、过硬的质量、金字的招牌保持着中海良好的企业形象。

中海2014年承建香港儿童医院项目，荣获环保建筑大奖2016之新建筑类别优异奖

反哺期：中国加入WTO，中资企业回马内地，引入香港国际经验

21世纪经济全球化成为主旋律，中国加入WTO，内地迎来黄金发展期。以中海为代表的在港中资企业纷纷抢滩内地，把香港国际化经验带入内地，形成一股中资企业反哺内地的浪潮。

地产北伐，练就“隐形冠军”

经过三年调整，在香港稳住阵脚之后，中海敏锐地洞察到中国内地在住房制度改革后，新的历史发展机遇到来，果断的做出了以深圳为根据地，将业务发展重心向中国内地转移的决定。

深圳作为中海转战内地的桥头堡，继1981年成功开发海丰苑后，于1988年成功竞得中国第一块国际招标出让土地，即后来的海富花园项目，当时海富花园的销售轰动了深圳市，不久后中海建起的海丽大厦，再次创下了当时楼市的一个奇迹——为了争购海丽大厦，认购者风餐露宿排队七天七夜！作为当时的市场代表性项目，被各大媒体争相报道。

1998年，中海开始在内地积极吸纳土地，加大投资比重。以广州、深圳、上海、北京为中心，完成对珠三角、长三角、环渤海三大经济圈的布局，先后推出中海锦苑、中海名都、中海雅园等一系列精品项目。2004年中海在深圳开发的香蜜湖一号，荣获当时国内唯一的联合国“最佳全球人居环境社区奖“，成为全国地产商竞相学习的对象。

中海自2003年后还扼守了西南中心成都、挺进东北中心长春、进军西北中心西安、入主中原经济区中心郑州，形成对全国市场的战略性布局。

中海2004年开发的中海香蜜湖一号荣获联合国“最佳全球人居环境社区奖”

城市工程师，中国城市化推动者

上海，是中海进入内陆的第二个城市。1990年底，中海觅得一个黄浦区的地块，当考察后才发现那是一片棚户区，生活在里面的人已经40年没见过阳光了，生活环境极其恶劣，而之所以没有改造，也是因为难度太大！

经过细致的考察与论证，中海毅然决定蹚这趟“浑水”，在上海市政府和区政府的帮助下，先撤走棚户区，中海借鉴香港经验，用批租的方法来解决旧城改造，于1992年1月25日和区政府签订合约开发海华花园。改造后的道路交通、商业配套等方面均焕然一新，老城区“重获新生”，成为中海乃至中国老城区改造的一个经典案例。

地产界的黄埔军校，中海人撑起半个地产圈

纵观中海38年发展史，人才无疑是中海最宝贵的财富，无论从早期的28人先锋队，还是18罗汉，还有历经金融风暴洗礼的中海员工，都成为中海迈入新台阶的中流砥柱。忠诚、专业、团结、精干，是中海人给予外界的一致印象，也招致同行对中海人的“觊觎”。

早在2001年至2002年，对中海人才渴望已久的某知名房企制定了 “海盗计划”，历时两年，从中海地产大规模吸纳高级职业经理人，引进了多达五十多位高管人才，引起业界一片哗然，中海却因此赢得了中国房地产行业“黄埔军校”的美誉。

全球化：中资企业走向世界，为中国代言

与国际接轨是世界经济一体化对中国企业的要求。经过三十多年的潮起潮落，红筹企业已成为我国改革开放走向市场化、国际化的先头部队和排头兵。以中海为代表的中资企业开始走向世界，以地标讲述中国故事，成为中国的世界名片。

三大业务板块，中海从国内走向国际

中海物业，起源于香港，凭借着精细化、品质化的服务理念，成为中国物业的引领者。2006年4月，中海物业与富美兴联营公司合作，为越南胡志明市高端项目提供高品质物业管理服务，开创国内物业管理输出之先河。

在承建领域，中海不畏艰难险阻，从世界第八大奇迹——迪拜棕榈岛，到欧洲第一高楼——俄罗斯联邦大厦，“中海建造”的地标建筑遍布全球各地。

在地产板块，中海专注于主流城市打造主流精品物业，除了中国大陆与港澳地区，2012年，中海斥资2亿英镑购买了英国伦敦的一栋写字楼，2016年1月15日，中海以8000万澳元夺地悉尼布局澳洲，2016年11月11日，中海进军美国纽约，开发海外首个高端住宅项目——中海哈德逊99号。

中海以物业、承建、地产三大业务板块，积极响应国家“走出去”的发展战略，大力拓展海外市场，并广泛参与“一带一路”沿线国家的经济建设，成为中国企业走向全球化的一个时代缩影。

中海2007年承建欧洲第一高楼——俄罗斯联邦大厦

深耕国家中心城市，中海与城市共未来

香港回归20周年，中海再次深度回归。以“一带一路”为契机，中海与母公司中国建筑一起融入国家规划，从沿海精耕进入中部深耕。

郑州，作为“一带一路”重要支点、中原经济区核心城市，在国家级航空港试验区、国家中心城市等一批国家政策相继出台后，驶入发展的快车道，成为以中海为代表的中资企业战略性布局城市。

早在上世纪九十年代，中海母公司中国建筑便以共和国长子的角色，先后承建了裕达国贸酒店、中原福塔、国际会展中心等一批郑州地标建筑，成为郑州城市建设的重要参与者与推动者。

在新的历史机遇下，中海以千亿央企的责任与担当，主动扛起建设国家中心城市的使命，致力于成为郑州高速前行中的排头兵与领头羊，为郑州的城市发展、人居升级贡献新的力量。

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