明湖的“倒挂盘”，还有多少套利空间？

 

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　　五一前老司机给几位房东做了，有些结论估计让他们印象深刻。

　　 其中有两套房，建议价格比房东挂牌价低了7000-8000元/平。

我们曾内部开玩笑说，房东收到价格建议，感觉就像接到考试成绩单。

　　 怎么跟自己的预估差那么多？

　　

　　 应该是从2021年开始，或者是更早的时候，老司机就经常提到一个概念——次新房溢价。意思是相比正常的二手房价格，许多次新房的价格明显高估。

尤其在所谓的倒挂板块。

　　 导致次新房倒挂的因素有很多，其中最主要的因素是房东的认知。这些房东大多是投资客，他们的认知偏差导致次新房挂架普遍偏高。

　　 就像上文说到的案例，与实际成交价差七八千，甚至上万的房东，大有人在。

房东的认知偏差，又与房东的收益预期相关。买来2万的房子，心理预期是至少卖3万，哪怕市场实际能给到的最高也只有2.5万，大多数房东还是会靠着3万挂。

大家去看看刚刚解禁的小区，再对比一下周边已经交付5-6年的房子，次新溢价非常明显。

　　 按理说，交付10年内的都可以视为次新房，但老司机此处特指刚刚解禁1-2年的新二手房。

一般来说，解禁前已经有不少房东开始内部挂牌，通过中介寻找客户，这个时候的挂价是最离谱的，如果此时冲进去买，大概率买到最高点。

　　 这些买家往往被中介忽悠，说还没解禁是划算的，解禁了肯定涨。

由于一开始的挂牌没有受到市场检验，完全是出于房东主观，互相之间会形成一个信息茧房——看看左邻右舍挂得都那么高，彷佛这价格真就成立了。

　　

　　 真正打破茧房是在解禁半年后。

　　 刚解禁时，的确会看到陆续有高价成交，城市那么大，每个楼盘都能找到几个人傻钱多的接盘侠。半年之后，人傻钱多的客户都消化完了，考验房东的时候来了。

这时候降价是大概率的，而且会持续1-2年。

　　 关于降价，老司机一再强调要舍得让步，一次性降到客户难以拒绝的价位，而不要钝刀割肉。

解禁初期低价抛售是最佳策略，看看邻居们高高在上的挂价，首先应该感谢这些好邻居，然后把价格挂到最低，最不济也要挂到同户型的最低之一。

　　 不要挂中间价、平均价，那都是无用功。

　　 这种挂牌看似吃亏，实则捡了大便宜，过半年再看，当初看似卖便宜了的价格，后面看可能仍然是在山顶上。

别想着赚到最后一个铜板，你没那本事，更没那运气。

　　 来找老司机 的房东中，大部分都经历了钝刀割肉的过程，聊了没几句就说哎呀后悔死了，当初有个客户愿意出多少钱，我犹豫了一下没卖。

　　 我相信，大多数房东的大腿都是肿的，但下半年可能更肿。

今年2月的迅速回暖，给了不少房东以希望，甚至有些零时涨价，现在他们肠子都悔青了，市场给出的价格，明显比2月要低。

　　 买方市场这个词许多房东都知道，但发自内心的相信的没几个。

每个人都认为自己是个意外，哪怕整体形势不好，自己仍将是个幸运儿。

　　 但幸运儿多了，就很不幸了。

　　 去年这个时候，宁波还能数出几个倒挂板块，如明湖、庄市、姚新甚至老江东。现在再看，基本上没了。

明湖可能还算一个，但事实上明湖的倒挂也命悬一线，来看看几个楼盘最新成交价。

　　

　　

　　

　　

　　 除了豪宅楼盘，明湖板块的普通住宅已经下探到45000一线，这个价格就算比老江东的新盘，也说不上贵。

还有不少次新等着解禁，明湖次新二手房的价格，继续向下修正的概率，远大于保持现有价格的概率。

　　 涨价就别想了。

　　

　　 说个题外话，东新的豪宅，如海晏府、新明洲，今年的成交其实挺少的，豪宅的价格很坚挺，但豪宅的成交很难，这是个无法两全的事请。

个别豪宅有投资空间，但要对流动性有充分的心理准备，二手房挂出去，几年卖不掉是常态，而那些高价买来的装潢，时间一久就不值钱了。

　　 白坯的“倒挂”对冲掉装修的贬值，获利空间恐怕也是不大的。

一个毋庸置疑的事实是，住宅投资的获利难度已经非常之大了，2018年的投资客已经有部分套牢，2019-2020的投资客大部分都将套牢。