大多数三四线，限价已经没有任何意义

 

大家好，我是财爷。一个人如其名，能给你带来很多财运的人。

以下是今天的正文。

最近我几乎在同一时间，收到了很多房产行业内朋友的消息：

“财爷，我可能要撑不下去了，生意太惨淡了。”

大家可能想象不到，这几位朋友来自几个不同的二三线城市。

他们的身份也各不相同，分别是开发商、房产自媒体、中介加盟店。

到底发生了什么？

原因各位应该能猜到，无非就是楼市调控静淡、一二手贷款的收紧，带来的经营萎缩。

我很奇怪，现在调控的大手，是按住了存量房市场没错。但新房由于限价带来的红利，按理说大家应该都能分一点蛋糕啊？

但和他们深入聊了很久之后，我发现了一个残酷的怪象：

其实现在很多城市的限价，已经没有任何意义。

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现在全国楼市，真正做到新房限价且一二手价差明显的城市只有头部几个城市：

上海、杭州、成都、深圳。

注意我这里的描述：“真正限价”、“价差明显”。

最近我们做了一张上海新房触发积分的项目列表。

给外地的朋友简单科普下：上海的新房，是按照计分排序来认购的，入围分越高，代表这个项目越受追捧。

所以我们一起来分析看看，热门度排行靠前的新房，到底是凭什么？

拿已经进入存量房市场的小区举例比较客观。

翠湖天地大家都知道，新天地的豪宅。

上一批新房均价卖到了16.5W。但有没有人知道，翠湖的二手卖到了多少？

前段时间，翠湖的一套大户型二手房，冲到了24万的成交单价。

我们再严谨点，有人会说翠湖天地现有5期，不同期之间的价格也有差别，尤其是四期隽荟，位置更好、品质更高（3000平双会所）。

但我拿到了一组挂牌数据，翠湖5期的所有二手挂牌均价，大概在22万左右。

用这个二手均价去PK16.5万的新房，我们会发现翠湖每平方的价差竟然有6W之多。

按最新一批售罄的最小168平户型计算，买到就“省”到了1000W。

有人说，这是豪宅，有钱人才不看价差。

不反驳不同观点，我们来看看前不久刚认购结束的天空之城，这个算中间段的刚改区间。

整整四年，2017年万科天空之城新房均价5万8，2021年五期收官，还是5万8。

但二手房的成交单价，早已经突破了8万的关卡。

最短的成交周期，只有9天。

所以你说，为什么上海现在的新房好卖？是因为2021年比前几年品质更好吗？

别问，问就是有价差。

杭州我们也简单聊聊。

前段时间，杭州第三批集中供地的限价，悄悄提高了。

正式挂牌的35宗地块里，出现了多个板块的限价上调。

艮北、运河新城、市北、上调2000元/㎡，上调价格最高，申花核心区涨了1000元/㎡，丁桥涨了1400元/㎡……

这一批，总共涉及到了18个板块的限价更新。

有人说是为了提振开发商拿地的信心，因为第二批流拍超过了预期。

也有人说为了减少一二手之间的价差，尤其是热门板块，新房异常抢手。

但无论是哪个原因，杭州一二手之间，依然存在说不清道不明的关系。

别问，问就是有价差。

2

楼市折叠的故事，正在全国大多数城市上演。

一边是上海杭州这样的一二线城市，拼命调控按住房价、减少一二手剪刀差。

一边是19个大中小城市，顶着市场下行、土地流拍的压力，匆忙发布“限跌令”。

为什么？

大多数是不敢跌或跌不起，没有类似上海稳固的基本盘，一场“跌”带来的动荡，很可能就把楼市“拍到半死”了。

而以上的这些城市，新房也几乎是有限价的。

但已经没有任何意义。

新房比二手便宜没错，但二手卖不出去或很难卖，有什么用呢？

那为什么同样有利差，偏偏上海杭州这样的城市会让购房者趋之若鹜呢？

其实「价差逻辑」很简单，一手是增量市场，很多城市都是被宏观调控按住的。

像上面提到四年未涨价的天空之城新房，就是例子。

而上海杭州这两个城市，确实是中国一二线城市发展的样本，所以二手才会逐渐被拱破天花板。

有活跃的二手房市场，才是真正有用的价差。

3

以上的对比，引发了我新的思考，分享一个结论给大家：

上海和杭州等城市的楼市，是两种不同的逻辑。

在全国任何一个城市买房，只要遵循这两个逻辑，就一定不会犯错。

上海是总量逻辑，存量住房有780多万套，是全球最大的二手房交易市场，每年交易量大概是二三十万套。

哪怕是吃过几波调控，上海这十年来最差的月份（剔除特殊的过年期间），二手房成交也从来没下过1万套。

所以上海二手市场交易非常活跃。其中大约有10%的交易来自于落户的刚需，90%的交易来自于置换。

一房换两房，两房换三房，三房换四房，甚至三胎家庭五个房间才是标配。

所以按户籍人口2487万人来看，其实上海并不缺房子，三个人一个家庭结构，94%的家庭都有房子。

但是，三房一厅的房子在上海不超过40%。电梯房更别想了，上海78%的房子没有电梯，房龄超过30年的房子占比超过15%。

大量的房子，是老公房和房龄接近20年的楼梯房，缺头部好房子的上海，置换改善需求是生生不息的。

这张图可以很好的解释，以上海北京为代表的，是楼市总量逻辑的城市。

注：2020年，上海二手住宅成交以29.1万套的绝对优势居于榜首，比排在第二位的北京高出了76%。

以深圳杭州为代表的城市，楼市又是另一种逻辑。

增量逻辑。

虽然深杭的人口和经济总量的底子比上海稍弱，但这两个城市的增量部分，确实是这些年冉冉升起的“新星“。

深圳的常住人口，是上海的70%。

杭州的常住人口，接近上海的50%。

但七普数据的公示，深圳是当之无愧的全国人口增量冠军。10年增量700多万，增幅68.5%，占到现在总人口的40%还多。

而长三角的增量冠军，是杭州，10年人口增量是300多万，增幅37.2%。

所以，楼市长期看人口这个研判，还是有道理的。

买房选城市，再也不像之前说的，一定盲选一二线城市。

一二线城市里，也有不少发布限跌令，二手房有价无市。

以后请死盯两个逻辑：

总量逻辑，是不是一个稳健扛得住政策捶打的城市？

增量逻辑，是不是一个人口净流入发展迅猛的潜力股城市？

4

最后来聊聊，如果说很多城市的限价压根没有意义，那还要不要限？

这波楼市的调控并不复杂，全国信贷收紧，一二线城市打打补丁，三四五线没怎么出政策，全国楼市就一片静淡了。

大家有没有发现，一城一策的口号，几乎不怎么喊了，全替换成了顶层意志传达的“三稳”信号。

以苏州为例，上一波楼市调控发生在2019年7月25日，也就是725新政。

2019年底到2021年初的这波全国楼市的行情，从深圳起步，杭州接棒，再到上海合肥等多个城市齐飞。

一直到2021年中旬，全国楼市被按住，苏州连一口汤都没喝上，又被从上至下的调控按住了。

难道是苏州真的就不想宽松吗？

并不是，未来的楼市放松会和收紧趋势一样，变成了顶层意志的切换，并不是一城一策的灵活。

全局紧，都紧。全局松，都松。

哪怕有些城市限价没有用，也要限，因为要控制预期，没有特例。