负债降至千亿以下，新湖中宝由“红”转“绿”

 

​年报发布已进入尾声，新湖中宝也在4月29日晚发布了2020年的成绩单。

2020年对于新湖中宝来说并非风平浪静，在过去一年间因为股权质押、抛售资产、布局高科技等事件受到了广泛的关注。

报告期内，新湖中宝实现营业收入137.92亿元，同比减少6.88%。其中，为新湖中宝贡献近八成营收的房地产业务，在2020年实现营收103.86亿元，同比减少13.73%，该业务毛利率为39.85，同比下降减少4.06个百分点。2020年，公司实现归母净利31.64亿元，同比增长46.95%；扣非归母净利9.23亿元，同比下降57.35%。

抛售资产“回血”

一直以来，新湖中宝坚持深耕长三角，大部分的土地储备集中于以上海为中心的长三角地区。并且早在20年前新湖中宝就进入上海旧改市场，然而，由于旧改项目开发建设周期长、投资成本大，给项目开发带来了不小的难度，也使公司负债增加。

数据显示，2017至2019年，新湖中宝总负债分别916.7亿元、1055亿元、1089亿元。

短期偿债方面，2020年新湖中宝货币资金余额169.21亿元，有息负债合计539.97亿元，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计168.22亿元。

面对行业“三道红线”融资新规，加大力度降负债对于新湖中宝来说尤为重要。为了解决债务压力，新湖中宝开启了“卖卖卖”之路。

报告期内，新湖中宝陆续向绿城转让上海中瀚置业有限公司35%的股权、浙江启丰实业有限公司100%股权、浙江启智实业有限公司100%股权、南通新湖置业有限公司50%股权及相应权利，交易对价共计41.02亿元；11月，其将旗下浙江启隆实业有限公司50%股权卖给融创，回笼资金38亿元。

事实上，早在前两年新湖中宝为回笼资金和降杠杆，就已经开启出售资产之路。

2019年7月，新湖中宝将位于上海、浙江温州和江苏启东三地的20宗地块以67亿元卖给融创；同年12月，又向绿城陆续转让了上海明珠城、青蓝国际城项目等股权。据观点指数统计，新湖中宝总共从融创、绿城处套现227.6亿元。

新湖中宝剥离资产后，在负债和流动性方面得到了一定的改善。

年报披露，2020年新湖中宝负债总额为971.6亿元，同比下降10.78%。资产负债率71.60%，同比下降3.98个百分点。

扣除预收类款项后的资产负债率为66.52%；净负债率为96%，较期初下降近一半；现金短债比为1.01，“三道红线”达标。

转战高科技赛道

新湖中宝除了主营房地产业务，也一直在加大对高科技领域的布局。

年报显示，截至目前，公司对高科技企业的投资累计已超100亿元。其中，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型。

一些高科技投资企业逐步进入收获期。报告期内，宏华数码的上市申请于2020年11月获得上交所审议通过；晶晨股份上市已逾一年，公司账面浮盈1.5亿元。

除投资高科技领域外，新湖中宝还在金融服务、金融科技等其他领域进行投资。公司合计持有32.42%股权的湘菜股份，报告期末市值百亿元；新湖期货和阳光保险集团已经进入上市辅导期。

在布局高科技领域同时，新湖中宝也在加快推进地产项目的开发进度。

据了解，新湖中宝多个项目开发周期已经超过十年，其中，新湖明珠城项目早在2002年就已开工，至今该项目建设周期将近二十年。

随着项目进度的提速，一些项目有了实质性的进展。

年报披露，上海内环有两个项目已进入销售节点。新湖明珠城三期于第四季度进入预售阶段，实现销售收入近60亿元。青蓝国际二期于2021年1月首开，实现销售收入38亿元。天虹项目已完成土地征收，计划年中开工建设。亚龙项目即将完成征收，计划年内开工建设。

项目进度的加快，也促进了新湖中宝现金的回流。2020年经营活动产生的现金流量净额为50.39亿元，较同期增长122.24%。年报解释称，主要是由于本期房地产合同销售收入大于上年同期，且本期房地产拆迁投入减少所致。