战略失误令中冶置业蜕变艰难

随着在保障房领域式微，中冶置业不得不转战，开始掷金拿地。但从子公司下属建筑企业升格的中冶置业并不具备纵向整合中冶集团下属房地产平台的实力，也不熟悉新战场的秩序和规则，天价拿下南京地王后纠纷矛盾不断，中冶置业与一线房地产央企距离拉大。

中房报记者 李克纯 北京报道

“南京地王”之痛尚未消弥，中冶置业集团有限公司（以下简称“中冶置业”）又在石家庄击败恒大再夺地王。

11月19日，河北中冶名润以21.09亿元价格获得石家庄位于塔南路一宗154.49亩土地，成为石家庄年度地王。2014年5月中冶置业曾以49.49亿元总地价成为天津年内总价和单价双料地王。

“这恰恰说明央企中冶不缺钱，南京地王出现的种种问题并不是现金流所致。真正的问题在于深耕保障房的中冶拿到地王后不知如何开发、运作。”一位接近中冶置业的人士表示。

“计划将已获取的石家庄地块打造成为中冶置业河北区域标杆项目。中冶下一步的房地产业务发展策略，是将围绕京津冀、长三角、珠三角三大经济圈核心城市进行重点战略布局。”中国中冶相关人士在回复中国房地产报记者采访时称。

中冶置业是中国冶金科工集团公司（以下简称“中冶集团”）打造的房地产品牌，是国内最大的保障房开发企业，隶属中冶集团旗下上市公司中国中冶。

随着在保障房领域式微，中冶置业不得不转战传统业务领域，开始掷金拿地。但从子公司下属建筑企业升格的中冶置业并不具备纵向整合中冶集团下属房地产平台的实力，也不熟悉新战场的秩序和规则，天价拿下南京地王后纠纷矛盾不断，中冶置业与一线房地产央企距离拉大，原本定位于“顶梁柱”的中冶置业在中国中冶的大盘中越发乏力，利润逐年下滑。

更大的问题在于，央企重组并购潮中，中冶置业并没有整合集团地产平台的迹象。“这是央企体制和中冶置业自身地位所决定的。”一位接近中冶置业的人士表示。

如今，情况正在改变。自8月20日起，中国中冶持续停牌，一个不胫而走的消息是，继南北车合并后，中国中冶或与五矿系合并。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，如果确实合并，作为中国中冶一级子公司，中冶置业可以直接或间接地受到集团层面的支持。同时也能够催生房地产新业态的出现，或许能为松散、各自为政的中冶地产平台带来新气象。

“地王”魔咒下的真相

因“地王”名噪一时的中冶置业最终没有逃过“地王”魔咒，深陷退地、资金链断裂风波，更因“全国最大地王”的枷锁，负面影响蔓延全国。

2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得南京下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块。2012年11月底，又以56.2亿元拍下2号地块。三块地连为整体，地价款合计256.54亿元，总开发面积达236万平方米，超过广州亚运城，是截至目前总价最高的全国地王。

尽管彼时中冶置业面对的是一个在国内从未有过先例的近300万平方米庞大体量项目，但有资金实力雄厚的央企背景背书，还是让市场对中冶地王项目多了几分期待。但中冶置业拿到2号地不久剧情开始反转，2013年南京市国土局又以“规划建设条件发生重大变化及地块内铁路西站货场迁建时间调整”为由，收回了2号地。

同年8月30日，中国中冶中期业绩会上宣布中冶置业将再放弃南京滨江1号地块，只保留3号地块。从2014年第一季度开始，中国中冶旗下地产平台公司中冶置业开始分拆转让南京下关区(现已划入鼓楼区)地王1号地，至今1号地已经被切分为逾30块地块，超过11个项目公司出售。

这让中冶置业陷入了“资金链断裂、拆迁困难、公司发展存疑”等诸多负面漩涡。

但在南京房地产建设促进会秘书长张辉看来，这纯粹是外界的误读。“这是由这个项目本身特性和模式决定的，与现金流和资金链没有一点关系。”张辉指出，这几块地规模非常庞大，如果一个开发公司进行二级开发，难度非常大，每年去化量有限，不现实也没有先例。项目本身特性决定，中冶拿这块地不是自己进行二级开发，承担的就是一级开发商角色，即做完基础设施后自己留一部分做一二级联动，一部分拿到二级市场转让。

政府回收2号地块则有更多隐情，和政府的掣肘让中冶置业面对外界误读时从未直接发声。接近中冶置业的知情人士称，土地被回收主要是南京市政府后悔了，那么大体量土地给中冶置业后，南京几乎没有新的土地可出让。“恰逢当时一位中央领导针对中冶的房地产业务说了句话，央企不是不让做房地产开发了吗？南京市政府借着这句话就把中冶置业的土地收回去了。”该知情人士称，中冶置业完全是被“误伤”，中央是要求78家非地产主业央企有序退出，但中冶是16家主业为房地产开发的央企之一。

实际上，与政府协商的“非正常拿地程序”和非正常一级开发流程也是中冶置业不得不隐而不发的原因。

事实上，在南京，除了中冶置业，中冶集团下属另外两个子公司地产平台五六年前已经开发了两个项目：钟鼎山庄与中冶天城。而这两家子公司与中冶置业属于不同分支，三方互相没有对接与整合。在中冶置业饱受质疑之际，它们并没有显示出对集团地产品牌的支撑和对接作用。

在上述知情人士看来，南京市场暴露出的最大问题正是中冶置业一盘散沙、各自为政的顽疾和长年专注保障房，以至于在商品房开发和操作经验上出现缺失，导致拿到地王却无法下咽。

地产平台的尴尬

据中国房地产报记者了解，中冶集团力推的地产品牌“中冶置业”前身是中冶集团龙头企业二十二冶集团下属的一个建筑公司。

中冶集团体系庞大，当年地产项目成为多个子公司完成当年利润指标的重要途径，因此几乎每个冶都有自己单独的地产公司。亚太城市发展研究会房地产分会会长、曾在二十二冶任职的陈宝存向中国房地产报记者表示，“一开始中冶集团把中冶置业升格，是想把下面公司都整合起来，但二十二冶下属公司的地位决定中冶置业尴尬的局面，在集团内部中冶置业一直未能做大。”

以2013年财报为例，中国中冶房地产总收入为263.78亿元，其中中冶置业年营业收入51.52亿元，在整个房地产板块约占20%。

中冶集团不是没有尝试做整合，但最终还是不了了之。“整个集团文化都很松散，比如二十二冶房地产事业部连下面的建设公司都管不了，都是部门小利益，央企体制决定整合很难实现。”陈宝存指出，这也导致中冶集团旗下地产项目会不合逻辑地出现剥离或者出让，其实这都是各子公司的打算，并不是中冶集团的战略和思路。

中冶集团总经理、中国中冶总裁张兆祥近期在接受媒体采访时表示，现在集团地产业务已经向中冶置业集中，过去留下的多个地产项目平台都在逐步处理，正在提倡“做专”。

遗恨保障房

自2005年国务院批准房地产作为中国中冶主营业务之一，房地产就与工程承包、资源开发和装备制造共同成为中冶集团四大核心业务。

2008年下半年，中央出台了3年投资9000亿元保障房建设计划，时任中国中冶总裁沈鹤庭说，“与其在商品房市场上高成本竞争，不如进入保障房这个竞争不是很激烈的‘蓝海’，通过扩大规模，迅速占领较大的市场份额”。

2009年，中国中冶高调转入保障房建设市场。2011年保障房项目增长到50个，总投资攀升到508亿元，总建筑面积高达2063万平方米，已占16家可开发保障房央企所建保障房总规模的80%，成为国内最大的保障房开发企业。

借力保障性住房项目，中国中冶房地产业务迅速发展，从2009年房地产板块营业收入94亿元，增长到2012年的252亿元，也在短期内迅速积累了在房地产行业的声誉和影响力。

在地方政府财政吃紧的情况下，拥有强大融资能力的中冶置业，无疑在保障房BT模式下占尽先机(BT模式即由承包方先垫资建设，工程验收完毕再由政府回购并移交给业主)。

然而很多保障房项目完成后，地方政府未能回购，导致中国中冶巨额资金难以收回。

截至2013年9月底，公司约定期限在一年之上的长期应收账款已经达到337.67亿元，比2012年同期上升了43.7%。中国中冶备注称，这主要是公司从事保障房建设和地方基础设施建设等BT业务造成。

“中国中冶房地产业务中，保障房比例占据90%。一般都是在商品房中配建保障房，可以说保障房这个策略一开始定位就是错的。”陈宝存说，“这是中冶置业在央企地产中处于下游的根本原因。”

2012年初。中国中冶确定要退出保障房和基础设施建设领域，但“各自为政”的分散地产平台加剧了退出保障房的难度。

中国中冶2014年年报显示，工程承包业务、装备制造业务和资源开发业务营业收入分别实现同比增长8.01%、7.29%和27.84%，只有房地产业务同比减少13.36%。

中国中冶副总裁王秀峰曾对此解释称，去年房地产营收下滑，一是因为保障房业务收入大幅下降近20%，未来保障房业务还是会继续做，但是会选择回款比较好的项目；二是因为公司去年主要做一二线城市和热点地区，其他三四线城市在整理，整体规模有所下降。

在中冶置业提出的保障房战略转型中，主要是以城市综合开发模式为主，积极发展高端住宅和公建类产品，这正是天津地王和石家庄地王项目的定位。

转战商品房市场

事实上，中国房地产报记者获悉，中冶置业在石家庄筹谋已久。兰德咨询总裁宋延庆透露，很早之前兰德咨询已为中冶置业做过石家庄的布局咨询。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，对于中冶来说，缩小保障房开发规模，做高端物业是最佳选择。一是此类物业的开发盈利空间大，而且品牌价值容易打造。二是中冶应该利用其融资优势，将低成本资金用在高回报率的项目上，这才能显示资金优势。三是在重点城市进行物业打造，是目前国企的主流，中冶置业也应该有类似的模式。

从目前来看，在天津和石家庄的布局符合中冶房地产业务一二线城市商品房的业务布局，但在公司管理理念和模式尚未改变的情况下，地王项目后续发展如何，是否会重蹈南京项目覆辙，一切还尚未可知。

在陈宝存看来，中冶管理层理念比较落后陈旧，远不能和保利等央企相提并论。“中冶在初期和保利面临的机遇和空间差不多，2009年资金极度宽裕，做不起来完全是整个管理层策略的问题。”陈宝存指出，保利能发展为第一梯队主要是掌舵人思路问题，中冶管理层大都来自冶金领域，缺乏专业性和战略眼光。

“现在就看新的领导层能不是适应市场，有所转变。”陈宝存说。