国金证券杜昊旻：如何把握金融地产板块的投资机会？
金融与地产板块，存在合适的投资机会能够追寻。那么金融地产板块的行情可以持续多久呢?投资者又该如何更好的把握板块的投资机会呢? 本次会议由国金证券地产板块首席分析师杜昊旻为大家深入分析！
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主持人：对于最近一段时间市场行情的看法？
杜昊旻：最近市场行情波动比较大，市场在有一定经济压力的时候，出现调整是不可避免的。但是长远来看，现在对于至少从金融地产板块来说，尤其是地产板块，是比较好的布局时点。
毕竟从政策面上国家也出了各种各样的鼓励政策，我们认为今年整体地产行情实际上比较不错，从年初至今整个地产行情还是跑赢其他板块的，所以我们认为这种调整也是比较正常，趁着调整的机会反而是可以继续加仓或者继续持有地产的机会，因为我们也觉得后续的政策还是会有利好信号，并且我们认为目前看地产的销售端可能会在三四月份以后开始逐步起暖。
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主持人：新市民对于房地产行业有什么样的影响？
杜昊旻：新市民的提法其实比较好，也说明了从中央层面还是继续支持和发展城镇化，也说明地产实际上是有非常强的持续性需求，3亿人大概新市民都是可能还没有落户或者刚刚落户的城市新居民。
简单测算下，3亿人对应大概是一亿户，按三人算一户，1亿户大概可能对应到1亿套房，我们再保守一点一亿人当中可能有百分之三四十是需要通过租赁保障或者保障房，至少我们觉得还有6,000万到7,000万套的商品房的需求是存在在市场上。
从房改房至今发展到现在，总的商品房套数实际上也就一亿套出头，说明在未来10年到15年的时间内，实际上是有非常强的六七千万套数的需求支撑。
对于新市民会有金融或者说信贷方面的有力支撑，甚至会有一定的利率优惠或者是贷款的优惠。这会很有效的去刺激到，或者释放这一部分的需求潜力，为今年的整个房地产市场的销售稳增长起到助力作用，所以这其实是非常好的信号。
主持人：房地产行业现在情况究竟怎么样？
杜昊旻：房地产行业实际上从去年下半年以来出现了一些调整，调整主要还是基于中央的稳房价稳预期和稳市场的约束，主要是来自于像三道红线，包括管控，对于市场起到了一定的约束，对整个从去年开始，去年上半年比较的市场销售行情，包括贷款的过激行为得到了纠正。
在整体纠正过程当中，不可避免的出现了一轮行业的洗牌。
我们看到一些发展不良的企业，像去年的一些大型民企，现在确实出现了一定的困境，当然这也是行业的自身规律，行业本身在经济侧它的供给侧改革的发展，不可避免的过去通过加杠杆去做大做强土地规模，疯狂加杠杆的模式，肯定是在房租不炒的严控态度下，肯定是不可取的，必然会遭遇到一定的不利局面。
但是这轮的行业基本是在初心的状态，而且政府也在今年甚至是从去年的四季度开始，逐步对政策也进行了一定转向，转向当中也包括了针对合理的居民信贷需求，甚至包括合理的改善需求，但是要提供一定的信贷支撑。
对于开发商的开发贷，包括现在因为行业出现了一些比较复杂状况下的企业要出新的提供并购贷，我们也看到了银保监会包括央行都是鼓励，给予比较大的支撑。
包括住建部也是对于像监管资金之前一直有诟病的监管资金的政策也给予了一定的调整，也出现了全国性的监管资金的指导意见。所以对于整个房企和销售两端，供应端和需求端两端，都在不停的释放利好。对于今年的房地产行情来说，这是有政策助力的情况下，基本面也会有一波这样的行情。所以对于整个房地产来说，现在是稳增长的阶段。
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主持人：现在的房地产行业在政策面上是什么样的状态？是不是利好呢？
杜昊旻：针对整个房地产行业，整个政策的顶层设计实际上已经完成。
在房租不炒的基调下面，我们看到了既有三道红线，也有约束，在去年的整个顶层设计完成之后，对整个行业实际上是有压的动作，对于信贷占比，包括对企业的杠杆占比，包括对企业的整体拿地规模的约束，在约束当中不可避免的出现了行业性的波动。
政策方面，其实监管层也看到了这样的波动之后，所以进行了一定的调整。在今年对于整个行业供需两端，都是在松的过程，让这些行业里面优质企业，能够让他获得信贷支撑，可以去打包和开发贷，包括并购贷，可以让他去获得一定市场份额，去获得优质土地，让行业有良性的循环和健康的发展。
对于需求端针对房租不炒下，针对真正的具有房地产需求的刚需群体加上改善群体，给予他们的心态支撑，能够让他们有所居，或者是能够有美好生活的技术改善的支持。
所以两端实际上都是在做调整，对今年整个房地产市场政策是托底，通过不断的边际调整，以达到房地产市场的良性循环，能够让市场长期的保持健康发展。
所以在这个过程当中，房地产市场由于去年的波动所带来的整个估值出现相对来是过去这么多年来估值相对非常便宜的状况，甚至是港股的公司股市可能只有3倍或者4倍PE的情况下，反而是价值投资者，对他来说是非常具有诱惑力，这时候反而是对于买进之后，能够非常可以踏踏实实睡觉的状态。
主持人：今年其实已经不是提出房租不炒概念的第一年，长远的实现房住不炒，究竟需要怎么样的环境？
杜昊旻：房租不炒，它主要是在几个方面，首先房租不炒要让整个房地产回归它的居住属性，要把它的金融或者说它的投机方面的价值慢慢消除掉。在整个层面上，是稳发展稳交房，能够稳预期，稳房价方面。
对于需求端，要让老百姓知道买房子是用来住的，买房不是炒房，如果是有自身，无论是说刚需的自住需求，还是说因为家庭，从小家庭变成大家庭。或者说需要有一定的置换，这种需求应该得到支持。
对于房企来说，稳也是要从稳市场预期也要稳房价，发展是跟制造业生产是一样的，通过获得土地，开发成产品，最后得到卖出去赚取一定的溢价，并不是说通过投机囤地，通过土地价格大幅波动，来获取高毛利，对于房企来说也要有清晰的认知，核心竞争力实际上是在房子的产品上，而不是说是所谓的囤地或者拿地上面，对于房企也是考量。
另外一方面还是稳预期方面，或者稳房价还要稳交房，其实去年的波动之后住建部也出台一定要用交房，这段能够要有一定的保障，这样可以让整个房地产市场才起到真正的良性循环。
主持人：今年房地产三稳不知道能否可以实现？
杜昊旻：三稳实现的概率还是比较大的，因为政府在它的工具箱里面有很多工具，从现在看，市场是稳房价，房价要保持稳定，房价稳定的基础上，市场的预期或者信心得到恢复之后会带来销售回暖，再带来房地产企业的现金流充足，最后导致的结果是房子正常交付，这是良性循环。
一些城市最近从新闻或者各方面看到信贷的支持，包括地方开盘的蓄客量，看房人数各方面都有明显的回暖。
也有一些城市因为过去库存压力会相对大一点，加上可能还有疫情，带来了因素影响，它的回暖是需要有更多的支持政策，但是比如像郑州，最近的政策力度还是比较大，很多省市都会在因城施策步调下进一步使用自己工具箱工具，从而达到三稳状态。
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主持人：对于普通人来说，如果想要做投资，是买房好还是买房地产股好？
杜昊旻：如果有自住需求，无论是属于刚需还是什么原因，当然应该买房，因为这居住需求是第一大需求。
如果完成了刚需，可能考虑到比如说二次置业，或者说三次置业，我觉得这个时候其实还是需要考虑。
因为某一方面来说，房地产从过去几年包括到未来，在房住不炒下，它的金融属性会逐步的消除。
另外要考虑，虽然房价整体上不会有大波动，但是房地产企业它并不是说依靠房价来获利，房地产企业是通过销售开发产品获得它的毛利，虽然房价不一定涨，但是房地产企业尤其是优质的房地产企业，它的基本面或者它的盈利规模每年还是在增大的，甚至是很多房地产企业每年都是上百亿的利润，所以从正常的投资，包括拿它的现金分红，从长期来看是非常具有投资价值，所以如果不是自住属性，我们觉得还是应该去买房地产股。
主持人
：按照现在的中国经济增长的长期发展来看，房地产行业在未来是否有可能会被淘汰，中国的商品房究竟够不够住？
杜昊旻：房地产行业应该是中国非常重要的支柱行业，它在中国的 GDP其实占比是7.5%，算是第一大行业。
考虑到它的上下游，包括建材建筑甚至家电，对于中国经济的贡献更大，在资本主义的头号国家，美国它的GDP占比房地产商是12.5，比中国占比还要高一些，这说明中国的房地产之路还很长。另外可以看到需求一直是很强劲，新市民可能会带来六七千万的体量，六七千万套的商品房体量，实际上是要看未来10年甚至是15年的新增体量，对于中国来说我们的城镇化道路，包括房地产的道路，还有很长的路要走。
另外中国的家庭的结构也发生了很大的改变。从现在看来很多一二线城市它也是小家庭为主，包括现在老龄化社会老人对居住属性的要求也越来越高。毕竟我们还有大量的以前的商品房，之前的房子，在一些核心城市里面，有些老人还住在这样的房子里面。
对于房地产未来的发展也提出了挑战，对于未来的户型叫顺应时代的变化，这也说明房地产行业它也一直在与时俱进，它是永续的，而且在不停的与时俱进的行业，而且对于中国的经济发展实际上是构成了非常重要的支撑。所以我们认为这一定是支柱性的行业。
主持人：现在很多人都在质疑房屋的预售制是不是不合理，还有人建议要取消公摊面积？
杜昊旻：预售制其实就是因为整个行业的重资产，投入之后需要资金有效利用，如果说我们采用现房制，在发展过程中，会造成城镇化规模不会像现在这么快，现在城镇化规模一年大概有接近一个点，如果真的采用现房制，房地产发展速度会比现在慢了不止一倍以上，这会导致市场上会一下没有很多供应。
事实上如果没有供应，房价跟供需平衡有很大的关系，一旦没有供应，会对房价造成非常大的扰动，反而会不利于控房价，什么时候会采取现房制，是跟房贷利率有关，等到市场的真实房贷利率或者整体的利率下行到只有两个点或者三个点，甚至两个点以下，像香港，或者像其他西方国家非常低利率的环境下，无论是开发商还是购房者，都可以承担住比较低廉的现金成本情况下，这时候才有利于现房制现房销售的制度实现。
公摊面积确实最近话题比较热门，但是公摊面积还是不公摊面积，本质上它就是对房价不会造成比较大的区别。因为无论是花园还是阳台，还是楼道，现在包括会所，它其实都是以成本计价的方式转化在成本之上
如果一定要取消公摊面积其实对很多的刚需住房者是不利的，现在有很多刚需盘，无论是小区环境，花园式环境，包括有大堂环境，甚至有的是带了一定会所，这个环境是比以前住宅要好很多。
如果取消了公摊面积，开发商它会处于成本角度考虑，把这些有利于小区美化，有利于居住的身心环境的东西，可能都会因为成本较弱，因为不计公摊面积都把它全部砍掉，对居住体验也并不好，对居住体验也并不好，所以公摊面积对于房价本身它并没有大的实质性影响，而且公摊面积本来就是在规划里面，它反而对于很多购房者来说，有利于促进小区的整体美化和促进居住环境的提升。
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主持人：房地产行业的发展是不是挤占了现在高科技发展的赛道空间？房地产的发展是否会不利于高科技发展，他们两个之间会发生冲突吗？
杜昊旻：房地产是非常重要的支柱行业，而且它也是非常重要的民生行业。跟高科技赛道其实并不矛盾，应该是总盘子越做越大，两个蛋糕越来越大，并不会出现哪个蛋糕会去挤占另外一个蛋糕的现象。
另外随着房地产行业的发展，实际上房地产行业也为很多高科技应用提供了载体，提供了一个空间，
比如说现在小建筑机器人，包括像物联网的应用，包括现在物业板块越来越强调科技化，监控等等各方面的智能应用，都是这两个赛道，作为房地产也好，作为科技行业也好，都是相辅相成的。
很多的招商引资，包括像上海引进特斯拉，它也是跟房地产相辅相成的。引进特斯拉给予他这么多的优惠，给予包括基建道路等等方面的支持，也是需要当地在比如说领导地区的房地产行业的发展相互支持，自从引进特斯拉之后，整个临港地区的房地产行业也得到非常好的发展。所以当地的居住环境，包括引入人口越来越多，是一个良性的循环，房地产行业和科技行业共同进步，共同发展。
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