土拍重现百轮竞价 房企竞相争夺热点城市地块

随着楼市逐渐回暖，土拍现场的激烈程度开始增加。根据《财经》新媒体记者统计，在今年22城（县）成交的热门地块中，杭州世纪城、北京朱辛庄、宁波北仑小港等地块吸引了三四十家房企参与竞拍与摇号，个别中签率低至2.1%。另外，湖州吴兴区、南宁青秀区地块竞拍超200轮，青岛、苏州还拍出了区域新地王。

与此同时，一改去年央国企横扫土地市场的局面，在上述热门成交地块中，超半成由民企获得，如上海大华摇中北京朱新庄地块，浙江伟星拿下南京第二高宅地。此外，在今年的土拍市场上，销售TOP15房企几乎全部现身，包括碧桂园、中梁等许久未现身的房企，万科、华润、中海时隔三年重也回上海拿地。

在业内人士看来，近两年，受房地产市场调整影响，确定性的销售去化和利润空间成为房企拿地的重要标准，因此近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈。未来，谁能拿到好地并快速实现去化，谁就将抢占更高的市场份额，获得更大的发展空间。

土拍市场竞争激烈“抢地”大战一触即发

受楼市下行以及房企资金承压等因素影响，2022年土地市场遇冷，底价成交甚至流拍成主流，而进入2023年，多城出现竞拍超百轮以及数十家房企争抢同一块地的情况，触顶熔断进入摇号的地块也逐渐增多，新地王也开始重现。

据《财经》新媒体记者统计发现，今年以来，南宁、丽水、湖州、绍兴、金华等地均拍出过竞拍轮数上百次、溢价率超过25%的地块，如南宁青秀区一地块经过204轮竞价，溢价率达126%；丽水莲都区一地块在133轮竞拍后，以41.01%的溢价率成交。

除上述未限制触顶价的地块受追捧外，杭州世纪城、北京朱辛庄等地块由于出现超数十家家房企竞拍，报价触顶后则进入摇号阶段。其中，南京建邺区一地块仅用时53秒、12轮竞价便触顶最高限价，并以成交楼面价43173元/㎡成为南京史上单价第二高宅地，仅次于2016年的葛洲坝河西南G14。同样因为楼面价创新高的还有苏州工业园区、青岛崂山区，均拍出了该区域新的地王。

值得注意的是，今年22块热门土地中，超半成由民企获得，如上海大华与40多家房企拼手气拿下北京朱新庄，安徽伟星与20多家争夺最终拿下上述南京第二高宅地，家纺品牌江苏亚伦、文具办公品牌得力旗下地产公司以及竺梅、筑华天等民企也有所斩获。此外，央国企中的华润置地、越秀+青铁获得了上述苏州工业园区和青岛崂山的新地王。

而在个别城市，高溢价率成交已经成为土拍普遍现象。今年以来杭州3次土拍的溢价率分别为10.9%、9.3%和10.2%，每次均有六成左右的地块竞拍至最高限价、最终摇号成交，另外成都、合肥等地的首轮土拍整体溢价率也均超过了10%。此外，在今年的土拍市场上，销售TOP15房企几乎全部现身，包括碧桂园、中梁等许久未现身的房企。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，部分城市土地市场升温，尤其近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈，折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强。自2023年以来，在销售端改善和土拍规则的持续优化下，企业投资信心略有好转，市场有望陆续恢复。

核心城市地块受追捧 利润和去化成房企重要指标

记者注意到，多地出现的数十家房企抢地、上百轮竞拍争夺的热门地块，多位于一二线，部分位于三四线。即区位为城市中心城区或新城核心位置，且交通、商业、医疗、学校等配套齐全，周边已有交付楼盘或在售楼盘，价格和销售表现良好。此外，安置房地块建成后政府回购，去化和利润均有保障。

从房价走势来看，虽然合肥等城市取消了销售限价，但北京、杭州、成都等热门城市土拍溢价率仍控制在15%以内，且销售端继续设指导价或限价，即对房价上涨幅度设限。此外，今年北京、杭州、广州等地土拍中也有底价成交地块，冷热分化明显，而长春、天津首轮土拍均以底价成交，部分城市还存提前终止出让和流拍地块，且尚有未开拍城市，说明不少城市的土地市场仍处于低温状态。

“不同城市房地产市场呈现分化的背后，是经济基本面和购房人群需求的巨大差异，经济基本面好，有人口流入且有产业支撑的城市，房地产市场韧性较强，发展潜力较大，这些地区也是房企当前聚焦的区域。”同策研究院研究总监宋红卫表示，不过仍有譬如广州等部分城市，尽管基本面较好，但短期内库存压力较大，开发商布局仍然较为谨慎。

“今年在核心城市拿地相对比较困难，如杭州一宗地60多家企业摇号。”绿城中国行政总裁郭佳峰在今年3月业绩说明会上表示，“去年的打法很难在今年得以实施，今年核心城市、核心地块竞争非常激烈，房企都一哄而上涌向一二线核心城市，三四线城市相对边缘地块可以底价获取，但风险比较大。”

事实上，为了缓解房企拿地的资金压力，并让土拍竞争更加公平，相关规则持续调整。一方面，国家层面的集中供地从三批供地演变成了多批供地，且今年2月自然资源部发文明确取消了全年供地次数变化，并建立拟出让地块清单公布制度。另一方面，地方性政策也在持续优化，如北京近期土拍规则中调整为，同一集团成员企业不得参拍同一地块。

在政策优化的基础上，不少房企拿地重点依然是一二线的核心城市，不过也有企业在研究差异化的投资。如碧桂园今年决定重启拿地，并且从原先偏重三四线布局，转向一二线和三四线“五五开”布局。同时，龙湖方面也表示会重点聚焦在北京、上海、苏州等20个主力和14个机会城市拿地，保证利润率和周转。万科方面表示，公司最近在研究差异化的投资策略，找到一些合适的项目。

“当前和未来较长一段时间，房企间的竞争是资产流动性的竞争。谁能拿到好地、快速实现去化，谁就将获得更好的利润水平，抢占更高的市场份额，土储和资产质量高、流动性好的房企，未来发展空间更大。”国盛证券分析师认为。