从“地产不死鸟”到步恒大后尘，一个潮汕商业帝国的生死时刻

 

1、

从“地产不死鸟”到步恒大后尘

在深圳，佳兆业地产的名字曾经也是那么响亮。

但如今，为了缓解债务危机，佳兆业已经打算将深圳的18个地产项目，包括深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道打包出售，这些项目加起来价值818亿元。

如果这些项目能够顺利卖掉的话，对债务危机确实能缓解一些，但还远远不够。光是2020年一年佳兆业借款总额就高达1214亿元。

这家曾经在2014年就已经爆过雷，死而复生的房企，如今又走到了生死时刻。这一次，佳兆业要面对的困局，看起来更加凶险。

2014年的那场危机，差点就让佳兆业到了破产卖身的地步，对照这一次，能看出短短几年中国地产行业已经“换了人间”。

2014年10月13日，原深圳政法委书记、龙岗区委书记蒋尊玉，因涉嫌严重违纪被广东省纪委带走调查。佳兆业的老板郭英成闻讯后立即逃往香港。

当时有关方面就派人到香港找到郭英成，希望他可以配合调查蒋尊玉的案子，由于郭英成拒绝配合，佳兆业楼盘“被锁”。除了已经取得预售证的楼盘，还有2000多套房源均无法售卖，关于房产的一切业务，有关部门均不为佳兆业办理任何手续。危机就此开始。

其实郭英成配不配合调查，事情也早就查清楚了。蒋尊玉这边都交待了：其妻子这些年和佳兆业之间生意往来频繁，涉及金额约为900多万元；其女儿租用佳兆业的物业，金额大约为300多万元。郭英成还曾汇过两笔钱到其家属和子女名下，数额分别为3000万元和2000万元。

这场危机持续了大半年，最终还是看在发展经济的大方向上，放了佳兆业一马。在多家银行的驰援下，又遇到了深圳楼市上行的几年，佳兆业绝地反弹，顺利翻身，从此也被业界称为“地产不死鸟”。

如今，这只“不死鸟”却步了恒大的后尘。

2、

“地产不死鸟”发迹史

1999年，35岁的郭英成在香港注册了一家叫“佳兆业”的公司，然后跑到深圳做房地产生意。

郭英成，出生于广东普宁的农村，属于潮汕商人。在做佳兆业之前郭英成是做什么的，如何掘到第一桶金的，至今也没有准确的说法。

2009年佳兆业在香港上市时，招股说明书中对于郭英成的教育背景以及在创建佳兆业之前的工作背景也只字未提，公司其他重要成员同样没有提及。

只有郭英成自己曾提到一句：“在未搞房地产生意之前，我们在潮汕一带做贸易及工业生意，因为见同乡搞房地产生意有声有色，所以自己也参与其中。”

在房地产开发商林立的深圳市场，郭英成靠着旧城改造和烂尾楼接盘而崛起。

这一点佳兆业集团也从未回避过。

他们开发的第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼而来，那是2000年，距离佳兆业成立刚刚一年。

这个桂芳园位于龙岗区的布吉镇，当时深圳最发达的城区是罗湖区，而布吉镇就是最靠近罗湖区的关外重镇，许多香港投资人在布吉开办工厂，成为了深圳关外人气最旺的地方。

先前有人在布吉镇开发了一个龙泉别墅的项目，烂尾了，布吉镇政府正感到头疼。此时郭英成和他的佳兆业进场了。接手后，将烂尾楼的一部分规划成开放式主题公园，然后在其他地块建起了桂芳园一期。

2000年9月一推出市场就被抢购一空。那时深圳的平均房价在5000元一平，布吉属于关外，房价在3000元左右，而那时深圳的月平均工资在1800元左右，相比起今天的工资和房价，绝对算是白菜价，30万就能买一个三居室。

看到第一期的成功，佳兆业随后继续加推，一共开发了8期, 桂芳园也成为布吉的第一个大型社区。

佳兆业自此“一炮打响”，并迅速由深圳的关外进入关内，从住宅拓展到商业地产。

此后佳兆业又陆续接盘了多个烂尾楼项目，2003年，佳兆业又接盘了烂尾近十年的“子悦台”。这个烂尾楼的位置非常优越，位于深圳市委对面，背靠深圳首家购物中心中信城市广场。而当时佳兆业仅仅用了4亿元就拿下了。也就是后来矗立在深南大道上的“佳兆业中心”。

随着深圳旧城改造的进一步推进，佳兆业在深圳“攻城略地”，四处开花。

为了能够迅速拿下旧改项目，推进拆迁，佳兆业还专门成立了国内首家“城市更新公司”，聚集了近300名精通规划设计、商业谈判、法律等专业人才队伍。

深圳人多地少，城中村遍布，今天深圳高楼林立，那都是“拆出来的”。旧改项目不知道让多少有楼的“本地人”一夜暴富，这些人应该有很多都跟佳兆业的“城市更新公司”打过交道。

靠着旧改项目，郭英成在短短十几年的时间里就打造了一个价值千亿的商业帝国，成为了深圳排名前列的地产公司，个人和家族也通过股市套现了巨额利润。

2014年的政界地震，郭英成“死里逃生”，也加速了他将佳兆业从过去单一的地产业务向多元化的扩张布局。

郭英成在商界打拼多年，资本运作的手段着实厉害。自2017年佳兆业股票在香港复牌以来，4年时间里，佳兆业通过收并购连续控制了4家上市公司，业务覆盖地产开发、财富管理、文化体育、商业运营、旅游产业、健康医疗、科技产业、足球俱乐部等超20个产业和细分领域。

不过即便是这样一位资本运作的大佬，在面对“房地产行业的漫长冬天”时，也终于知道什么叫做斗不过趋势。

3、

违约、爆雷，二次艰难求生

继另一位资本运作高手许家印的恒大违约、爆雷之后，2021年的冬天，佳兆业也爆雷了。

2021年11月4日，佳兆业旗下锦恒财富延期兑付，这笔涉及数千人的理财产品，总价值127亿元。

2021年12月7日，又有一笔四亿美元债券到期。

另外，据央视财经报道，有业主反映，在2017年买入佳兆业壹号一期的房源，合同原定将于2019年12月可以验收，2020年底会装修好，并且交付业主，但佳兆业一直拖延交付日期，至今仍无法交付。

佳兆业旗下多个房产项目因资金问题出现了欠薪、停工的问题。佳兆业总包下面的一家企业，光是工资拖欠就一千七百多万元，还没算材料款。

业主、承包商跑去佳兆业的总部讨说法、闹，但基本没啥作用。

郭英成目前也只能通过电话会议来稳定散户和业主们的情绪，上个月郭英成在电话里说：“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。”

目前只有一些佳兆业的员工，还相信这一次能够像2014年那样起死回生。

不相信又能怎么办呢？那么多已经付了房款，背着房贷的业主，那么多投了钱进去的散户们，也只有相信佳兆业能起死回生，才能保留最后那一点希望了。