林采宜：房价为什么疯涨？

 

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来源微信公众号：林采宜（ID：GTJAlincaiyi）

本文作者为国泰君安证券首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事林采宜

从推高地价到征收房产税，是中国房地产经济的必然走向。

美国靠全球发行公债募集建设资金，改善基础设施。中国靠土地财政，解决城市化和基础设施建设问题，包括修建高铁、机场、高速公路，此外，各地的GDP也多多少少拜赐于土地财政。在税收瓶颈的制约下，土地财政部分替代了税收财政，为城市基础社会和公共服务产品提供了资本来源。由于卖地收入的不可持续，随着市场的成熟，房产税将逐渐替代土地财政，成为提供公共服务的可持续性资金来源之一。

不断推高的房价一定程度上是以资产泡沫替代通胀压力。2001年9月，M2总量为15.19万亿， 2016年8月，M2总量高达151.09万亿，15年暴增10倍的流动性，之所以没有形成严重通货膨胀，就是因为大部分资金都流入了房地产。高房价吸收了大量流动性，缓冲了货币超发对物价的冲击。目前实业投资和理财收益率都在持续下滑，房价在金融市场“资产荒”的背景下，扮演了资产的蓄水池角色，吸收了大量的居民资产，缓解了资本外流的压力。

“学区房”是一张迟早过期的粮票。从西方国家的发展路径来看，不同区域、不同品质的房地产，税收不一样，其周边的教育、医疗甚至保安配套设施都有所不同，其主要原因就是因为房产税是地方政府在公共投入的重要财政来源。房价越高，房产税收得越多，该区域的各种社会福利设施就越完善。之前，交通（地铁房）、教育（学区房）和商业配套不同的房子，其公共服务价值体现到房价上。未来，高品质的治安、医疗、教育及其他公共福利设施的建设和维护成本，将来自于该区域居民的房产税收入。房价与公共服务设施，关联性依然存在，但因果关系发生了倒置。因此，“学区房贵”将被“好楼盘必有好学校”的逻辑所替代。

城市流入人口不是接盘侠。

统计数据显示，流入城市的农民工，在打工城市购房的比例只有1％，99％以上的农民工由于收入低，没有能力购买城市住宅，因此，农村流入城市的人口并不能构成城市房地产市场的有效需求，此外，即便的大学毕业后留在大城市工作的年轻白领，其个人收入也不足以支付城市房价。以上海为例，即便是收入较高的金融机构，大学（硕士）毕业生的平均工资不过10万元，夫妇平均税前月收入为2万，银行允许的每月月不能超过1万元，因此抵押贷款的最高额只有200万元，而目前市区小户型房价基本都高于4.5万，只有少数父母有实力资助的年轻白领才有能力购买住房。因此不难推断，无论是进城的农民工还是年轻白领，以其自身的薪酬收入都无法支撑目前的房价。城市化带来的流入人口不是房产的接盘侠。

目前的房价取决于其金融属性，而不是商品属性。

以北京上海深圳的人口变动数据和房价走势为例，我们很容易发现，房价的上涨和人口增加之间没有直接联系。很显然，从2012年来，推升上述城市房价上涨的是资本的投机性需求，而不是人口增长形成的居住需求，换一句话说，房价与刚需基本无关，与市场对房地产价格趋势的预期密切关联。在这种情形下，买房与否与其是否拥有住房已不相关，各种限购限贷政策只会推升需求，加剧短缺。为了实现多买房，多贷款的逐利目标，各种假结婚、假离婚等奇特故事层出不穷。在市场经济的环境下，资本的投机性动机是阻拦不了的洪流，各种政策导致的结果通常是各种“对策”。

投机性需求堆起来的房价，和股市的股价一样，怎么上去将怎么下来。

作为普通商品的房屋，无论涨还是跌，刚需决定了其不会流到市场上变成可售楼盘的供给。而作为投资品的房屋，一旦价格预期发生逆转，市场普遍看跌，则供给端会暴增，而需求则快速收缩，房屋的低流动性导致短线投机客匮乏，因而，趋势预期导致的房价压力会在供求关系上被放大。房市一旦见熊，无量空跌的程度将大大超过股市。

大部分工薪阶层的收入所能承受的房价，才是房地产的底部。这个底在哪里？取决于工资水平的上涨速度。

（林采宜  国泰君安首席经济学家  中国首席经济学家论坛理事）

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