左手后海CBD，右手前海自贸区，五年后深圳最强板块即将诞生！

 

大会后，“粤港澳大湾区”再次成为了各届关注的焦点。

而有关“粤港澳大湾区的范围”，“粤港澳大湾区的规划”以及“粤港澳大湾区带来的各种利好”也成了网络热点！

对于粤港澳大湾区，深圳将担任什么角色呢？

借用巴曙松在深圳不久前演讲时的观点，未来城市格局将呈现3+6格局，环北京、环上海、环深圳，并将粤港澳大湾区讲解为“环深圳城市群”。

而近日宋丁在一场讲座上谈到，深圳是“粤港澳大湾区”内事实上的轴心城市。

宋丁认为轴心城市是看科技创新能力和金融底气。按照金融总量深圳比香港低，但深圳的速度非常快。而科技方面，粤港澳大湾区没有一个城市能和深圳相比。

不难看出，巴曙松、宋丁都一致认同深圳在粤港澳大湾区担当核心地位，买房买这里就没错啦。

但是，深圳各个板块之间是轮动爆发的，那么未来哪里最值得投资呢？

淘房志团队非常看好蛇口片区，其位于粤港澳大湾区的几何中心，有自贸区背书、蛇口有望成为自由港、太子湾游轮码头启用、苹果华南总部入驻、东角头油气库开拆、大量旧改项目等等，一系列动作足以看出蛇口片区的雄心壮志！

而目前，香港顶级豪宅每平米50万元起，深圳顶级豪宅才每平米10万元起，深港顶豪价差40万元，淘房志团队觉得蛇口这个传统豪宅区，未来的价值依然可期。

1

左拥后海，右抱前海

五年后深圳最强板块即将诞生！

房产的核心价值是什么？

淘房志团队认为最关键的还是在于地段的价值，而非房屋钢筋混凝土的价值。大家一定要深入理解李嘉诚的“地段地段还是地段”。

房产投资首先要分析地段。如何分析？一个要诀是，看区域未来向好的变化程度。变化越大，政府、开发商、社会资本投入越大，意味着未来地段价值提升越多，房产升值就越有保障。

如何判断未来变化的幅度？淘房志团队认为这取决于现状和未来高度的差距。而未来的高度，是由一个片区的规划级别、城市地位决定的。比如说，城市中心的定位，就高于城市副中心。

前海规划图

就目前而言，整个深圳规划级别和城市地位最高的区域，毫无疑问是前海蛇口自贸区。看看这些定位吧：国家级自贸区、特区中的特区，东方曼哈顿、粤港澳深度合作示范区、城市新中心，粤港澳大湾区和海上丝绸之路的重要战略支点......

片区规划定位的高度，决定了房产价值未来的高度。未来深圳最顶级的豪宅应该出现在前海蛇口自贸区。

不过，后海总部基地也能不忽视，作为深圳打造的五大超级总部基地之一，其规划可以说深圳级别最高的，仅次于前海蛇口自贸区。

目前，后海区域内已经汇聚了阿里巴巴、恒大、中国航天、顺丰、中海油等众多顶尖企业，对标上海陆家嘴，打造超级企业群。

有一点值得注意，据戴德梁行统计数据分析，未来5年南山后海、前海新增办公物业约570万平方米，大量的高端就业人才将产生巨大的住房需求。

而现在的后海楼盘开发近乎收尾，几乎没什么地可开发了。前海常住人口规划仅30万人，这也远远不够，未来居住缺口或超100万。这两大区域的一部分人肯定会外溢到蛇口、宝中、老前海等辐射范围内。

淘房志团队觉得，蛇口夹在前海，后海总部基地两大超级板块最核心的地段，左拥右抱，接受双重辐射，吸聚前海和后海的资金、人才和高端住房需求。未来五年，深圳最强的板块或许要诞生了。

2

蛇口或成自由港

邮轮码头+3条地铁线，交通要逆天

大会后，自由贸易港更是引起了市场高度关注的“概念”。大家可能会疑惑，“自由贸易港”与“自由贸易区”仅一字之差，有什么区别呢？

自由贸易港又称自由港，实际上也是自由贸易区中的一种，只不过开辟自由贸易港所要求的条件，比自由贸易区高出许多。

自由贸易区所包含的意义更广，一般把自由港、转口区、免税仓库和出口加工区等都包括在内，但是条件参差不齐，含金量远不如自由港高。

淘房志团队告诉大家，两者不同之处在于，自由港不仅有贸易自由，还有金融自由和投资自由，一般允许外币自由兑换、资金自由流动、汇率利率浮动等。

而我国目前的自贸区实行负面清单模式，部分行业领域仍然限制自由贸易的。另外人民币自由兑换、利率浮动等金融领域的开放，仍在进一步探索中，自由度明显低于自由贸易港。

太子湾邮轮中心

目前，有资格申请自由港的城市，基本上都具备这些特征，①、自贸区+港区+大型集装箱码头 或 ②保税区+港区+大型集装箱码头。

而现在，国内有这个资格的城市不多，前海蛇口自贸区+蛇口港区的组合，让深圳满足了这一特征。如果深圳成为自由港，那最大的利好毫无疑问便是前海和蛇口了。

也许有人担忧自由港的发展前景？大家看看亚洲四小龙中的香港，新加坡便能体会了。这两个地方均是实行的自由港政策，香港也正是受益于这一政策，发展到现在更是担上了诸如“避税天堂”、“购物天堂”、“国际商贸中心”的名号。

不久前，蛇口游轮码头也已经启用了。全球最大的邮轮可以在这里停靠，太子湾邮轮母港将成为深圳通连港澳、走向世界的“海上门户”！

除了港口，未来5年时间内，蛇口将享受到3条地铁线的红利！

未来南山和前海的轨道交通高度密集

地铁2号线与5号延长线

根据规划，地铁5号线延长线将从从前海宝中、桂湾前湾妈湾、赤湾、蛇口太子港，最后进入蛇口。预计2020年开通。

而预计2022年通车的地铁12号线，从蛇口出发，走南油大道拐弯进入前海宝中，延伸往大空港、新的国际会展中心。

地铁12号线串联起了大空港+前海+蛇口、5号线延长线联系了前海和蛇口，这两条地铁线将蛇口和前海的距离大大拉近，彼此之间的经济、人才等交流得到加强。

其实除了地铁，政府投资8.75亿打造的大南山隧道，双向6车道，将把蛇口直接拉通到前海！

淘房志团队认为这些交通规划共同支撑了整个西部发展轴，在前海的辐射带动下，西部组团将打造最强经济阵容，这里也许是中国至少是华南总部经济最强大的区域。

3

海上世界综合体+K11+艺术中心

蛇口向世界顶级配套对标！

除了交通和规划，蛇口配套更要向世界配套对标。

2010年以来，有开发商宣布投资600亿再造蛇口，海上世界综合体、南中国最大的邮轮母港、深圳首个滨海希尔顿、艺术中心、金融中心、网谷等28个项目相继启动或完成。

海上世界文化艺术中心效果图

作为600亿重金投入精心打造“新蛇口”重要组成部分、日本知名建筑师桢文彦操刀设计的“海上世界文化艺术中心”已竣工预计年底可开放。

英国第二大博物馆全球唯一分馆和观复博物馆即将签约入驻，蛇口半岛进入艺术之城时代。

蛇口太子广场艺术购物中心

继上海K11、北京芳草地之后，深圳即将迎来中国第三家大型艺术商业综合体——深圳招商蛇口太子广场艺术购物中心。项目将于2018年竣工。

毫无疑问，未来蛇口将是一个举足轻重的艺术之城。而海上世界文化艺术中心和以艺术为主题的K11购物中心将是难得的亮点，将刷新深圳人的新认知。

大家回想一下，去年10月份，苹果CEO库克到访深圳，宣布在蛇口网谷成立研发中心。为什么苹果会选择这里？

很重要的一方面是蛇口良好的周边配套，包括居住、文化创意园、艺术工厂、商业综合体、邮轮母港等等一应俱全。

4

蛇口新盘基本10万+

入驻蛇口的机会越来越少了

上文说道，房产“地段论”的投资要诀是变化，而不是现状。目前的蛇口正在经历一场全新的面貌变革。

近期，招商蛇口主导的渔二村旧改已经在拆迁中。远期，恒大地产在蛇口湾厦村潜伏了一个大型旧改项目。

最新消息是，蛇口花果山小区棚改已经打出了倡议横幅。

另外一个好消息是，一直牵动民心的东角头油库已经在8月7日开始拆除了！未来将作为蛇口山公园的一部分，形成占地面积约23万平米的“有温度的工业遗址生态公园”。

蛇口山公园位邻蛇口仅有的几处地标性绿色山体之一的蛇口山上，与深圳湾休闲带隔路相望，站在山上可以尽览深圳湾及香港群山。

还有，深圳西部最美湾区栈道，6.6km的深圳湾公园滨海长廊西段（运动公园-海上世界段）7月3日也已经开放了！

除了这些，蛇口的东角头地块，以及渔人码头地块，都将崛起新的城市综合体。大量的旧改无疑将对蛇口片区环境带来更大的升级，更将直接促进片区升值。

如今，蛇口新盘售价基本上都是10万+了。例如，半岛城邦三期在售大户型单价大约每平米13万，招商双玺高区售价在每平米13万左右。这两大盘每套起步价都是5000万。

另外，蛇口的一些品质盘二手房大部分在每平米8万+。比如，南海玫瑰园三期、兰溪谷二期业主报价基本都超每平米10万了。

南海玫瑰三期业主报价（来源：链家）

很显然，蛇口将打造成以居住为主导，住宅必然要向高端，豪宅化发展。房地产经久不衰的“地段论”也正在蛇口上演。

加上老蛇口人不愿离开，入驻蛇口豪宅片区的机会将会越来越少。

5

万科蛇口公馆总价门槛低

具备长期投资空间

说了这么多，淘房志团队提醒大家，当所有人都认为蛇口是个投资的最佳地段，你再去布局，那就只能吃鱼尾巴了。

目前，蛇口的在售项目并不多，即将发售的新盘只有万科蛇口公馆。项目建面约19万平米，集住宅、精奢公寓与商业于一体的综合体。

万科蛇口公馆坐落于蛇口生活腹地区，位于蛇口东角头地铁站、蛇口山公园北侧，近邻南山外国语、南山蛇口学校等4大国际学校。

万科蛇口公馆是万科从蛇口走出，又回到蛇口的标志性项目。

该项目继承了深圳万科优质产品的城市主义、生活产品主义、优雅主义，融合蛇口独有的生活、文化气息，为高文化素养的新蛇口人提供符合其高品位、高品质居住需求的产品。

值得注意的是，项目此次入市推出30-53平1-2房公寓，同时还有101-126平3-4房住宅。拥有蛇口片区不可多得的中小面积段产品，总价门槛相对低，具备长期投资空间。

万科蛇口生活馆现已开放，感兴趣的朋友可以前去观看。

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