美国房价创11年最大跌幅，房子卖不动了，楼市泡沫要破吗？

 

美国房地产市场在疫情期间曾经火爆异常，但随着经济复苏和利率上升，市场开始降温。今年4月，美国成屋销售总数年化428万户，创下10个月来的最低水平，同比下降23.2%。

成屋销售价格中位数也出现了自2012年之后11年间的最大同比跌幅，达到38.8万美元。房子卖不动了，这究竟是暂时的调整还是泡沫的破灭？

美国房地产市场下行的原因

高通胀导致购房者负担加重，按揭贷款利率上升，影响需求。据美国劳工部数据，今年10月份，美国消费者物价指数（CPI）同比上涨6.2%，创下1990年以来的最高水平。

高通胀导致购房者的实际收入下降，同时也推动了抵押贷款利率的上升。据房地美数据，30年期抵押贷款利率于10月突破7%，为2002年以来的首次。高昂的贷款成本使得购房者更加谨慎和挑剔，抵押贷款申请量也出现了大幅下滑。

房屋供应量不足，新房开工受限，二手房持有者不愿出售，导致市场竞争激烈。据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，截至4月底，市场上共有116万套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4个月就可以消化这些库存，低于一年前的4个月。

新房开工也受到劳动力、材料和已开发土地短缺的影响。今年4月份新建住宅开工数下降9.5%，至折合年率157万套，低于预期的170万套。二手房持有者也因为担心换房难或税收问题而不愿出售。这些因素导致了供需失衡和价格竞争。

疫情影响人口流动和消费习惯，部分地区需求减少。疫情期间，许多人因为远程办公或生活方式的改变而从城市搬到郊区或乡村，推动了这些地区的房价上涨。

但随着经济复苏和疫情控制，一些人又开始回流到城市或寻求更多元化的居住选择。这使得一些过热的地区出现了需求减弱和价格下跌的现象。例如，在西雅图、凤凰城和圣地亚哥等城市，房价涨幅远超全美平均水平，但在9月份却出现了环比下跌。

美国房地产市场的前景和风险

美国房地产市场的前景取决于多种因素的综合作用，包括经济增长、通胀预期、利率走势、政策调控、供需关系等。

目前来看，市场存在以下几种可能性：

短期内市场仍然低迷，需求和供应难以平衡，价格波动较大。由于通胀压力仍然较大，美联储可能会继续加息或缩减资产购买计划，进一步提高贷款成本和抑制需求。

供应端也难以快速增加库存或降低价格，因为建筑商面临着成本上升和利润压缩的困境。在这种情况下，市场可能会出现更多的价格松动和交易量减少。

中长期来看，市场有望逐步恢复正常水平，随着经济复苏和疫情控制，需求有望回升。如果通胀能够得到有效控制，并且利率能够保持在合理范围内，那么购房者的信心和负担能力将会提高。

供应端也可能通过增加新房开工、促进二手房流通、提高建筑效率等方式来增加库存或降低成本。在这种情况下，市场可能会出现更多的价格稳定和交易量增加。

但是也要警惕潜在的泡沫风险，尤其是在部分价格过高的地区，如果供需失衡持续加剧，可能引发市场崩溃。一些专家和机构已经对美国房地产市场发出了泡沫警告，并预测未来几年内房价将出现两位数甚至更大幅度的下跌。

他们认为，在超低利率和大规模刺激政策的推动下，美国房地产市场已经脱离了基本面和可持续性，并且存在着类似于2008年金融危机前夕的过度投机行为。

如果这种情况发生，并且遇到外部冲击或政策失误等触发因素，那么市场可能会出现恐慌性抛售和价格暴跌。

中美房价同时下跌有何区别

有意思的一个现象是，我国目前房地产市场也非常低迷，那么两者之间有什么关联呢？

把美国房价下跌和我国目前房价下跌的原因做一个简单的对比，可以发现：美国房价下跌的原因主要是受到通胀和利率的双重冲击，导致购房成本上升和需求下降。

而我国房价下跌的原因主要是受到政府调控和市场自律的影响，导致供需平衡和价格合理。

美国房价下跌主要集中在一线城市，反映了疫情期间人口流动和消费习惯的变化。而我国房价下跌主要集中在二三线城市，反映了人口老龄化和城镇化进程的影响。

美国房价下跌对经济影响较小，因为房地产在美国经济中所占比重较低，而且美国经济有其他增长动力。

而我国房价下跌对经济影响较大，因为房地产在我国经济中所占比重较高，而且我国经济正处于转型阶段。

最最重要的是美国房子与我国在供需之间存在着巨大的差异，这是购房者对未来房地产市场信心最好的判断依据！

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