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杭州,松了!

作者:三青 时间:2023-06-09 阅读数:人阅读

 

文/刘博团队

5月15日,杭州限购区域再扩大。

余杭区的中泰、瓶窑街道,放宽限购。

政策如下:外地户口,社保满一个月或者落户杭州就可买房;

本地户口,已婚家庭可以买两套,不用落户满5年!

图示为去年9月余杭区出台楼市新政,放宽仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇等5个镇街街道限购。

算起来,今年二季度开始,杭州已经连续三次进行限购松绑了。

4月13日,钱塘区下沙、河庄街道纳入差异化非限购范围,1个月社保即可购房。

4月22日,临平区临平街道加入限购放宽圈。至此,钱塘区和临平区已全域放松限购。

加上5月15日余杭区瓶窑镇和中泰街道再度放开限购。

截至目前,杭州市区仅剩主城四区(上城区、拱墅区、西湖区和滨江区)尚未出台相关政策放松限购。

杭州市区范围,包括上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区、临安区。

目前市区除临安外,临平区、富阳区、钱塘区已全区松绑,余杭区剩余5个街道未松绑,占比42%,萧山区剩余7个未松绑,占比29%。

萧山区限购地图,红色为限购区,黄色为放松限购区域

杭州之所以接连出台挤牙膏式的局部放松政策,一方面反映当下市场偏冷,需要政策进一步刺激;

另一方面,也说明当前楼市调控政策的谨慎性,管理层不太可能立马出台整体放松政策,而是实现“一区一策”,根据各区楼市情况,各区各自实施不同的限购政策,以此来观察市场走势。

杭州现在的限购门槛,仅次于一线城市,在强二线城市当中还是略高的。

目前,杭州接连放松楼市限购政策,这也意味着,后续可能会有更多的城市会跟进松绑楼市。

01

回顾杭州楼市行情发现,4月,杭州二手房交易出现“价涨量跌”现象。

据贝壳研究院数据,今年1月,杭州二手房成交量为3179套,2月升至7396套后,3月成交量冲高至10828套。

4月杭州二手房成交量踩下刹车,市区(含临安、富阳)共成交了7636套,环比3月下跌了29%。

来源:杭州贝壳研究院

成交价格情况来看,杭州4月二手住宅网签均价为32905元/平方米,环比增长3.3%,同比增长4.3%。

为何杭州4月二手房交易量大幅下降,但成交价仍在上扬?

其实,还是市场分化的结果。

4月,杭州入市了不少市中心热点板块次新二手房,这些房源价格较高,整体上拉高了成交价,而远郊区域的二手房价格则呈现继续回调态势

因此,不难理解,为何杭州不断放松中心区之外的限购政策。

新房方面,由于存在一二手房价格倒挂以及供应规模有所下降,4月杭州新房成交出现回调,但核心改善及热点刚改板块热度不减。

库存方面,今年4月,杭州新房库存量651万平方米,去化周期仅5.5个月,在全国来看,杭州算是去化速度较快的城市。

进入5月,随着五一假期影响逐渐褪去,杭州市场回归常态化,新房、二手房双双呈现稳定的上升态势。

诸葛找房数据显示,第20周,杭州新房成交1858套,环比上升16.3%,同比上涨6.5%;

二手住宅成交1351套,环比上升66.4%,同比上涨76.4%。

4月13日,杭州发布《杭州市人民政府办公厅关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》,放松了落户要求。

在杭州市区落实工作单位的35周岁以下(不含35周岁)全日制普通高校大专毕业生,可以落户杭州市区。

5月8日,新的落户政策正式施行,因此,不排除人口放松政策进一步刺激了杭州楼市企稳。

02

杭州曾于2019年5月杭州市放宽落户条件,全日制大专及以上人才,在杭工作并缴纳社保可直接落户。

2019年杭州常住人口增加了55.4万人,2020年大幅升高至157.6万人。

不过在2021年10月,杭州又将大学生落户门槛提高到本科毕业。

去年,杭州常住人口增加了17.2万人,在全国城市常住人口增量中仅次于长沙。

但是和自己比,杭州常住人口增量跌至2016年同期水平,创2017年以来新低。

在人口增量逐年放缓的严峻形势下,杭州亟须通过放宽落户门槛来吸引更多的人才和人口资源。

落脚到楼市,一旦户籍政策的放宽得到落实,结合限购区域调整,杭州楼市将迎来更多购买支撑。

03

作为强二线城市,杭州未来的发展值得看好。

截至今年3月末的金融机构本外币存款余额,杭州高达7.36万亿,排在全国第五,虽低于广州(8.37万亿),但增速却比广州高出6.4个百分点;

且比成都(5.66万亿)、南京(5.29万亿)、重庆(5.25万亿)高出不少。

去年杭州的人均存款余额(12.96万),仅次于北京(22.27万)、上海(17.13万),高于广州(12.3万)、深圳(11.78万),可见其民间之富裕。

这种富裕还体现在杭州人超前的消费能力。

2022年中国人均消费10强城市排名中,杭州以人均年消费46640元居于首位,超过上海市(46045元)、深圳市(44793元)、广州市(44036元)。

杭州的社零增速也取得了全国GDP前11强城市和浙江省11地市“双11”城市“双第一”的新突破。

从企业的指标来看,杭州的优势更明显。

2021年,杭州以新产业、新业态、新商业模式为主要特征的“三新”经济增加值占GDP的36.2%,比全国平均值(17.25%)高出一倍有余。

2022年,中国新经济企业500强地域分布来看,杭州有26家,排名在北京(92家)、上海(64家)、深圳(60家)之后,比苏州(17家)、广州(13家)和南京(11家)都多。

城市基本面强、市场波动趋势向好,当下,房企纷纷用脚投票,重仓杭州楼市。

今年以来,杭州土拍延续高热。

2月21日,杭州迎来了2023年第一轮集中拍地,共有13宗地块成交,总成交价182.2亿元。

萧山市北地块还未开拍就封顶、60家房企抢一宗地、超60%地块进入摇号……

来源:中指研究院

3月29日,杭州迎来今年第二轮集中土拍,热度不减。

出让的10宗宅地中,有5宗地在挂牌期即已封顶,最终以6宗触顶、2宗溢价、2宗底价收官,共揽金144.8亿元成交楼面均价19370元/㎡,平均溢价率10.2%。

4月25日,2023年杭州第三批集中供地土拍举行,热度再续。

12宗涉宅地块,分别来自运河新城、龙坞、浦沿、湘湖等多个热门板块,总起拍价153.6亿元。其中,龙坞地块参拍房企报名数量超过了20家。

最终12宗地块中,8宗封顶摇号、1宗溢价、3宗底价成交,共吸金166.56亿元成交楼面均价16682元/平方米,平均溢价率8.47%。

总的来讲,杭州的数字经济发展全国领先,产业优势突出,在全国人口增量下滑的背景下,还能保持人口流入,叠加各种松绑政策,楼市有望继续复苏。

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三青

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