杭州，松了！

 

文/刘博团队

5月15日，杭州限购区域再扩大。

余杭区的中泰、瓶窑街道，放宽限购。

政策如下：外地户口，社保满一个月或者落户杭州就可买房；

本地户口，已婚家庭可以买两套，不用落户满5年！

图示为去年9月余杭区出台楼市新政，放宽仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇等5个镇街街道限购。

算起来，今年二季度开始，杭州已经连续三次进行限购松绑了。

4月13日，钱塘区下沙、河庄街道纳入差异化非限购范围，1个月社保即可购房。

4月22日，临平区临平街道加入限购放宽圈。至此，钱塘区和临平区已全域放松限购。

加上5月15日余杭区瓶窑镇和中泰街道再度放开限购。

截至目前，杭州市区仅剩主城四区（上城区、拱墅区、西湖区和滨江区）尚未出台相关政策放松限购。

杭州市区范围，包括上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区、临安区。

目前市区除临安外，临平区、富阳区、钱塘区已全区松绑，余杭区剩余5个街道未松绑，占比42%，萧山区剩余7个未松绑，占比29%。

萧山区限购地图，红色为限购区，黄色为放松限购区域

杭州之所以接连出台挤牙膏式的局部放松政策，一方面反映当下市场偏冷，需要政策进一步刺激；

另一方面，也说明当前楼市调控政策的谨慎性，管理层不太可能立马出台整体放松政策，而是实现“一区一策”，根据各区楼市情况，各区各自实施不同的限购政策，以此来观察市场走势。

杭州现在的限购门槛，仅次于一线城市，在强二线城市当中还是略高的。

目前，杭州接连放松楼市限购政策，这也意味着，后续可能会有更多的城市会跟进松绑楼市。

01

回顾杭州楼市行情发现，4月，杭州二手房交易出现“价涨量跌”现象。

据贝壳研究院数据，今年1月，杭州二手房成交量为3179套，2月升至7396套后，3月成交量冲高至10828套。

4月杭州二手房成交量踩下刹车，市区（含临安、富阳）共成交了7636套，环比3月下跌了29%。

来源：杭州贝壳研究院

从成交价格情况来看，杭州4月二手住宅网签均价为32905元/平方米，环比增长3.3%，同比增长4.3%。

为何杭州4月二手房交易量大幅下降，但成交价仍在上扬？

其实，还是市场分化的结果。

4月，杭州入市了不少市中心热点板块次新二手房，这些房源价格较高，整体上拉高了成交价，而远郊区域的二手房价格则呈现继续回调态势。

因此，不难理解，为何杭州不断放松中心区之外的限购政策。

新房方面，由于存在一二手房价格倒挂以及供应规模有所下降，4月杭州新房成交出现回调，但核心改善及热点刚改板块热度不减。

库存方面，今年4月，杭州新房库存量651万平方米，去化周期仅5.5个月，在全国来看，杭州算是去化速度较快的城市。

进入5月，随着五一假期影响逐渐褪去，杭州市场回归常态化，新房、二手房双双呈现稳定的上升态势。

诸葛找房数据显示，第20周，杭州新房成交1858套，环比上升16.3%，同比上涨6.5%；

二手住宅成交1351套，环比上升66.4%，同比上涨76.4%。

4月13日，杭州发布《杭州市人民政府办公厅关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，放松了落户要求。

在杭州市区落实工作单位的35周岁以下（不含35周岁）全日制普通高校大专毕业生，可以落户杭州市区。

5月8日，新的落户政策正式施行，因此，不排除人口放松政策进一步刺激了杭州楼市企稳。

02

杭州曾于2019年5月杭州市放宽落户条件，全日制大专及以上人才，在杭工作并缴纳社保可直接落户。

2019年杭州常住人口增加了55.4万人，2020年大幅升高至157.6万人。

不过在2021年10月，杭州又将大学生落户门槛提高到本科毕业。

去年，杭州常住人口增加了17.2万人，在全国城市常住人口增量中仅次于长沙。

但是和自己比，杭州常住人口增量跌至2016年同期水平，创2017年以来新低。

在人口增量逐年放缓的严峻形势下，杭州亟须通过放宽落户门槛来吸引更多的人才和人口资源。

落脚到楼市，一旦户籍政策的放宽得到落实，结合限购区域调整，杭州楼市将迎来更多购买支撑。

03

作为强二线城市，杭州未来的发展值得看好。

截至今年3月末的金融机构本外币存款余额，杭州高达7.36万亿，排在全国第五，虽低于广州（8.37万亿），但增速却比广州高出6.4个百分点；

且比成都（5.66万亿）、南京（5.29万亿）、重庆（5.25万亿）高出不少。

去年杭州的人均存款余额（12.96万），仅次于北京（22.27万）、上海（17.13万），高于广州（12.3万）、深圳（11.78万），可见其民间之富裕。

这种富裕还体现在杭州人超前的消费能力。

2022年中国人均消费10强城市排名中，杭州以人均年消费46640元居于首位，超过上海市（46045元）、深圳市（44793元）、广州市（44036元）。

杭州的社零增速也取得了全国GDP前11强城市和浙江省11地市“双11”城市“双第一”的新突破。

从企业的指标来看，杭州的优势更明显。

2021年，杭州以新产业、新业态、新商业模式为主要特征的“三新”经济增加值占GDP的36.2%，比全国平均值（17.25%）高出一倍有余。

2022年，中国新经济企业500强地域分布来看，杭州有26家，排名在北京（92家）、上海（64家）、深圳（60家）之后，比苏州（17家）、广州（13家）和南京（11家）都多。

城市基本面强、市场波动趋势向好，当下，房企纷纷用脚投票，重仓杭州楼市。

今年以来，杭州土拍延续高热。

2月21日，杭州迎来了2023年第一轮集中拍地，共有13宗地块成交，总成交价182.2亿元。

萧山市北地块还未开拍就封顶、60家房企抢一宗地、超60%地块进入摇号……

来源：中指研究院

3月29日，杭州迎来今年第二轮集中土拍，热度不减。

出让的10宗宅地中，有5宗地在挂牌期即已封顶，最终以6宗触顶、2宗溢价、2宗底价收官，共揽金144.8亿元，成交楼面均价19370元/㎡，平均溢价率10.2%。

4月25日，2023年杭州第三批集中供地土拍举行，热度再续。

12宗涉宅地块，分别来自运河新城、龙坞、浦沿、湘湖等多个热门板块，总起拍价153.6亿元。其中，龙坞地块参拍房企报名数量超过了20家。

最终12宗地块中，8宗封顶摇号、1宗溢价、3宗底价成交，共吸金166.56亿元，成交楼面均价16682元/平方米，平均溢价率8.47%。

总的来讲，杭州的数字经济发展全国领先，产业优势突出，在全国人口增量下滑的背景下，还能保持人口流入，叠加各种松绑政策，楼市有望继续复苏。