一房二卖，北京男子240万元房价被索赔200%违约金，法院这样判

 

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二手房买卖违约金多少才合法呢？这要看具体情况，但是约定100%违约金，或者200%违约金肯定是不符合法律规定的。一般来说，违约金不超过合同金额30%的情况下不属于违约金过高。违约金约定比例过高，法院可以在判决中削减的。最高人民法院曾在《合同法》解释中规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。《民法典》实施后新的司法解释还没有出来。#法律人举案普法#

“一房二卖”多数发生在开发商或者中介销售房产过程中，个人房屋销售过程中，一房二卖的情况相对较少。北京某70后男子在购买二手房过程中遭遇了一房二卖，但是房屋买卖合同中约定了200%的违约金。同时，卖家一房二卖是由于借高利贷负债，被债主强行以房抵债而形成的一房二卖。男子要求卖家返还204万元的购房款，并支付房屋合同价240万元200%的违约金480万元。法院最终判决卖家返还204万元购房款，支付150万元违约金。为什么买家204万元的购房款，竟然判了150万元的违约金？

2017年1月10日，北京70后男子郑某某作为乙方（买方），85后男子刘某作为甲方（出卖人）、北京LM房地产经纪有限公司（作为丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：鉴于刘某原居住北京市崇文门某小区建筑面积49.59平米拆迁安置，可分得位于北京市朝阳区某小区约90平米购房指标，单价为2.7万元/平米，最终总价以选定的面积×单价为准；经双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款为人民币240万元……。

2017年1月20日，刘某作为出卖人与郑某某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同，约定刘某将房屋出售给郑某某，房屋成交价格为240万元。买受人在签订本合同时向买方支付定金32万元。……。同日，刘某作为甲方（出卖人）、郑某某作为乙方（买受人）、北京LM房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定房屋总房款为240万元，房屋面积89.68平米。

三方协议还对违约责任作了约定，在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方，或者出现甲方将房屋出售给非乙方指定的第三方的情形均为甲方违约，出卖人应当退还买受人全部已付款，按照银行同期贷款利率给付利息，并按照总房价款的200%支付违约金；……。合同签订后，郑某某支付购房款共计204.1万元。

2017年7月22日，刘某将房屋交付郑某某占有使用，但此时房屋产权没有办理，根据开发商的销售合同，产权还在刘某名下。2018年8月20日，刘某因为其借了高利贷无法偿还，放贷人强行占据刘某名下的房屋抵债，将郑某某赶出房子。

2018年11月1日，刘某作为出卖人与第三人邵某某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同，约定刘某将涉案房屋出卖给案外人邵某某。2021年12月3日，位于朝阳区某路15号院11号楼8层B单元804房屋产权登记至刘某名下， 2021年12月7日，房屋产权转移登记至邵某某名下。

在与郑某某签订房屋买卖合同时，刘某还没有离婚，2017年5月26日，刘某与段某协议离婚。刘某和段某在《自愿离婚协议书》中约定，朝阳区某小区 2单元804号的楼房一套，登记在男方刘某名下，属夫妻共同财产。因债务问题已出售该房，离婚后，房款到位共同还清债务43万元后，剩余68万元，女方段某分得50万元，男方刘某分得18万元。

郑某某认为，刘某违反房屋买卖合同约定，一房二卖应返还已付的204万元购房款，并承担合同房价200%的违约金480万元，2021年12月该房屋的市场价已达460万元。房屋买卖合同签订时，刘某和段某还没有离婚，段某在2017年2月8日出具《同意出售房屋证明》。协议离婚时，刘某将50万元现金给了段某逃避债务。因此，郑某某向法院起诉，要求解除郑某某与段某、刘某签订的《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；段某、刘某返还购房款204.1万元；段某、刘某支付违约金480万元。

法院认为，郑某某与刘某就房屋买卖事宜分别签署《房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合法有效，各方均应依约履行合同义务。争议房屋因刘某欠高利贷原因被收回，刘某另行出售给第三人邵某某，并已登记至邵某某名下，以致本案合同不能继续履行，刘某应承担违约责任。郑某某主张的违约金数额过高，且其未能就其实际损失进行充分举证，法院结合合同不能履行的原因、当事人的过错程度、郑某某为实现购房合同目的产生的实际支出、及本市同类型同地段房屋市场价值等因素酌情确定违约金数额。

郑某某与刘某签署房屋买卖合同时，段某、刘某是夫妻关系，段某虽然没有在房屋买卖合同上签名，但段某参与了部分购房付款活动，而且出具了《同意出售房屋证明》，可以认定刘某、段某共同出售夫妻共同财产房屋。离婚时，段某且因售房获得利益，因出售房屋与郑某某形成的债务应属夫妻共同债务，段某对债务负有连带清偿责任。

法院判决，郑某某与刘某签订的《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于2021年11月23日解除；刘某、段某返还郑某某购房款2041000元；刘某、段某支付郑某某违约金1500000元。

段某认为其不是房屋所有权人，不应当承担返还购房款和违约金责任，要求二审法院改判。争议房屋为刘某个人财产，并非夫妻共同财产，段某没有出售共同房屋的意思表示。争议房屋来自刘某父亲刘某大在天坛周边简易楼腾退项目中获得的困难家庭奖励房源，争议房屋价款差额全部由刘父支付。争议房屋为刘某父亲赠与给刘某个人，并非赠与夫妻二人的财产,不动产权属以登记为准。

段某签署《同意出售房屋证明》仅说明段某知晓刘某出售其个人财产，并非认可该房屋为夫妻共同财产，不能据此认为段某有共同出售房屋的意思表示。段某并未因售房获得利益，案涉房屋产生的债务并非夫妻共同债务，段某没有义务偿还。法院判定的150万元违约金都过高。

二审法院认为，争议房屋出卖于夫妻关系存续期间，且段某与刘某就争议房屋购房款相关事宜共同办理了公证，同时出具了《同意出售房屋证明》，双方在《自愿离婚协议书》中亦表示争议房屋属于夫妻共同财产，因此，无论涉案房屋来源如何，争议房屋属于夫妻共同财产。

现因涉案房屋的买卖合同解除，应返还的购房款及违约金、律师费亦应属于夫妻共同债务。一审法院根据合同的购房款数额、及本市同类型同地段房屋市场价值等因素综合酌定的违约金数额比较合理。2022年12月21日，北京市三中院终审判决，段某的上诉请求不能成立，驳回上诉。

刘某和郑某某房屋买卖合同中房屋价格总额240万元，约定违约金200%肯定在法律上不可能支持。但是法院判决150万元的依据是什么？2017年所在地段房屋价格240万元。但是，2012年12月时，所在地段同样面积房屋价格中介挂牌460万元左右，法院应该是按照450万元以上的市场价，30%的违约金计算的。最高法《合同法》司法解释规定，违约金超过30%就是过高，刘某和郑某某签订合同的时间是2017年，法院适用《合同法》司法解释是没有问题的。

争议房屋虽然是刘某父亲在原房屋征收拆迁过程中，因家庭住房困难按政策获取的安置房屋登记在刘某名下，但是，整个房屋拆迁安置过程中，刘某和段某是婚姻关系存续期间。离婚时，双方没有经过法院确认房产归属，自认夫妻共同房产，这种情况下判定为夫妻共同房产没有问题。段某以房屋来源和产权登记刘某名下为由否认共同财产属性，改变不了夫妻关系存续期间取得争议房屋的事实。段某称刘某以个人名义大量借债不属于夫妻共同债务，但是在夫妻生活期间，刘某大量举债段某能毫不知情？显然不是，段某能和刘某共同出卖房还债说明其对刘某大量借贷负有责任，法院判决段某共同承担返还购房款和违约金不冤。

一房二卖，一次违约赔了150万元的违约金，还有2万元的律师费，教训深刻。一些人纳闷，刘某到底欠了多少高利贷？已经先收了郑某某204万元的购房款还不够？房子二次出卖给邵某某是210万元，离婚时还债后还剩68万元。也就是说，刘某与郑某某2017年1月签订售房合同时负债340多万元左右，也就是说刘某把父辈赠与的家业房产给败光了，还负债累累。一个人要不能严格约束自己，多少钱财都守不住。