2020武汉写字楼回顾及展望

 

宏观经济复苏态势良好，核心区重点地块价格持续走高

2020年前三季度，武汉市经济运行呈现逐季加快回升态势，整体经济复苏态势强劲。整体来看，随着疫情防控的稳步推进，武汉经济稳步复苏，彰显了武汉经济的强大韧性和旺盛活力，疫后重振风向标作用进一步彰显。

2020年武汉市大部区域楼面成交均价表现稳定，此外，4月份发布的 《关于加快推进重大项目建设着力 扩大有效投资的通知 》取消土拍熔断规则，也进一步推动了中心城区核心地块价格的持续走高。

写字楼市场空置率爬升、租金承压下调

2020年， K11 ATELIER和香格里拉中心的入市为武汉甲级写字楼带来约9.7万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼存量至224.6万平方米。

受疫情影响，武汉核心商务区分化加速。老牌核心商务区，如武广和建设大道，由于存量较大和未来供应量较多，租金下行通道进一步打开，空置率爬升显著。汉口&武昌沿江及光谷商务区得益于较好的租户结构和产业支撑，空置率保持稳定。中南中北商务区近两年新交付项目不多，去化压力适中，整体表现较为稳定。从租金上来看，分化也开始显现，与新兴商务区相比，老牌核心商务区呈现出整体较低的租金。

来自专业服务业、TMT和金融行业的租赁需求成为推动2020年全年武汉甲级写字楼空间去化的主要成交企业类型，与此同时，受疫情影响教育机构特别是线上教育机构在二三季度展现出较为明显的逆势扩张态势。分商务区来看，存量最大且近年来新交付项目较多的建设大道商务区最受企业升级搬迁青睐，其次是汉口&武昌沿江商务区和武广商务区。

展望2021年，武汉核心商务区甲级写字楼市场预计还将迎来包括恒隆中心、武汉天地A1、泛悦中心等在内的约80.5万平方米优质办公空间的集中交付。新增供应将大部分位于汉口片区，预计该区域内部竞争将持续加剧，租金进一步承压下行。

零售市场持续回暖，空置率逐步回落

2020年武汉全市商业零售新增供应约51.7万平方米，其中60%为街区型商业。其中，汉口K11艺术购物中心的开业为武汉核心商圈零售市场带来约3.5万平方米的优质新增供应，推升四大核心商圈优质零售项目总存量至236.1万平方米。受疫情影响，二季度末武汉四大核心商圈整体空置率一度攀升至20.5%的历史高位。下半年随着武汉市疫情防控的稳定、社会经济生活恢复迅速，三季度末各大商圈开业率基本恢复到疫前水平，但掉铺成为普遍情况，因此下半年招商调整和铺面升级成为各大商圈的主调。整体来看，市场仍处于恢复期，空置率呈逐步回落趋势。

从核心商圈新店开业情况来看，零售和餐饮业态率先在二季度开始复苏，儿童和休闲娱乐业态从三季度开始复苏、显示出一定滞后性，市场品牌拓店全面复苏出现在四季度, 四季度核心商圈新店开业数量达到三季度的两倍。

近年来网红茶饮一直是零售市场的热点话题，随着行业竞争的加剧，品牌渠道快速下沉成为抢占市场提升竞争力的重要方式。对比TOP10茶饮品牌2019-2020门店数，显示主流茶饮品牌下沉速度加快。从门店扩张维度来看，头部品牌正快速抢占市场，TOP20新茶饮品牌中超80%一年内呈不同幅度的扩张态势。

整体来看，与2019年上半年比，茶饮品牌渠道的快速下沉为处于复苏阶段的武汉零售市场带来新的活力。2020年包括茶颜悦色、Sevenbus、丸摩堂等多家知名网红茶饮品牌首入武汉，一定程度激发市场活力。与此同时，较早进入武汉市场的茶饮品牌例如奈雪，为应对竞争的加剧，也开始进行创新差异化运营，于今年在武汉开出华中首家跨界啤酒及乐队的奈雪音乐工厂。

展望2021年，武汉零售市场预计将迎来包括恒隆广场、江宸天街、华发中城商都等在内的新增供应。其中59.1%的新增供应位于核心商圈，预计短期内核心商圈的品牌招商运营难度将进一步增加。而对于新兴商圈来说，新增优质零售项目将有效弥补区域商业配套的不足的问题，有利于区域整体的人口吸纳和协调发展。