光谷十大核心写字楼商圈最全解析 谁才是真正的企业办公选址“顶流”？

 

随着疫情防控的全面放开，各行各业都会逐步恢复到2019年12月份之前的正常运转的状态，人们的工作和生活必将也会迎来全新的开始，社会经济也在政府陆续出台的消费刺激活动下，逐步复苏。

在这样的环境下，如何推动企业再出发?又如何提高收益，促进企业健康可持续发展，是企业老板们和管理层2023年最关注的事情。

2022 年，中国十二家市值最大的互联网公司少见地有了共同的策略——降本增效。

中国互联网平台的 “降本增效” 从快手开始，这家一年亏掉近 200 亿元的公司自 2021 年年底启动了覆盖所有部门的收缩。从员工到项目，从营销广告到办公成本，从住房补贴到餐食点心，一切都在缩减。

这个潮流很快传播到几乎每一个互联网公司，并在最终传到了业务依旧高速增长的字节跳动。

抖音电商持续增长，让字节的广告收入超过了阿里巴巴成为中国第一，海外的 TikTok 继续抢夺 Facebook 的用户。但2022年 11 月起，字节暂停了大部分招聘，目前部分团队开始启动规模化裁员。

这标志着中国的互联网行业集体进入了一个新阶段 —— 它们不再寄望于无穷尽的增长、不再笃定大投入能换来大回报，而是聚焦自身，确保自己能在停止增长之后，通过提高管理和经营效率取得更高的利润。

这些都向市场传递出这样一种预期：一家好公司不能只是敢扩张，还要懂得在合适的时候省钱。当公司开始省钱，最先动刀的通常是弹性最大的营销预算和办公人力成本，其次是收缩或者关停亏损业务。

那么如何降本增效呢？一方面得找准浪费点，对办公成本、资产采购、人工开支等各个方面进行控制，降低成本。

另一方面，得准确分析市场需要，找准定位，创新理念，紧跟趋势，做到现金流稳定和利润最大化。不能一味降低成本，也不能一味增大效益，要双管齐下，开源节流。

在全面放开后的后疫情时代，市场形势也不容乐观，企业最快最稳妥的降本手段便是将人员缩减后大量空置的办公室搬迁至行业及业务聚集性较高区域的低租金精装修带家具的办公空间。

这样一方面可以为企业带来行业圈层和交流的便利，资源配置的优化，另一方面，实力雄厚的头部企业也会带来更多的产业上下游合作与前沿资讯信息。

同时，选择低租金的精装修带家具的办公空间，既可以保证办公品质和公司形象，还可以减少租金、装修折损及办公设备采购等方面的固定投入与支出，一举多得。

近年来，在政策和市场的双重作用下，武汉写字楼市场已从“增量”时代过渡到“存量”时代。

光谷,是武汉最活跃的区域之一，经过30多年的发展，光谷的综合实力和品牌影响力大幅提升，知识创造和技术创新能力提升至全国169个国家级高新区第一，成为全国10家重点建设的“世界一流高科技园区”之一。借此发展机会，光谷的写字楼市场的结构和布局都发生了巨大的变化。

本期，武汉商办网盘点光谷十个写字楼核心商圈，试图找出光谷最具影响力和最具潜力的写字楼区域。

*注：以下各商圈排名不分先后

01 光谷大道商圈

【商圈档案】

地理区位：武汉光谷大道，全长约11.7公里，是连接武汉光谷片区、流芳片区、江夏片区的重要道路，目前写字楼主要分布在光谷大道三环内，也是光谷区域写字楼项目最多最集中的商圈。

办公楼盘：光谷企业天地、国际企业中心、现代光谷世贸中心、光谷总部国际、光谷总部时代、未来之光写字楼、当代光谷梦工厂等。

代表公司：现代光谷世贸中心，目前在此办公的有百纳（海豚浏览器）、灯塔财经、阿博茨、从心科技（微友助手）等，腾讯众创空间也在这里。当代光谷梦工场，目前已入驻了不少企业，包括尚德机构、360、奇安信科技（原360企业安全）、江寓、深瞐科技以及WHITer等。光谷企业天地，目前有巨量引擎、朗数科技、星朝电子商务、闪向科技、一亩新农、达通网络、铭天知识产权等。

周边商业：沿线没有大型购物中心，主要以社区底商和办公楼盘内部商业配套为主。

交通情况：光谷大道是光谷主干道，道路上方的连通东湖隧道和三环线及凤凰山高速的光谷大道高架已于2019年通车，沿线公交线路多，地铁2号线仅在未来之光写字楼设有光谷大大道站点。

02 关山大道商圈

【商圈档案】

地理区位：关山大道商务CBD，起于光谷华科大，终于光谷天地，是光谷区域的高端商业和商务中心，光谷90%的地标甲级写字楼均聚集于此。

办公楼盘：保利国际中心、光谷新世界写字楼、光谷创意大厦、光谷新发展国际中心等。

代表公司：保利国际中心，聚集了字节跳动、小红书、微派、木仓科技、出门问问、青云、比特大陆等一批公司。光谷新世界写字楼，目前有科大讯飞、悦然心动、百分点科技以及一些游戏公司在此办公。光谷创意大厦，聚集了较多动漫、游戏公司，两点十分、启蒙听听、文网亿联等。光谷新发展国际中心，目前有联想大数据、wework、依图科技、伟仕佳杰、流利说、辰安科技、掌小门、找钢网、食享会、中通天鸿、点猫科技、久玩电子等。

周边商业：哈乐城、光谷K11购物艺术中心、保利广场、光谷新发展商业街等。

交通情况：关山大道是光谷区域主干道之一，道路宽敞，公交线路较多，交通较堵。已开通有轨电车T1线，设有新竹路、凌华路站。规划有11号线东段二期，设有关山大道站，预计2023年年底通车。

03 光谷广场商圈

【商圈档案】

地理区位：光谷广场，也叫光谷转盘，是光谷的交通枢纽中心，光谷片区最早甲级写字楼发源地，也是目前光谷片区商业最繁华和最为密集的地方，互联网IT公司在这里都比较分散，粗略估计在20家左右。

办公楼盘：龙安港汇城、世界城广场、光谷国际广场、融众国际、联合国际等。

代表公司：钉钉、光谷创业咖啡、IT桔子、ThoughtWorks、誉天教育、森罗万象、峰极网络、聚鑫智能科技、海纳之通网络科技、云集同创、 踢踢科技等。

周边商业：中商世界里、光谷国际广场、光谷步行街、世界城广场。

交通情况：交通十分便利，光谷片区交通枢纽，光谷转盘改造工程已完工，地上地下过街都很方便。公交线路20多条，以前是地铁2号线终点站（每日百万客流），2号线南延长线已于2019年初开通，光谷广场除2号线外还有两条在建地铁线经过，地铁11号线二期（预计2023年开通）、地铁9号线（还没报批通过）。

04 光谷软件园商圈

【商圈档案】

地理区位：光谷软件园是整个光谷片区互联网公司最集中的区域，也是武汉互联网独角兽公司斗鱼、卷皮网的所在地，粗略统计有不低于200家互联网公司在此办公，产业定位是由软件开发及服务外包、金融后台服务中心、研发创意及电子信息服务等五类主导产业构成。

办公楼盘：光谷软件园、川岚商业大厦、光谷APP广场。

代表公司：美国EDS、微软公司、海康威视、视睿科技（SEEWO)、法国电信、爱立信、中冠信息等国际知名企业，以及江通动画、博彦科技、软通动力、联想利泰、传神信息、地大信息、武钢软件、中地数码、达梦数据库、东湖软件、斗鱼、卷皮网等国内科技互联网龙头企业。也包括恒隆企业集团、中铁二院、传神联合信息、群茂科技、中国汽车系统、泛亚班拿、国电武仪、奋进电力、新电电力、豪迈电力、博晟科技、恒亿电子、中科通达等创意和电子信息服务类企业。

周边商业：对面就是大型商业步行街光谷天地，产业园区内部及周边社区商业配套也十分完善。

交通情况：近五年无新地铁站点规划，附近有16条公交线路和1条有轨电车，距离最近地铁2号线华科站4.5公里，公交10分钟，因商业、办公、居住人口非常比较集中，早晚高峰双向通行压力大，交通十分拥堵，拥堵系数常年排行光谷榜首。

05 光谷创业街商圈

【商圈档案】

地理区位：武汉SBI创业街，即武汉光谷创业街，是东湖高新开发区一条集小型生活化办公室、公寓式写字楼群于一体的“创业街”。因为离华科比较近，所以短短1公里的街道上，集中了180家高科技创业企业、近千名创业者。

办公楼盘：SBI创业街。

代表公司：武汉日新科技有限公司，其开发的太阳能系列新能源项目已进入同行业前三甲地位；滴滴网络、恋爱笔记、学车帮帮、近未来小数据、百航之星、点滴资讯网。

周边商业：对面就是大型商业光谷步行街，北边是2022年刚刚开业的泛悦城商业街，园区内部及周边社区商业配套也十分完善。

交通情况：交通还十分便利，离2号线华科站仅800米，步行10分钟左右，整个创业贯穿关山大道和光谷大道，走二环和三环都十分快捷。

06 光谷虎泉商圈

【商圈档案】

地理区位：虎泉商圈和鲁巷商圈是光谷的传统老商圈，地处洪山核心地段，是闹市中的“城中村”，灯红酒绿，完全“不输”市中心，一公里内有华中师范大学、武汉工程大学等高校环绕，借助天然的人气优势，居住、商业氛围十分浓厚。

办公楼盘：凯乐桂园、五环天地。

代表公司：仲南教育、虎泉药业、中国五环、音舞文化、日本德世、继仁科技、鹏鹍智能科技、四维测量、乐创未来、四为电气等。

周边商业：紧挨着武汉十分知名的虎泉夜市街，每日的客流量都十分大，另外附近还有五环天地商业广场，总建面20余万方，是集商业街、高端写字楼、精品酒店、住宅于一体的“全体验式商业综合体”。

交通情况：虎泉站位于武汉市洪山区虎泉街，地处教师小区和湖北省经济管理干部学院之间，为武汉地铁2号线和武汉地铁11号线的换乘站。

07 光谷佳园路商圈

【商圈档案】

地理区位：武汉SBI创业街，即武汉光谷创业街，是东湖高新开发区一条集小型生活化办公室、公寓式写字楼群于一体的“创业街”。因为离华科比较近，所以短短1公里的街道上，集中了180家高科技创业企业、近千名创业者。

办公楼盘：创业广场、同享大厦、光谷国际大厦、高科大厦、海达创新广场等。

代表公司：武汉日新科技有限公司，其开发的太阳能系列新能源项目已进入同行业前三甲地位；滴滴网络、恋爱笔记、学车帮帮、近未来小数据、百航之星、点滴资讯网、。

周边商业：对面就是大型商业光谷步行街，北边是2022年刚刚开业的泛悦城商业街，园区内部及周边社区商业配套也十分完善。

交通情况：交通还十分便利，离2号线华科站仅800米，步行10分钟左右，整个创业贯穿关山大道和光谷大道，走二环和三环都十分快捷。

08 大学园路商圈

【商圈档案】

地理区位：大学园路商圈地处武汉东湖高新区与江夏区的交接地带，南边是汤逊湖北岸，由多个武汉东湖高新区国家大学科技园组成，其中以华中师范大学科技园、武汉大学科技园、武汉理工大学科技园、华中科技大学国家大学科技园规模最大，产业定位以物联网、生物医药、光电子、节能环保、新材料、新能源等产业为主。

办公楼盘：光谷科技港、佩尔中心、徽商大厦、光谷物联港等。

代表公司：中冶南方、理工光科、南华工业、炎森科技、徽商投资、博瀚科技、新东方美味学院、华奥光电、晶石光电、丝戋科技、森德电力、鉴观科技、安适能科技、中仪百控仪表、数趣信息科技、四元知景科技。

周边商业：区域没有大型购物中心和商业街，主要以社区底商和办公楼盘内部商业配套为主。

交通情况：邻近三环，车行十分快捷，近五年无新地铁站点规划，附近有数10条公交线路和1条有轨电车。

09 光谷金融港商圈

【商圈档案】

地理区位：光谷金融港位于光谷大道三环外，近两年入驻的互联网IT公司才渐渐多起来，因园区定位为金融后台服务中心，因此这边以大型金融企业的呼叫中心、数据中心为主，粗略统计有20家左右的互联网公司在此办公，另外还有数家IT外包公司，工作机会还是比较多的。

办公楼盘：光谷金融港、光谷智慧园及当代中心等。

代表公司：光谷金融港，产业定位以金融后台支撑为主，如银行数据中心、各大金融保险公司客服中心等，目前还聚集了一大批互联网/IT公司，包括小米、金山WPS、金山云、西山居、顺丰科技、盛天网络、福禄，还有新来的多点Dmall、来伊份等。光谷智慧园，靠近三环，附近有2号线地铁站，在此办公的有宝宝树、宁美国度以及京东武汉研发中心等。当代中心是地铁口楼盘，目前有睿翼智翔科技、思创科尔、游咖科技等。

周边商业：区域没有大型购物中心，主要以产业园内部商业配套和写字楼裙楼商业为主。

交通情况：沿线公交线路较多，办公和居住人口非常密集，上下班高峰比较拥堵，地铁2号线在此设有金融港站，多数办公地点十分钟内均可到达地铁站。

10 光谷东商圈

【商圈档案】

地理区位：光谷东的具体位置，并没有一个十分准确的说法，最开始“光谷东”这个词是葛店房地产打出来的，后来慢慢的就变成了光谷三环以东的部分，而现在人们所说光谷东通常情况下特指光谷中心城的区域。随着绿地、融创、碧桂园、瑞安天地、龙湖、大悦城、世茂等国内一线房企开发的大批商业综合体持续开业，区域甲级写字楼供应也呈现“井喷”态势 ，且今后两年都将迎来供应高峰。光谷东作为武汉城市副中心的主中心和东湖高新区城市功能的核心载体，区位优势非常突出，近几年，光谷东的发展十分迅猛，十年间就已经产生了翻天覆地的变化。

办公楼盘：中建科技产业园、光谷金融中心、慧谷大厦、光谷奥山中心、国采中心、沃德中心、光谷科技产业大厦、长江文创产业园等。

代表公司：华为、小米、联想、金山、小红书、长江存储、富士康、武芯科技、天马微电子、光庭信息、人福科技、国创高新、明德生物、华工科技、楚天激光、江钻股份、道博、大恒科技、马应龙、铁四院、软通动力、长飞、中芯国际、施耐德、IBM、辉瑞、西门子、费森尤斯。

周边商业：光谷东商业还目前处于初级发展阶段，虽然也规划了亚洲最大地下商城，但开业时间遥遥无期，区域大型集中式商业主要依赖2021年年底开业的大悦城，大部分配套以产业园内部商业和住宅及写字楼商业为主。

交通情况：已开通的地铁11号线贯穿整个光谷东，沿线几乎所有写字楼项目都可以无缝换乘，在建的地铁19号线一期预计2023年年底开通，可以直达武汉站和换乘武汉东站，二期规划直通天河机场。高新大道是连接光谷和葛店、鄂州的重要道路，快速化升级改造工程已于2021年完工，由原来8车道升级微双向14车道，通行效率大幅提升。

--武汉商办网观察--

光谷十大写字楼核心商圈“各司其职”，差异求存，共同构成了武汉写字楼市场的多元面孔。

从商圈体量来看，目前十大核心商圈中，存量写字楼总体量最大的分别是光谷大道商圈和软件园商圈，其次是关山大道和光谷广场商圈，从未来规划来看，光谷东商圈凭借众多百万级商业综合体蓄势待发，未来可期。

从租金水平来看，关山大道商圈列第一梯队，租金达到了90元/月/㎡以上，光谷广场、虎泉、佳园路、金融港及光谷东这些临近地铁的商圈位列第二梯队，租金基本都在70元/月/㎡左右，光谷大道、大学园路、创业街商圈属于第三梯队，租金基本都都在45-60元/月/㎡左右。

从商圈辐射力来看，光谷广场与关山大道具有强大的商贸属性，能吸引全国总部型目标客群；金融港和大学园路商圈亦具有强大的影响力，产业聚集性非常明显，能辐射武汉市全区域，其他几大商圈，则立光谷片区，客户辐射能力非常有限。

按照光谷“十四五”规划及2035年远景目标，光谷传统核心商圈如光谷商圈、虎泉商圈、软件园已趋于饱和，面临转型和提质升级，新兴商圈如关山大道及光谷东商圈等将向世界级地标商务商圈进阶，是武汉建设国际消费中心城市和国际化大都市的主力担当，未来这些区域仍将有大量级的商业和写字楼入市，或将改变光谷现有写字楼格局亦未可知。

在武汉全力冲刺国际消费中心城市和国际化大都市的大目标下，光谷的未来值得期待。