万亿链家帝国的三大“命门”

 一条君导读‍‍

飞速膨胀的中介巨头链家遭遇了史无前例的惩罚和质疑，巨大风险敞口暴露无遗

文/刘诗洋

历经两年冷清，政府的救市政策让中国楼市在春节后重新焕发活力，但一家在去年迅速蹿升的地产中介龙头，此时却意外地成为众矢之的。

覆盖17个城市及地区，3500家门店，5万余名经纪人，年交易额4000多亿元。无论是计算交易额还是员工数，链家都已是中国房地产行业最大的企业之一。但这家巨头这两天因在上海出售问题房源，陷入了一场公司成立以来的最大危机，甚至波及了其去年力推的金融借贷业务。

事情起因是链家将已被法院查封的房产卖给第三方，并为促成交易向客户提供高息贷款。上海住建委甚至介入调查，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。这家一向低调的中介不得不以公开信回复：补偿客户，全体自查。

上海事件将链家近年来耀眼的金融业务推向风口浪尖。目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险，不过随着事件不断发酵，在互联网金融行业草莽丛生，监管滞后的背景下，链家金融暴露在外的风险敞口正被逐层拨开。

链家金融主要有四类业务——产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品对接。

链家CFO魏勇此前曾表示未来5年链家金融有望为集团贡献50%的收入，其绝大部分来自于这两类业务与互联网产品对接形成的金融链条。

但这些业务存在的一些擦边球行为，正为链家野心勃勃万亿帝国埋下隐患。依托巨量交易巧妙构筑金融产业链的背后，其命门终于在一系列事件中浮现在公众视野中。甚至有人问：链家会成为下一个e租宝吗？

命门一：自己给自己担保的P2P？

P2P目前是链家金融内部发展最快的核心业务。其官网显示目前给项目已涉及总计178.7亿投资额。链家对外声称，其为链家首创的房产金融闭环模式，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条。

这其实是链家对早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升级。魏勇此前曾在接受一条君采访时说：“赎楼和尾款垫资的服务我们差不多已经做了四五年，最开始的半年是免费垫，主要是为了促成交易，被动的垫。但熟悉之后真正变成一桩生意并开始收费，大概是在三年前。”

但这部分业务过去实际长期存在关联担保的问题。按照链家理财官网介绍，用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管，北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。资料显示，易支付成立于1998年，是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起首都电子商务工程。

而中融信则由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，链家董事长左晖为该公司法人代表。工商资料显示，该公司经营范围为合同担保，并不包含融资担保。而非融资性公司如果出借资金，其实就相当于变相发放贷款。

事实上，链家过去从事过桥拆借或赎楼等业务时，中融信也多有参与——这意味着在链家理财上进行的所有交易实质上均由链家自身出面担保。更重要的是，P2P行业野蛮生长多年，企业背后担保资金实力是否雄厚，决定了一旦出现兑付风险是否能有人妥善兜底。在这方面，链家显然无法与类似陆金所有平安集团信用担保的P2P相提并论。

为了约束此类现象，去年底由银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第十条第三项明确指出，禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保。剑指近年来屡屡发生的P2P老板“携款跑路”事件。

链家内部事实上一直承认这种违规行为的存在。他们认为，链家地产和北京中融信从法律实体上来说，属于两个不同的法律主体，受不同监管要求，资产和负债都是独立运作，可以避免风险传导。此外，也有分析人士认为，网贷征求意见稿的要求平台不得提供“自担保”或承诺保本保息，但并未写明禁止关联担保公司提供担保。

但需要注意的是，上海事件发酵至今，链家并没有披露能证明平台独立运作的信息，作为一家非上市企业，链家也没有披露这方面信息的义务。

评级机构大公国际在去年9月的一次评定中，把链家理财平台列入了黑名单。大公国际认为其存在重大信息披露不充分；涉嫌设立资金池；债务人偿债能力无法评估；风控措施有效性存疑等问题。

 命门二：借款业务=资金池？

如果说“自己担保自己”的P2P模式仅暴露了链家理财存在一定风险，那么其背后链家运行多年的短期融资贷款业务更是疑点重重。

一条君拿到的一份“链家借款业务流程书”显示，链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款在上海地区通行2%的月息收费标准，其流程中明确注明“所有借款均指明须申请P2P发标手续”。这意味着链家眼下承接的大部分借款业务均会被包装成P2P产品在线上发售。

一位曾在上海链家金融部工作的人士告诉一条君，其借出资金的业务更像是个人对个人的抵押出借，由金融各部门小组负责人扮演出借人。据该人士出具的一份借款确认书显示，一个名叫何艳（化名）的人委托“易支付”将一笔款项支付给借款客户，而何艳的真实身份为上海金融部门员工。

另据该人士透露，上海地区过去一年的金融产品回款实际由一家名为上海和八投资管理有限公司的企业负责收取，直到今年1月1日才转入中融信上海分公司在光大银行开设的账户。工商资料显示，和八投资的法人代表林俊权及监事周小龙分别为前德佑地产高管。

按照链家理财官网易支付作出的资金托管声明，第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户，用于提现投标和接收、归还借款。如果借出款项在投资确认前就由链家先行以员工个人名义预支，那么企业很可能为此备有专门用于收付款的资金池。

上述银监会监管办法明确划出了P2P平台的四条红线，除了上面提到的本身不能提供担保外，明确P2P平台不能建资金池，不能非法吸收公众存款，要明确平台的中介性质（即不能经手资金）。

如果链家是汇总投资款之后再由内部员工以个人名义借出，那么回款资金也并未直接进入第三方支付平台，链家负责收款的亦是其企业关联公司，这可能会导致资金在流转的过程中很容易形成隐蔽沉淀，形成资金池。

据了解，链家自去年2月底宣布收购德佑地产进军上海后，金融业务便随即展开，但在对应的链家官网上，并不能看到有关这家收款公司任何情况。

有内部人士透露，过去一年在上海每2、30家门店就有上千万的借款业务，尽管并不清楚借出的原始资金来源，但链家内部从未对借款数额做上限要求。据了解，上海链家(含德佑)的门店目前已达到1200家，交易额35.5亿元，市场占有率超过20%，相关借款需求还在进一步扩大。

此外，上述内部人士还称，由于链家金融部门并不需要寻找客户，在发生借贷关系之前的对接均有门店经纪人和其他部门完成，故在链家借款收取的1.6—2%的利息中，有20—40%需要返还门店作为奖励。借款人的借款期限是固定的，但其对应的P2P产品却时间不等，最长拥有超过1年的收益期。有分析人士指出，各方收付款之间的差异很容易形成期限错配，从而产生资金沉淀，有机会赚取利差。

 命门三：中介外壳下的混同经营？

早在此次上海事件前，链家金融的另一项拳头产品理房通，就曾被质疑其挪用资金牟利问题。

2013年8月，一家名叫北京理房通支付科技有限公司成立，到2014年7月，该公司成功拿到央行下发的第五批第三方支付牌照。此后这家公司就成了链家金融体系内保证交易安全进行房款监管的专门单位。

理房通的优势在于用户只需要在链家门店内即可办理，无须银行排队。同时客户可以通过理房通支付平台，购买由理房通和嘉实基金合作的货币型基金理财产品，通通赚。

25日链家回应媒体称，客户资金都存放于银行的备付金账户，旗下理房通无权挪用；此外，链家理财平台上的资金由第三方机构易支付托管，也不由自家理房通托管。

按照规定，第三方支付机构代为存管的用户资金必须存放在银行的备付金账户内，其利息收入按规定归企业所有，不过企业不能擅自挪用。

但无权挪用不代表无法挪用。有金融业人士指出，按一般惯例，第三方支付公司只需存入一定比例的托管资金，即可保证其当年度的支出取用。且一般用户付款和银行到账之间会有一定时间差，这也成了不少第三方支付公司挪用牟利的隐秘通道。

而多项业务之间的混同经营正在加剧这部分风险。这家主要从事房款监管业务的公司实际上和链家P2P业务的担保公司北京中融信有所关联。工商资料显示，理房通由北京中融信和另一家名为北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立，后者也是链家的子公司之一，并投资成立了链家另一项业务自如友家。

不少业内人士认为，这种彼此关联的混同模式，信息不透明，加剧了利用隐蔽资金池投资甚至挪用的风险。

此外，链家上海在金融业务上仍存在一些行业通病。据知情人士透露，链家过去为了帮助资质不足的客户拿到银行贷款，涉嫌撮合外部包装工作为客户私刻公章，伪造文书来粉饰资质。其在上海就委托一家名为上海辰威投资管理有限公司的外部公司从事该业务。该人士称，这部分费用统一由链家收取，但并不清楚其与包装公司之间怎么结账。

在上海被查事件的持续发酵过程中，链家高于同行业的收费标准也成为关注焦点。北京市建委自2011年便明文规定房产中介费用最高收取标准为2.2%，但链家多年来在北京依旧施行其2.7%的收费标准，只不过在链家的收费体系里，2.7%的中介费被拆成了两部分，2.2%的买卖中介费和0.5%后期保障服务费。巧合的是，后者的收费依据，正是指向链家的赎楼、尾款垫资等金融类业务。这亦是打了一个擦边球。

万亿链家野心勃勃，将过往的拆解贷款套上互联网金融的外壳之后，链家利用线下丰厚的交易需求衍生出了由投资到借款，托管到支付的庞大金融链条，构建出未来在中介业务之外的另一个巨大收入引擎。

而面对上海风波，链家董事长左晖则在个人朋友圈内多次表示，客户的不满实际是对链家更高的要求，也许我们有的环节没有做好，但我们一定会变得更好。

面对诸多问题，这样的解释仍显单薄。链家的问题代表了中国房地产中介行业的普遍乱象，“链家只是做了其他中介想干又没干成的事。”在实际的买卖楼市场，各种违规担保、高利贷等情况比比皆是，这也侧面暴露出中国小微、个人金融市场的服务及监管的匮乏。

不过，监管滞后、服务匮乏也不是触碰红线的借口。在触碰红线的企业背后，大批投资者正在为企业的违规后果买单。当下监管层对于互联网金融的监管正在日趋严格，对于违规行为的排查力度也正在加大。对于链家来说，及时向公众和购房者、投资者做出应有的解释和信息披露，才是其眼下最必要采取的行动。

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