业绩会直击 | 销售、拿地增长缓慢 北辰实业寄望复合地产补缺（实录）

 

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下半年，北辰实业制定的销售面积目标为67.45万平方米，签订合同金额（含车位）92.49亿元，该数额较上半年已完成销售减少约55亿元，理由是“受房地产调控政策影响”。

观点地产网8月24日下午，北辰实业在香港金钟召开2018年中期业绩发布会，公司执行董事、总经理李伟东，总经理助理兼战略运营部部长胡浩，以及副总经理、董事会秘书、总法律顾问郭川出席现场。

相比于其它房地产同行，北辰实业交出的成绩单难言突出。上半年，该公司录得收入人民币54.66亿元，同比下降29.64%；税后主营业务核心经营业绩（不含公平值变化收益）为7.07亿元，同比上升2.07%，主要受结算项目结构变化，以及结算项目毛利率提高影响。

在房地产销售方面，上半年北辰实业实现合同销售金额为147.5亿元（含车位），同比上升58.6%；销售面积87万平方米，同比上升74%；均价1.7万元/平方米，较去年全年均价下跌5.56%，北辰实业管理层并未过多透露上半年销售均价下降的原因。

下半年，北辰实业制定的销售面积目标为67.45万平方米，签订合同金额（含车位）92.49亿元，该数额较上半年已完成销售减少约55亿元，理由是“受房地产调控政策影响”。

这种谨慎的销售策略并不鲜见，此前某千亿级房企高层在中期业绩上透露，行业上下半年推货量比例一般是35：65或40：60，其中下半年是推货重点时期。

观点地产新媒体了解，对于外界质疑北辰实业在经营策略上较为保守一事，执行董事、总经理李伟东回应称，上半年公司销售不错，从全年来看，完成240亿元的销售目标没有问题，还有望突破这个目标。

被问及长远销售目标时，李伟东未选择给出答案。数据显示，2015年、2016年、2017年，北辰实业签约销售额分别为118亿元、226亿元、223亿元。

调控政策同样影响到北辰实业对房地产上游的土地投资策略，上半年该公司仅新增武汉航天府、杭州九堡共两个项目，对应新增土储25.85万平方米。对此李伟东的解释是，公司在拿地策略上做了“适当调整”。

“下半年我们在这方面重点还是往复合地产方向发展，进而增加土地储备量。”

李伟东所指“复合地产”，即为北辰实业描绘的发展物业（住宅）、投资物业（会展、酒店、写字楼及潜在的文化、养老项目等）的协同发展。其中，在场馆运营方面，李伟东透露，公司获委托经营的面积约260万平方米，总经营面积约300万平方米，目前还有部分大型会展项目处于洽谈阶段，未来会陆续披露。

截止6月30日止半年，北辰实业在投资物业方面录得营收12.74亿元，同比上升3.20%，占总营收23%；除税前利润为4.25亿元，同比上升0.73%。

有投资者向观点地产新媒体透露，北辰实业管理层表示，公司手中约有127万平方米优质商业物业（主要指在出租物业），稳定的租金收入为融资提供了重要支持，发展投资物业是公司应对融资收紧的措施之一。

上述管理层还透露，公司此前已尝试将位于长沙的酒店项目进行ABS资产证券化，面积约7万平方米。若该笔ABS发行效果良好，公司会陆续推进剩余120万平方米的商业项目证券化，这部分项目均位于北京。

尽管蓝图描绘得美好，在半年报中，北辰实业投资物业计入报表的资产价值仅为128.24亿元，较去年底仅增加约7000万元。对此，郭川的解释是，这仅是经过物业评估师评估后，体现在资产负债表内的价值，不同评估方式会导致数字不同。

以下为北京北辰实业股份有限公司2018年中期业绩会的问答实录：

现场提问：下半年销售目标只有92亿，全年240亿目标也和过往差不多，接下来是否会考虑加快速度？上半年增加了两个项目，现在土地储备相比年初有一些下降，公司接下来的拓展计划是什么样的？北辰购物中心之前进行了改造，现在改造进展是怎样？购物中心有没有拓展的计划？

李伟东：上半年北辰实业销售还是不错，销售额完成了140亿，全年240亿销售目标，从目前来看完成全年目标没有问题，也请各位放心，公司还有望突破这个目标。

第二，今年土地储备有所收缩，上半年和年度指标还是有一定的差距，主要是公司在拿地策略上做了适当的调整。我们目前正在向复合地产迈进，重点是单一的住宅用地我们讨论的稍微少一些，更多的是向复合地产方向发展，比如说会展+地产，养老+地产，文化创意产业+地产。

下半年我们还是非常有信心，大家也可以看到我们在这方面有很大的进步，重点还是往复合地产方向发展，进而增加土地储备量。

第三，购物中心方面去年也汇报过，购物中心由于实体受到电商的冲击，经营有所下降。今年年初我们已经把购物中心关停了，目前正在积极研究转型问题，一方面会结合亚运村地区整体的发展，正在和当地政府沟通，下一步从整体定位上确定。

另外，我们正在研讨购物中心下一步和文创产业怎么结合，写字楼也是我们的一个选择，目前公司正在研究过程中，还没有确定。

现场提问：现在很多房企和国企都加快销售速度，公司比较平稳，但是有没有长远的销售目标？

李伟东：公司持续保持稳定发展的态势，大家都会关注到，北辰实业这些年来有一个持续快速增长，目前宏观政策也持续收紧，房子不是用来炒的大目标也确定了。作为国有控股的大型上市公司来讲，我们也会按照国家的要求，落实中央有关要求。

我们会向复合地产方向发展，也不排除长租公寓，也在持续探讨。北辰实业在这方面有一些经验，因为我们在亚运村经营了1500套公寓，这也算是目前长租公寓的产品，目前在全国我们也在探讨这个方向的发展。

地产业务我们会持续保持目前的发展态势，针对政策也会做出一些调整，包括在产品结构上，包括地产+的概念在持续调整，但是总体态势我们会保持不变。

现场提问：公司的定价策略是什么样的，受到政策调控影响的程度是什么样？

李伟东：我们目前进入了14个城市，这些城市除了北京、杭州是我们传统的开发区域以外，尤其是北京是公司总部所在地，有一些项目在做。

其他城市的定位都是二线稍强的城市，这些城市目前来看房价和土地溢价都不是很高，处于中等发展区域。这些区域我们还会继续深耕，土地获取方面会继续保持目前的发展态势，会进入一些相对比较平稳的区域，房价过高或者地价过高的区域我们会比较谨慎。

从公司发展角度来讲，这些区域还是比较安全的，土地价格和房价相对来讲不是很高，因为刚性需求比较旺盛，对整个房价、地价整体发展来讲比较安全，所以我们会持续深耕现有的区域，当然也不排除进入一些好的市场。

现场提问：今年的利润和结算收入都有下跌，原因是什么？公司提到二线城市的价值有下跌的趋势，但是公司的发展策略是继续深耕二线城市，背后的逻辑是什么？对长租公寓业务有没有盈利的预期，这些长租公寓建设需要多长时间？目前公司在长租公寓方面的投入是什么样的？

李伟东：上半年结算收入有所下降，利润整体完成得还不错，结算收入下降的原因主要是都是结算项目的影响，全年预计完成计划没有问题，主要是因为上半年结算的项目相对少一些，下半年会把这些都追回来。

第二，二线城市房价的逻辑，因为这些二线较强的城市刚性需求比较足，包括从这些区域GDP的增长，包括人口净流入的水平，决定了这些城市今后对住房条件的需求还是刚性存在的。

政府现在限价基本上保持在合理的水平，从政府限价的角度来讲对公司获取利润有一定的影响，但也在可承受的范围之内，所以在这些区域我们还是非常有信心继续发展的，也预期未来房价会有逐步提升，因为在全国范围内这些城市整体发展态势比较好。从公司的选择上来讲，我们还是坚持以往的策略。

胡浩：长租公寓属于政策风口，包括政府出台的租售同权，包括现在从融资、开发的角度都在支持长租公寓的发展，尽可能提供更多的长租房出来。

北辰在亚运村地区有1500套长租公寓，这1500套长租公寓已经经营了差不多20年的时间，北辰在长租公寓有很深的经验，这1500套全部是租用式的，我们来提供各种服务式公寓。

从公司未来的发展来讲，结合政策的导向以及各地的政策，现在也有相当部分土地规定要持有。我们结合二十多年公寓运营的经验，也在加大长租公寓的研究和投入以及实践的力度，相信大家很快会看到我们在这方面推出的新产品。

现场提问：公司目前会展物业占比是多少？公司对未来的增速有没有预期？

李伟东：会展产业是公司重点打造的一个板块，占整个业务的20%左右。发展物业占80%，会展产业占20%的比重。会展物业的经营还是比较稳健的，各位朋友们都关注到了，物业经营方面的收入比较稳健，发展也比较稳定，这几年都持续提升，虽然每年提升的幅度不大，但是能够为公司提供稳定的现金流和收入支撑。

下一步公司在这方面也会考虑大力发展会展产业，我们在会展产业方面保持了国内几个方面的领先地位。

第一，高端会议的接待，APEC，一带一路，金砖五国，上合峰会，杭州G20等等，接下来我们还会接一些重要的会议，这些都在保密阶段，没办法和大家分享，下半年大家会看到，我们会持续在这方面接受新的任务。

第二，在场馆运营方面目前我们在全国也处在领先水平，目前有接近260万平方米的场馆面积是给我们委托经营的，再加上我们自己运营接近300万平方米的场馆面积。

第三，在战略咨询和委托经营方面。，我们目前在全国有十几个城市接受各个地方的咨询项目，重点是建大型的展览和会议中心，公司的总体策略还是要全力推进整个会展产业的发展。目前还有一些大型项目正在洽谈过程中，将来会持续披露。

现场提问：公司下半年重点的发展业务计划和目前的筹备情况是什么样的？

李伟东：公司还是要全力推进各个产业的发展，首先要完成年度各项任务的目标，发展物业和投资物业双轨道共同推进。

发展物业重点还是在销售额、土地获取方面，增加土地储备，包括产业研究方面也要加强，长租公寓等相关的产品，我们会持续研究，持续投放到市场。发展物业总体的储备大家也看到了，目前还有接近850万平方米，公司整体的发展后劲还是比较强劲的。

投资物业方面我们会在会展产业方面全力推进，在国家大型会议的接待，在大型委托场馆接管，战略咨询等产业方面有一些长足进步，也会有一些新项目逐步融入进来。

养老产业、文化创意产业公司在下半年也会有一些项目落地，比如说长沙的健康城项目，预计11月份就可以投入运营。还有一些文化创意产业也在积极研究，希望下半年也能够付诸实施。

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