北辰实业前三季度结转量价齐跌，年末业绩能否复苏？

 

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近日，国家统计局公布了2020年1-11月全国房地产开发投资及销售数据。其中房地产开发投资额同比增6.8%，新开工同比降2.0%；商品房销售面积、销售额分别同比增1.3%、7.2%。

整体来看，房地产行业在疫情后逐渐回暖。而作为北京市属老牌房企的北辰实业，2020年以来的表现却差强人意。10月中旬北辰实业公布了今年前三季报，前三季由于开工、复工、竣工面积均同比下滑，营业收入和归属于母公司的净利润分别大幅下滑52.09%、90.13%。值得注意的是，公司三季度的归属于母公司的净利润较中报86.19%的同比降幅有所加大，可见北辰实业在国内经济普遍复苏的三季度，业绩也未能有明显的改观。

北辰实业成立于1997年，实际控制人为北京市国资委。公司主营房地产开发与经营，以北京为主的区位优势以及经营性物业的持续获现能力，支撑着北辰实业的中长期稳定发展。公司于1997年发行H股并在香港联合交易所上市，2006年发行A股并在上交所上市。

北辰实业作为北京市属老牌房企，应亚运而起，借奥运腾飞，风光无限。随着北京可供开发土地资源日趋紧张，公司为突破发展瓶颈，果断走出京外，开疆拓土。北辰实业的营收投资物业和发展物业两部分组成，这和名气更大的同门金融街颇为相似。

目前北辰实业已布局北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山、广州等15个城市。

接下来，雷猴哥给大家梳理一波北辰实业的深度信息。

01

债券融资情况

2020年北辰实业成功发行2笔在岸债券，总规模为8.6亿元。其中“20北辰实业MTN001”，发行金额为2.6亿元。关于募集资金用途，此前公司方面表示，其中2亿元拟用于置换“17北辰实业MTN001”回售所使用的自有资金，0.60亿元拟用于置换支付“17北辰实业MTN001”利息的自有资金。简而言之，北辰实业今年发债的目的主要是“借新还旧”。

图源：DM终端

截止目前北辰实业存续债为8只，存续债规模达76.58亿元。2021年和2022年为公司的偿债高峰，待偿的本息合分别为23.54亿元和41.44亿元。

图源：DM终端

图源：DM终端

其他融资详情

北辰实业的其他融资方式主要为银行贷款、银行授信、信托融资、贷款担保、股权融资、母公司贷款等，公司近年来通过其他融资方式进行了多笔融资。

据外部市场披露，2020年北辰实业的其他融资额共计23亿元，其中信托融资18亿元，银行贷款5亿元。

图源：DM终端

02成交行情

近六个月以来，北辰实业流通中在岸债券中成交量第一为“18北辰实业MTN001”,成交量为9.9亿元；其次为“17北辰实业MTN001”，成交量为5.5亿元；剩余流通中的债券成交量均低于4亿元。

图源：DM查债通APP

成交量排名第一的“18北辰实业MTN001”，近3个月以来的成交收益率如下图示：

图源：DM查债通APP

03

今年评级情况

2020年以来北辰实业共有5次外部主体评级，主体评级均为AAA，评级较为稳定。

国内评级机构普遍认为，公司作为集房地产开发和物业持有于一体的综合性房地产企业，在股东背景、区域布局、会展品牌知名度等方面具有较强的行业竞争优势。同时，联合资信也关注到房地产行业受政策调控影响较大，公司未来存在一定的资本支出压力。新冠肺炎疫情短期内对公司业绩产生一定影响，可能给公司经营与发展带来的不利影响。

图源：DM终端

其中YY评级认为，截至2020年6月底，公司资产负债率79.24%，杠杆水平处于高位。但公司投资性房地产以成本计量，实际价值高，公司实际财务状况较好。

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中金观点方面认为，公司整体债务压力偏重。截至2020年6月末公司净负债率接近120%，考虑永续后的债务资本比为67.72%，整体偿债压力偏重。

图源：DM终端

想了解更多关于北辰实业的评级观点，欢迎到DM终端评级墙查看。

04

项目存量情况

北辰实业是一家复合地产品牌的企业，公司主营业务包括发展物业、投资物业(含酒店)及商业物业。发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，其中包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发和销售。

2020年受新冠疫情影响，报告期内公司房地产开发业务的开工、竣工及销售面积，投资物业和酒店的出租率及入住率受到一定影响。

北辰实业在全国共有29个项目，项目着重分布在二线城市。

其中一线城市有5个项目，北京为4个，广州为1个；二线城市有23个项目，其中武汉位列第一为6个，其次是长沙和成都均为4个，合肥和重庆位列第三均为2个；三/四线城市有1个项目，项目位于廊坊市。

图源：DM终端

05

销售分布情况

据房管局统计数据显示，自2020年1月至11月，北辰实业销售总金额为89.82亿元。

按城市能级分类，北辰实业销售分布主要集中在二线城市。其中，一线城市销售金额为15.17亿元，占总金额的16.89%；二线城市销售金额为73.36亿元，占总金额的81.67%；三/四线城市销售金额为1.29亿元，占总金额的1.43%。

按物业类型分类，北辰实业销售分布主要集中在住宅。其中，住宅类销售金额为78.91亿元，占总金额87.85%；商业类销售金额2.93亿元，占总金额的3.26%；办公类销售金额3.41亿元，占总金额的3.8%。

图源：DM终端

06新增地储情况

据DM终端显示，自2020年1月至11月，北辰实业总拿地金额为39.28亿元。

按城市能级分类，北辰实业拿地金额分布主要集中在二线城市。其中二线城市拿地金额为34.09亿元，占总金额的86.8%；三/四线城市拿地金额为5.19亿元，占总金额的13.21%。

按物业类型分类，北辰实业拿地金额均为住宅类，金额为39.28亿元。

图片来源：DM终端

前三季度，北辰实业销售面积为50.65万平方米，同比下降50.34%，销售金额90.43亿元，同比下降40.82%，销售均价为17854元/平米。

在销售疲软的情况下，公司却加大了拿地力度。1-9月，北辰实现新增房地产储备42.27万平方米，尽管略少于同期的销售面积，但同比而言，上升高达59.69%。

截止上半年，公司的土地储备面积达到726.57万平米，相较于上半年的50.65万平米的销售量来说，可以满足十多年的销量需求。即使按照2019年的126万平米销量预计，也足够未来6年的销售量。

相比之下，当前主流头部房企的去化周期一般在3-4年左右。在当下去杠杆的大背景下，地产行业都在强调快周转、快回款，降低负债，提高利润率。北辰逆势加大拿地力度的合理性值得思考。

07

财务情况

据北辰实业的三季报数据显示，公司前三季度实现营业收入48.25亿元，同比下降52.09%，归母净利润1.29亿元，同比下降90.13%，其中扣除非经常性损益的归母净利润7455.45万元，同比下降94.24%。

图源：DM终端

此外，其披露的2020年第三季度房地产业务主要经营数据显示，北辰实业在前三季度实现房地产销售金额90.43亿元，同比下降40.82%，结算面积27.25万平方米，同比下降47.06%，结算金额36.78亿元，同比下降54.32%。

具体而言，今年1-9月，在土地储备方面，公司实现新增房地产储备42.27万平方米，同比上升59.69%，总土地储备695.97万平方米，同比下降6.74%，权益土地储备625.93万平方米，同比下降7.67%。

在工程建设方面，公司实现新开工面积80.15万平方米，同比下降34.18%，开复工面积703.20万平方米，同比下降12.16%，竣工面积115.53万平方米，同比下降22.37%。

2020 年 1-9 月，就持有型物业而言：会议中心业态，项目总建筑面积32.88万平方米，实现总经营收入2.89亿元；写字楼业态，项目总建筑面积44.84 万平方米，实现总经营收入 4.47亿元；酒店业态，项目总建筑面积28.43万平方米，实现总经营收入1.69亿元；公寓业态，项目总建筑面积 18.43 万平方米，实现总经营收入 1.17亿元。

相较于1季度1.97亿元的归母净利润，北辰实业在2季度、3季度分别亏损0.2亿元、0.5亿元。在国内经济持续复苏的情况下，公司的业绩却持续亏损。

据2019年年报数据显示，尽管北辰实业有不少自持物业的相关收入，但商品房的销售收入占比仍占据86.23%的绝对主要位置，因此物业开发和结转是影响业绩核心要素。

事实上，在商品房结转方面，北辰实业是量价齐跌的状态。受疫情叠加、政策严控、市场遇冷、信贷收紧等多重因素影响，公司整体项目施工周期延长，销售签约率出现大幅下降。相较于营收52.09%的降幅，公司前三季度实现新开工面积80.15万平方米，同比下降34.18%；开复工面积703.20万平方米，同比下降12.16%；竣工面积115.53万平方米，同比下降22.37%。

综上可见，地产业务的量价齐跌是导致北辰实业前三季度业绩下滑的主要原因。

展望四季度业绩，北辰实业相关负责人透露，后续在中部地区、西南地区等地的项目会陆续入市加推。北辰实业将紧盯市场政策走势，抓住市场销售窗口期，合理把控项目推售节奏，全力冲刺年度销售任务。

北辰实业四季度能否扭亏为盈，突破困境？雷猴哥会持续关注。