基本定调：未来十几年房价涨幅不超5%！

 

：请点上面    蓝色字体免费关注

最近把楼市的新闻默默的捋了一遍，发现楼市这刀子动的真的是非常狠了。

各种限就算了，最近因为各国先后降息，而我们国家虽然没有降，但担心立刻降息引发房价上涨，所以未雨绸缪的先“捅”了楼市两刀（最近宏观层面正在收紧房地产开发企业的资金水龙头——包括房地产信托、发行企业债、国外举债都陆续收紧),让那些以为可以趁机会再炒房的人，是彻底死了心。

这么严防死守，国内房地产销售自然不会乐观。在12家千亿房企中，完成度在50%以上的只有中海地产、招商蛇口两家，分别为55.9%、50.6%，而融创中国，仅有38.9%。

无独有偶的是，最近黄奇帆在一个研讨会上，重点说了下楼市的情况，并前瞻性的喊出：未来十几年房价涨幅不超5%！

所以，楼市，不再是中国最优质的投资标的了？

01

中国房地产的市场规模有多大？

这两天，黄其帆参加了一个研讨会，在研讨会中，他就中国房地产的市场规模有多大？中国房地产建设的热点房价判断等问题做了一个分享，这些分享中，李小白大部分都是认同的，鉴于演讲稿过长，所以李小白做了一个改编，以便让大家读的更为顺畅。

我们先谈谈中国房地产市场的规模有多大。

在1990年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是1000多万平方米。从1990年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。

随后10年，从1998年到2008年，这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍，10年翻三番。因为在2007年，销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，萎缩到6亿平方米。

后来又过了5年，到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻。总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

黄奇帆的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

02

总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区在哪里？

之前的房地产是四面开花，但从现在开始，局势就变了，不过并不是说完全没热点了，而是变得相对没那么广泛了。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。

从这个意义上讲，大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一下，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。

只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。所以刚才说的大都市、超级大城市，1000万-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的，可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶，会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

3

智囊黄奇帆：未来十几年房价涨幅不超5%

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。

比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。沿海地区，比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

总的来说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。

这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。

而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

END

双勾授权注意事项：

1、默认单勾，不用带二维码，且我们是给长期单勾，给予长期单勾后，所有文章随意转载；

2、双勾，转载时需要带上首席财经官 shouxicaijingguan 和二维码。不然取消授权并且举报抄袭到底。若您按照要求操作，我们可以给您开长期授权。