黄其帆：未来十几年房价涨幅不超5%

 

来源：杨红旭楼市研究

（根据“关于房地产业供给侧结构性趋势的若干思考”录音整理）

各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”，来了以后才知道这个会已经开了十年了，每年举办一次，持之以恒，很有成就。

按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求，谈一下中国房地产今后发展的趋势。

我今天讲的趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势，也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势，体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

第一，中国房地产的市场规模有多大？

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。

在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。

在1990年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是1000多万平方米。

从1990年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。

随后10年，从1998年到2008年，这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍，10年翻三番。

因为在2007年，销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，萎缩到6亿平方米。总之，前10年6亿平方米。

后来又过了5年，到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻，从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

 中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：

一是城市化。

在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。总之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。

在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设，为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。

中国人造房子，50年前的时候，农村是土坯房，城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年要重建。

最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原因之一。

四是人均住房面积增加。

原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米（老杨提示：此数据存疑，官方数据是2016年全国城镇人均住房面积36.6平）。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢，已接近拐点。

在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。

二是旧城改造总量减少。

经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。

当前我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。

2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。

这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年，也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。

假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。

从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。

去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为刚才说了1998年到2008年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期间，每年增长15%左右，五、六年翻一番。2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。

我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

第二，总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区在哪里？

过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。

从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

第一个是中心城市。

所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。（老杨提示：此处有误，超大城市是指城区人口超过1000万的，而郑济杭南合汉成西等，皆没超过1000万，多属特大城市，其中郑济肥不满500万，只是大城市而已 ）

这里面有一个什么动力呢？

在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。

比如郑州现在是1000万人口，1万亿的GDP,10个三甲医院，30多万大专院校在校生，尽管有一定的规模，但是与河南省省会城市应有的“一二三四”功能差之甚远。

河南省有1亿人口，郑州目前只有1千万人口。作为省会城市，应承担全省20%的人口，所以十几年、二十年以后郑州发展成2000万人口一点不用惊讶。

同样的道理，郑州的GDP现在到了1万亿，整个河南5万亿，它贡献了20%，如果要30%的话应该是1万5千亿，还差之甚远。

对于服务业，相对而言，一个地方每100万人应该有一个三甲医院，如果河南省1亿人口要有100个的话，郑州就应该有40个，它现在才9个三甲医院，每造一个三甲医院投资20多亿，产生的营业额也是20多亿，作为服务业，营业额对增加值贡献比率在80%以上。

所以一个三甲医院的20多亿营业额差不多有16亿的GDP，用600亿元造30个医院产生的GDP增量可能比花1000亿投资工业的GDP贡献量还大，并且还解决老百姓的问题。

中心城市要靠服务业，要靠人口的增长，当然也就会产生经济规模的发展，形成一个新的循环。

从这个意义上讲，大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一下，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

所以我刚才说的大都市、超级大城市，1000万-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的，可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶，会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群，比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，20年以后回头看，现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点，以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。

在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

第三，房价判断问题，大家很关心。

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。

如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。

比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。沿海地区，比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

总的来说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。

讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因：

第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。供不应求会涨价，供过于求会跌价。

我们可以说过去十几年、二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。

第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。

中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。

我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。也就是说，这个十几年，M2翻了三番，也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。

很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。

第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。

比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

讲这一段，我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。

根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？

不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。

可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。

城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础。

但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。这是我想说的第三点。

第四，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二。

中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。

我给大家说一个数据，美国2018年50个洲的工商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个，二手房买卖中介不算，那是服务型的公司，我讲的是搞基本建设造房子、卖房子的企业，作为房产开发建设的这种企业整个美国没超过500个。

你们知道中国有多少？

根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。

这也是过去十几年房地产大发展带出来的一个热点的、热门的、另类的效应。

中国房地产商有三大特征。

第一，房地产企业杂、散、小。

大到上万亿规模，小到几百万规模，各种各样杂七杂八的。

第二，层层叠叠。

比如一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。中国有400个地市州，它如果都去搞开发，在400个地市州又各注册一个公司，地市州的公司面对着2000多个区县，它在县委县政府的激励下又会去注册一个公司。

你在我这里注册公司，GDP、税收都算在我这里，地方政府也要求这么干。所以我们中国，最大的五大开发商，不管是万科还是万达，你去看几乎都有几百个子公司，这些子公司都是国内法人的子公司，所以层层叠叠。

第三，空壳公司多。

我看了一下数据，9万多个房产企业中，规模排在前面的15%的公司，去年的开发量，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面它们占了85%。意思是什么呢？15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米，大量的空壳公司。

空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展的一个现象，所以中国房地产商不仅仅是企业户数多、层层叠叠，更是杂七杂八的空壳公司一大堆，这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。

今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少？我认为至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个，3万个可能还太多。

在房地产的整顿或者调整发展中，它会从四个轨道上缩小。

第一个，房产企业收缩。

超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，它不会再在全国铺天盖地铺摊子地搞行政性的分布，它会在层次上收缩，子、孙公司总量上萎缩，这是一个。

第二个，工商年检注销。

过去这些年，由于入市的时候门槛很低，入市不久即成空壳公司，工商年检的时候，又不退市注销，这是我们以前工商登记的一种状态。今后，这方面的管理会加强，年检通不过的就注销，本来就空壳，没有业务量，三年没有税收、没有业务量、没有建设量的自然就取消了，这个是注销。

第三个，房产企业转行。

就是相当一部分房地产商在市场规模缩小，一些城市里房地产业务衰退的情况下，它会主动转行，不搞房地产了，搞别的事情去了。

第四个，就是收购兼并等等。

这四方面构成了房地产开发企业数量大幅下降的重要原因。这是我想讲的第四点。

第五，房地产开发商的总体负债率将大幅下降。

中国房地产房产商的高负债率也是世界一最。中国的房地产，我刚才说9万多个，9万多个房产商的总负债率，去年是在84%。

中国前10位的销售规模都在1万亿左右的房产商，它们的负债率也是在81%。整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。

表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。

买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番，地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷款。

其次是造房子当然也是靠融资借贷，靠开发贷。

开发贷可以来自于银行、来自于信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。

所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借高利贷搞开发。

再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。

比如房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。

正是以上三类这样的一个运转透支模式，形成了中国开发商百分之八十几的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。

因为透支欠帐中，银行贷款是正常利息，信托一般比银行利息高一倍，乱集资的话17—18%的利息，在这个情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢？

卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息的。

一个房产商可能负债里面有30%，甚至40%的钱是无息的债务，房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。

所以有很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸，这样的现象是必须解决掉的。

我们去看全世界房地产商都不是这样的。

香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，它同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。

香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢？没有，你们可以了解一下整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在40%，没有出现我们所讲的80%，那是企业文化、企业的制度、企业的规定。

所以在这个意义上，我们房地产商要改变自己的行为。在过去空麻袋背米，大家能发横财的时候，挡不住的诱惑使得他愿意高负债。

在今后的十几年，新常态下、新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务。

买地的钱的来源会得到管控，国家15年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎都没有监管做到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。

房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。

三是经营模式转变。

房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。

如果租赁的资产采用了资本的形式，用了资本的形式以后，长期出租，租金又以REITs的方式参与直接融资，属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。

由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。这是第五点。

第六，有关土地供应的问题，中国房地产的土地供应模式。

我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。

我们有一种对城市规模的恐惧症，一般要求小城市离土不离乡。在这个意义上，支持小城镇发展、中等城市发展，一到500万人口以上就开始限制，一到1000万人口以上就封顶了。

在这个意义上讲，土地供应的这个政策就出现了越是大城市人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。

土地如果供不应求，地价就上升，一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一，如果楼面地价1万元∕平方米，这个房子造好后的一般价格必定是三四万一平方。所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价，就要在高房价的地区增加城市土地的供应。

今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

每个城市都有国家批准、国务院批准的城市规划，都有它的产业定位，产业跟着规划走，人口跟着产业走，什么地方服务业多，人口也多；第二产业多、制造业多，人口也多。所以人口跟着产业走，土地跟着人口、产业、规划走。

这样走的过程，我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些，人口到了1000万我给多少，人口到了2000万我给多少，就是“爬行盯住”的过程。

但是不再是中小城市宽松供地，大型城市紧俏供地的逆向调控，这样就不会出现西部一些小地方只有那么两三百万人，但是给了五六百平方公里的城市空间。我们都知道一个人平均一万平方米，一百万人就是一百平方公里的城市，给多了就是浪费土地资源。所以在这个意义上，中西部中等小城市土地要给，也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫，不能鼓励成空心化的结果。

反过来，我刚才说的三种热点地区，土地当然要正向地给予积极的鼓励。

有的城市现在都接近2000万人了，城市建成区面积才1000多平方公里，所以就会出现地价特别高。

比如深圳，1980年才几十万人2亿GDP的时候就给2000平方公里，现在到了近2千万人2万多亿GDP了还是之前那些，显然供地不足，就要多划一点地给它。这是一个城市布局。

我相信今后十几年，中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地，从而避免城市因土地短缺造成不合理的空间布局、因土地短缺而造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。

我们过去城市发展的另一个问题就是农村的土地资源跟城市土地资源分裂，没有出现资源优化配置顺向的一种流动。

全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程，而中国这40年农村的耕地是不断地减少，许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡的会让耕地减少，所以城市化必须非常节约用地。这也是中国房地产发生过程中土地地价不断涨高的一个原因、一个理由。

为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少，反而增加了呢？

那是因为任何人在农村一般除了耕地以外，都会占用建设性用地，农村每人一般会占用250-300平方米左右。

因为城市是高楼大厦，各方面比较集约节约，所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是100平方米，这个不管是欧洲、美国、中国，都一样。

在这样的情况下，如果有1亿人进城，农村里面的建设性用地理论上可以减少250亿-300亿平方米，而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中，一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地，从这个角度，城市化过程当然是一个农村里面的耕地、整个国家的耕地增加的过程。

为什么中国这40年没出现这个状态呢？

因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作，最终总要占地，人均100平方米是刚性的，所以我们有3亿多农民工在城里面当然就增加了3万平方公里的城市化用地。

但是农民进了城以后，在农村当地占用的建设性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，农村占300平方米，两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。这里面就有资源配置两头占地的状态。

1980年中国的耕地是24亿亩，每年我们要征800多万亩地，10年就是8000多万亩，再加上总有一些不规范的乱征地没有国家批准的，所以过去每10年会去掉1亿亩地，40年下来去掉4亿亩，24亿亩变成20亿亩了。

中国的耕地大体上是世界可耕地的9%，我们的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中，耕地不能再减少，这是一个底线要守住。

这里面很重要的就是城市和农村的土地建设性用地资源调度占补平衡，如果城市征了1亿亩，农村里面建设用地减少占用1亿亩，形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变，总的耕地总量不变。

我讲这一段的意思就是城乡的建设性用地占补平衡，把它进行资源优化配置，这就有一个地票问题。

如果农村里面的建设性用地，农民进城了，农村里的宅基地没用了，这个房子占用了宅基地，深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元，但是把这个房子变成耕地，形成地票，一亩耕地的地票可以卖到二三十万，农民当然有积极性。

农村里的房子也没人住了，把宅基地改造成为耕地，得到相应的一亩地地票，在地票交易所里面卖给各种大城市的开发商，它本来要征地批租的建设用地指标，不通过行政性的审批，而是采取买市场化的地票指标，买了以后再征这个地，在自己的大城市里征地。

这方面在过去10年，在一些省份已经有了一定的实践。

这些省份是在一个省里面的中心城市搞一个地票交易所，然后把农村里面近30年来30万亩的宅基地变成了耕地，而房产商用20几万一亩买了这30多万土地指标就在城里面搞房地产开发，房地产开发的土地指标不受约束就比较充分的供应，地价也不会太高。

农村那边30万亩地，20几万一亩就得到了六七百亿。这六七百亿就成为农村农民进行致富的一个重要的资金来源。

我欣喜的看到，在一些省做地票试验之后，现在国家已经把地票试验开始在全国范围配置。

比如说去年2018年，西部的某个省把过去农村里面的建设性用地，有的是闲置的宅基地、有的是农村闲置废弃小学或者农村闲置的一些仓库，或者以前有乡镇企业，现在倒闭闲置的，把它复垦为耕地。

他们减少了这些建设性用地，增加了几万亩耕地。这几万亩地票，作为建设用地占补平衡的指标，由国土资源部配置给沿海大城市，比如上海、北京等等。这些城市按30万或50万一亩的价格拿出100多亿元买了几万亩建设用地的指标，沿海大城市房地产城市土地指标就宽松了。

但是这100亿在资源配置中拨付给了西部，实现了大城市返补大农村，西部就可以多了100亿搞发展的资金，这个资金不是给省市财政局，而是给了农村集体组织、给了农村的农民，这样也起到扶贫帮困的作用。应该说城乡之间、东西部之间这种建设用地增减挂钩的地票式交易，形成一个市场化的资源配置。

如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易，既会通过市场化资源优化配置，增加大城市土地供应，满足城市化发展的土地需求，又会形成大城市返补大农村，每年几千亿，十年几万亿，成为城乡统筹改革的一个重要的红利。

我相信，过去10年探索的这件事，今后10年会变成中国城乡土地一体化发展的一个基础性的改革措施。

以上就是我今天想讲的六个主要趋势性的判断。

这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本有货币的供给。

总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化，因为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。总之，未来十几年房地产业这六个趋势性变化，是我们国家按照要求实施宏观调控的行为。

“房子是用来住的、不是用来炒的。”房地产调控要在土地调控、财税调控、金融调控、投资调控、法律调控五个方面形成长效机制。中国房地产的这六个趋势正是我国房地产业高质量转型发展的结果，是符合我们国家发展的方向，会成为我们新时代的一个新常态。

我就讲这些，谢谢大家！