李超人差点卷进一场地产泡沫｜深度

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胡志明市的楼市均价为3.5万元，而该市的平均工资仅2000元，越南华人女首富已经被捕，但地产大鳄们仍在从房地产吸血。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：龙玉

“胡志明市就是20年前的上海。”

这是不少“越吹”口中欣欣向荣的越南楼市景象。胡志明市，2021年被列入亚太地区房地产投资最好的前10座城市名单，越南的经济中心，楼市的晴雨表。

去年末，总资产不过8亿美元的新皇明集团（Tan Hoang Minh），在胡志明市一举拿下单价10万美元的“地王”；4月，胡志明楼市来到近10年来的历史高点，连李嘉诚也要进场了，牵线人是头部房企万盛发集团。

这片房地产投资热土，看起来蒸蒸日上。

然而，新皇明“空手套白狼”东窗事发，监管风暴来袭，新皇明董事长杜英勇、FLC集团董事长郑文决、万盛发集团董事长张美兰等一众地产大佬锒铛入狱。

胡志明楼市，喧嚣不已。

被捕的越南“李嘉诚”

张美兰，越南华人女富豪，头部民营房企万盛发集团老板，在今年10月8日突然被捕。

6个月前，她才迎来高光时刻，成为李超人押注越南的“引路人”。

4月13日，据《西贡时报》等多家越南媒体报道，通过万盛发集团的牵线，香港长实集团、日本欧力士集团（ORIX Corporation）与胡志明市人民政府市长会面，讨论在该市的投资事宜。

胡志明市在2021年亚太地区房地产投资最好的城市名单中，排名第六，这是越南首次有一座城市入列。

据报道，长实承诺将与万盛发集团合资，在最段时间内向越南注入大量资金；将在胡志明市开发高端房地产项目，以及发展大型基建项目。

李嘉诚向来眼光独到，能被他相中，张美兰不会是简单人物。

张美兰祖籍亦是潮汕，汕头濠江人，越南第四代华人，丈夫朱立基是香港商人。旗下主要经营主体就是万盛发集团，但由于未上市，外界并不清楚这夫妇两的财富到底有多少。

▲张美兰（左上）及万盛发相关人员，图片来自盐财经。

很富有就是了。据不完全统计，越南疫情爆发后，张美兰夫妇捐赠的现金和物品总价值高达10多亿人民币。

夫妇两财富的积累同样离不开地产，尤其在胡志明市黄金地段拥有多个地产项目。

早在2004年，张美兰夫妇便建成了当时胡志明市最高档的温莎酒店，这酒店2006年被评为五星级酒店，且是2006年越南政府确定的APEC峰会举办地。胡志明市的地标建筑——西贡时代广场，也是他们家的。

不仅如此，夫妇俩还拥有胡志明市租金最昂贵的地段，第一郡的阮惠街和同起街，在重点发展区域第三郡、第五郡安阳王街等地，都有土地和资产。

仅在近1公里的阮惠步行街，地段相当于上海南京路步行街，万盛发集团就有5个项目，占整条街的1/3，张美兰由此被称为阮惠步行街的“女主人”。

说这俩人是胡志明市的“地主”，也不算过分。也难怪长实将万盛发称为“具有价值的当地合作伙伴”，这是其投资决策的两个因素之一，另一因素是政府支持。

就连李嘉诚过往囤地生财那一套，这夫妇俩也是有样学样。

据称，万盛发在上述阮惠步行街买的很多项目，拖到现在都已长草了，还没动工。坊间传闻，万盛发集团海量的资金来源于间接参股的国内外银行持续输血，能够背靠银行炒地皮才会如此豪横。

本来，联合李嘉诚，夫妇俩的财富之路有望更加宽广。但张美兰一被拘，这一切戛然而止。

“空手套白狼”失手

为什么被捕？据越南警方，万盛发涉嫌在2018年至2019年期间非法发行债券，筹集了数万亿越南盾。

并非毫无由来，这又是一场因房地产而起的监管风暴。张美兰之前，已有多个地产大佬被捕。新皇明集团董事长杜英勇是典型，亦是导火索。

故事还是发生在胡志明市。

2021年底，本土开发商新黄明集团经过70轮次竞标，以每平方米约68万元、超过起拍价8倍的天价，拿下胡志明市守添新区的3-12号地块。守添新区，定位为该市的“金融城”，对标中国的浦东新区。

越南的第一个“地王”由此诞生。

▲胡志明市今年3月的地价情况，图片来自“差评”。

这单价堪称疯狂。同市对比，在胡志明市最繁华的1郡，才有单价超过这个数的土地；而在中国，今年7月，上海浦东新区诞生的总价地王，折合楼面价也不过2.14万每平方米。

然而，创下胡志明市有史以来最高地价的新黄明集团，总资产不过8亿美元，2020年亏损超过4000万美元，拿来的勇气拿地？

更为奇怪的是，中标一个月后，新黄明又宣布退出交易。董事长杜英勇写了一封声情并茂的信，称出于民族自豪感和国内房地产投资集团的荣誉，才高价拿下守添新区地块，但认识到该拍卖结果对越南房地产市场产生不良影响，决定单方面申请终止合同，等等。

这一进一退着实令人费解，但没过多久便东窗事发。

原来，2021年7月至2022年3月期间，新黄明先后发行9次债券，总价值高达10.3万亿越南盾（约合人民币30亿元）。然而，买方却是新黄明集团自己，此后其把这些债券打包成可以投资的衍生品，通过许诺高收益等手段诱骗投资者购买。

募集来的钱，没有用于债券发行档案中的经营活动，而是流向多年没有动工的地产项目。退地后，新黄明也无还款义务，投资人则血本无归。

这不就是熟悉的套路——空手套白狼。

据称，杜英勇已是“惯犯”，曾多次以高出起拍价的价格，拍下土地，事后便做出希望能取消结果的姿态，最终拖着荒置多年再转手卖掉。

最终还是落网了。4月5日，以“诈骗侵占他人财产”为由，越南公安部对杜英勇及6名涉案的新黄明高管发布了拘留、调查、搜查的决定。

以此为切入点，越南政府掀起了一场监管风暴，开始全面审查各债券发行企业。这一背景下，张美兰被捕。此外，房地产开发商FLC集团董事长郑文决和相关人员也因涉嫌操纵证券市场，陆续被拘捕。

非法发债、炒地皮、证券操纵等一系列操作，不就是在房地产火热之时容易出现的景象吗？以新黄明事件为导火索促发的多个事件，正是越南楼市虚火的缩影。

刺破地产泡沫

房价、地价齐飞，全球经济衰退和整体加息的大环境下，越南楼市却异常火热。

上述地王就是力证。在同场土拍中，另外三幅地块，被Dream Republic、Sheen Mega、Binh Minh Company等三家非地产公司以高出起拍价4至7倍的价格拿下。其中，前两个公司被视为与万盛发集团高度相关，目前还未付土地款。

新黄明们冒着风险也要炒地皮，赌的不就是房价的持续上涨。

今年上半年，胡志明市房价涨幅超20%，均价超3.5万人民币，4月房价直接创下10年来历史最高水平；越南首都河内住宅价格平均上涨了20%-25%。两个城市在今年上半年亚洲房价涨幅榜前十。

这就不难理解就连李超人也要进军越南房地产市场，且首选胡志明市。

疯涨背后，是伴随革新开放，近年来越南经济加速增长，大量热钱不断涌入房地产。

据越南计划与投资部外国投资局数据，今年前7个月，越南房地产行业吸引外资32亿美元仅次于制造业，同比增长177%，远超制造业27%的同比增速。

▲外资涌入越南，图片来自智谷趋势。

实际上，自去年第四季度开始，越南经济迅速回暖，房价便持续上涨。据亚洲房地产科技集团Batdongsan数据显示，2021年第四季度越南房价就增长了104%以上。

据越通社消息，5年来，越南房价逐步上涨，比社会平均收入高出了近20倍。

就拿胡志明市来说，与3.5万元的房子均价对应，胡志明市的平均工资仅有2000元。

这样的趋势显然是不对劲的，这也引起越南政府警惕，密集出台调控措施，打击房地产投机行为，引导资金资金流向制造业。

今年5月，越南央行胡志明市分行要求信贷机构严查房地产领域信贷；8月，越南副总理黎文成明确表态，将加强对房企债券销售的监督，以避免投机和价格操纵；9月，越南央行副行长陶明秀警告称，央行将加强对银行贷款的审查，特别是在房地产项目等风险领域。

也是在这个背景下，张美兰、杜英勇等一众地产大佬锒铛入狱。

此番越南政府重拳出击，效果如何仍待时间检验。

有意思的是，这个东南亚地产投资者中呼声最高的“下一个中国”，也有一位“许家印”，名为潘日旺，是越南地产大鳄，而今重金押注造车。这背后同样离不开政府的政策助力，也蕴含着越南产业升级的期待。

只不过，目前这位越南“许家印”，也还在烧钱，支撑他造车大业的，仍旧是房地产业务。

参考资料：

越南房地产虚火 财新周刊

他们在越南，押注下一个陆家嘴 远川商业评论

越南女首富被捕 盐财经