2022年青岛西海岸新区房价会涨吗？西海岸新区怎么买房？
我想大家昨天也都看到了，西海岸新区出了这样一份文件：
然后各大中介的朋友圈就都成了这样：
其实，这种理解有所偏颇，公寓等商业性质的房子并没有获得落户权限，更没有享受到普通住宅的学位等其他属性。
下面我来详细分析。
01 为什么是新建商业？
我们来看看这个文件的规定。
首先，这个政策“户口准入”的条件是新建商业，也就是要促进新建商业的销售，为什么要这样要求呢？二手商业为什么不行呢？
我们来看看青岛各区市2021年底新建商业的库存：
原胶南市的商业库存在青岛各区市中位居第1，原黄岛区位居第4，西海岸新区=原胶南市+原黄岛区，库存将更大。
再来看看公寓：
在公寓产品市场上，原胶南市更是遥遥领先位居第1，原黄岛区位居第3，西海岸新区的公寓库存量远大于其他区市。
所以说，西海岸新区的新建商业存在去化压力，在新政策中单独要求新建商业“户口准入”也就在情理之中了。
02 此“户口准入”非彼“落户”
这个政策涉及到普通住宅的落户、上学两个属性，但细究下来这次商业的“户口准入”非普通住宅的“落户”，学位权限也不相同。
我们来看这次“户口准入”的措施：取得新建商业或办公房屋（含网签备案），按照“一房一户”的原则，申请本人及近亲属依次在城镇近亲属家庭户、房屋所在地社区集体户落户。
这个政策说的很明白，户口并不是落到你的商业房子上，而是落到你的近亲属家庭户或者社区集体户上。
那我们先思考一下，若是没有买新建商业的话，就不能把户口落到近亲属家庭户或者社区集体户上？
答案是可以的。
去年青岛市发布了《关于进一步深化户籍制度改革的意见》：
其中西海岸新区、城阳区、即墨区的落户条件之一为：
实施稳定就业或稳定居住落户政策。在城区稳定就业或稳定居住（租赁房屋并办理租赁合同备案和居住登记）的人员，可申请本人及其近亲属依次在城区近亲属家庭户、单位集体户、稳定居住地城镇社区集体户落户。
也就是说，你只要在西海岸新区有工作或者是租个房子、办个居住证，这两个条件只要满足一个就可以享受上述新建商业的落户权限，即本人及近亲属依次在城镇近亲属家庭户、房屋所在地社区集体户落户。
这其中的关键是，新建商业的“户口准入”不是把户口落到商业房产上，而是和租房的人一样落到近亲属或集体户上。
所以说，这次新建商业并不是说获得了落户属性，而只是代替“外地人有工作或租房可以落户”的功能。
因此，政策上叫做“户口准入”，而不是落户。
说白了就是，你要是想在西海岸新区落户的话，找个工作或者租个房子就可以了，就可以获得和买新建商业一样的作用。
03 此“学位”非彼“学位”
我们再来看看新建商业获得的“学位”属性。
“上述户口迁移人员的子女落户后，可按其子女的户籍申请入学，根据新区义务教育招生政策，按学位类型3统筹安置。”
也就是说，你买了一套新建商业并把户口落到近亲属或社区集体户上后，孩子可以按照学位类型3统筹安置。
我们来看看西海岸新区划定的5类学位类型：
第3类学位为：本区户籍儿童，落户地址在学校片区内，儿童及其监护人在青岛西海岸新区内均无自有住宅房产。
这句话的意思就是，你买的新建商业是按照“无自有住宅房产”计算的，这也就说明商业就是商业，不是住宅。
1类和2类学位都是户籍+住宅，录取优先级要高于3类户籍。
这一点，和办个居住证获得户口的学位是一样一样的，何必专门买个新建商业呢？
综上所述，新建商业获得的“户口准入”和学位类型，和住宅不一样，和找个工作或者租个房子的作用一样。
因此，新建商业并没有获得普通住宅的任何属性。
04 商业可买否？
我的老粉丝应该知道我是不推荐买商业的，包括商业、办公和公寓。
我在2020年曾经写过一篇《公寓之死：我为什么不建议在青岛买公寓！》，其中列举了公寓的八大缺点：
一是自住不舒适，二是房子不涨价，三是出租不容易，四是税费高（首次和再交易），五是生活成本高（商水商电、物业费高、无天然气），六是不能落户，七是卖不出去，八是年限少。
公寓有的这些缺点，商业和办公基本都有，甚至要更严重。
所以我说，只有一线城市的核心地段才可以买商业，其他的城市不要买。
如今看来，西海岸新区的这一新政并没有改变这8大缺点，没有赋予商业任何的住宅属性。所以，我对于商业，还是坚持以前的观点。
买商业的风险要远远高于住宅，所以我今天才发文提醒大家，要理性吸收文件精神，不要被一些房产从业者的朋友圈误导了。
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