西海岸新区，以“青岛郊区”名义伪装的一座独立的“卫星城”？

 

可能是受到最近西海岸唐岛湾、灵山卫沿海片区不少楼盘最近价格大涨，纷纷突破了3万“大限”的影响，最近一段时间，有不少粉丝来找风水师咨询关于西海岸楼市的问题。

西海岸新区，关注度那么高，房子怎么买？

我们的看法是：想在青岛西海岸新区落地生根，开花结果，那就必须搞明白西海岸新区的发展逻辑。明白“哪里值得买”的同时，还要搞明白“哪里适合我”就显得格外重要。

那么，青岛西海岸新区的发展逻辑到底是怎么样的呢？我们的看法是：

青岛西海岸新区尽管在行政上属于青岛市的一部分，但是考虑城市发展的逻辑，可以把西海岸视为一个相对独立的城市或者青岛的“卫星城”来考量。

中国绝大多数的城市，都是由一个点向外辐射，逐渐发展起来的。最典型的如北京城，我们可以用天安门做圆心，根据二环、三环、四环、五环、六环等来简单判断北京的不同区位的价值。一般而言，环越小，就越靠近市中心，获得的城市资源也就越多，房子的位置也就越好。

但是青岛呢？出问题了，青岛的城市资源，是距离五四广场越近越丰富，房子距离五四广场越近价值越高吗？

貌似用前海后海、山前山后的地理“风水论”，结合青岛的山、海、湾、城做了修正以后，青岛房子距离五四广场越近越有价值的说法在胶州湾东岸并没什么大问题，但是到了西海岸，画风有点儿不太对。

出了隧道口，沿着滨海大道一路向西，越走越繁华，房价也“稳中有升”。

道理何在？我们看看西海岸新区的热力图，会发现西海岸新区的人口，并非越靠近海对岸的青岛主城、隧道口越密集，而是西海岸人口最密集的区域，在距离隧道口10km开外的唐岛湾、长江路、香江路一带。

注意，你会发现，西海岸独立于青岛主城，西海岸人口密度最高的区域，并非和青岛主城接壤，薛家岛一带，显浪嘴一带，除了维多利亚湾以外，反而是人口密度的低区。

我们把西海岸单价3万以上的楼盘圈出来，也可以看到，这些高价楼盘，分为3个组团：

1、隧道口组团，主要有凤凰岛壹号、随珠花园、卓越天元。

2、唐岛湾组团，主要有中联和府、名嘉汇、HD金沙滩、唐岛金湾，还有一个不太到3万接近3万的凤栖澜玥。

3、灵山湾别墅区组团，这一组团楼盘众多，占了西海岸高端楼盘的大部分，但灵山湾破3万的楼盘，主要以高品质别墅为主，这一区域的高层、洋房楼盘，目前还没有冲击3万元线的实力。

因此，对于西海岸新区的发展逻辑，我们可以这么看：

1、西海岸新区目前阶段可以理解为以机关东部办公中心为圆心，直径15-20km的一个青岛的“卫星城”。卫星城主要的医院、商业、山海景观配套集中于此，购房者除非少数情况（如大病、特殊发烧友）等，只需要考虑西海岸本身的商圈学区配套，就业机会，无需考虑海对岸的青岛通勤是否便捷。

2、薛家岛组团本属于西海岸新区的“郊区”，人口聚集度不高。但是受到海对岸青岛市南区的牵扯，部分在市南生活买不起房子，或者嫌市南市北房子太破的主城刚需购房者外溢至此，受此影响，薛家岛、安子、金沙滩一带房价被拉高。类似于两个城市核心共同争抢这一片区。

3、灵山卫板块并非西海岸新区之核心，但拥有比较好的山海景观和海岸线资源，而且可以通过两条地铁线快速通达西海岸新区核心区域，属于“出则繁华入则宁静”的地段，因此出现了大片别墅区。

那么，西海岸的核心位置的意义是什么？相比青岛周边配套能支撑多高的产品力？这个事情不太容易一刀切，但幸运的是，西海岸核心位置，恰好有一个体量不大的标杆楼盘，卖出了西海岸楼市的最高单价，那就是中联和府。

舌尖上的中国里有句名言：高端的楼盘，只需要最简单的营销方式。也可能是楼盘体量不大，所以中联和府挺低调，不见满街广告，甚至有些地产圈的人，都不知道。走进一家咖啡店伪装的售楼处，楼盘模型就简单的摆在咖啡机旁边，甚至连样板间都没有。

这样的楼盘，它凭什么说自己是千万豪宅？

它凭什么单价卖3万+，楼王卖4万？

凭什么买不起青岛主城的房子，跑到黄岛一看，好房子依然买不起？

我们得来分析一下。

首先，从中联和府的位置来看，它距离五四广场并不近，直线距离20km，驾车需行驶30km。

30km什么概念？基本相当于老北京站到八通线末端花庄地铁站的距离。也就是说，北京作为一个环线城市，30km已经接近于它能辐射的极限，再远就是燕郊了。

北京二环里和燕郊的房子，价值、价格差距天壤之别，别说腰斩了，打一折都有人信。但中联和府虽然在西海岸，却比距离五四广场最近的新建楼盘——中央悦府——便宜不到哪里去。

这个道理非常简单。中联和府尽管距离传统意义的青岛行政中心很远，但它却处于青岛的卫星城，也就是西海岸新区的“心脏”——机关东部办公中心的附近。

商业配套方面，在小区楼上就能看到城市传媒广场，步行几百米，就是西海岸井冈山路商圈，永旺佳世客、西海岸家佳源、利群，都有了。再多坐一站地铁，还有积米崖的几个大商场。

交通配套方面，楼下就是地铁1号线的车站，公交车啥的就别提了。多得很。

小区左边丁家河公园，右面市民广场，直面唐岛湾，背靠烟崮墩，前照后靠，能远眺大海， 体现王者风范。

还有一个不容忽视的角度，就是学区。

很多人说起青岛的学区，下意识的就是市南中片、浮山后……其实他们忽视了青岛还有一个很优秀的学区圈子，那就是以开发区一中为核心、珠江路小学、太行山小学、开发区实验中学为代表的西海岸学区。

西海岸学区好不好？答案是2020年高考，开发区一中的高分考生压了青岛二中和58中一头。700分以上的考生，西海岸新区有4人，传统主城区剃了光头，连690分以上考生都没有。

但是为什么那么多人忽略了西海岸学区，甚至看一些青岛的小学排名，珠江路小学被排到30名开外呢？主要原因其实只有一个：胶州湾两岸的学校，中考互不统考。

这里谨慎地避免对学校进行排名，结论仅仅是西海岸的学校已经够好，在西海岸购房置业的家长，完全没有必要为了孩子升学纠结青岛市南名校、浮山后学区房。但这样这更体现了西海岸并非简单的青岛主城外溢，而是 独立“卫星城”的特点。

综上来看，中联和府的周边配套，纵使商圈赶不上香港中路的万象城、海信广场，也至少不比新都心凯德、崂山区金狮广场要差。纵使学区赶不上市南中片，也是仅次之，可以笑傲青岛其它学校的水平。

相比新都心，虽然在通勤距离上逊了点，可我中联和府学区好啊！

相比浮山后，虽然在学区上没有优势，可我中联和府商圈大啊！

就算浮山后和新都心的优点捏一起，可我中联和府能远远看海还不潮湿啊！

再加上房子只有不到100套，本身就稀缺，为什么要比浮山后和新都心便宜？将来只有可能比浮山后和新都心更贵。

中联和府唯一的缺点，可能是在不少老青岛土著眼里，西海岸新区还是青岛的“郊区”。但是，我们也说了，分析西海岸新区的发展逻辑，它不能被简单视为“郊区盘”，而是占据一个弱二线城市中央核心位置，汇聚整个城市所有资源，而且本身产品力炸裂的优质楼盘。

富人买房看景区，中产买房看学区，键盘侠买房评论区。中联和府，景区和学区都有了，各位没抢到的，咱当一把键盘侠，评论区给力一点不？

毕竟，能把西海岸视为一个单独城市的选房逻辑，说出来，是需要勇气的……

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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