为什么青岛很多人不看好青岛西海岸新区的发展？

作者：三青时间：2023-05-29 阅读数：人阅读

因为青岛新区太多了，我们考察完青岛楼市后结论如下：

我们团队对青岛楼市的关注比较晚，大概是“灯下黑”吧，威海和青岛这么近，我们却一直视而不见。

青岛正式列入考察对象，是在17年下半年，这年3月份的时候，青岛楼市第一轮调控，大批青岛购房者将目光转向了同样拥有优质海景资源的、同样拥有红瓦蓝天的威海。当时的威海楼市也是蠢蠢萌动，青岛的这批购房者加了一把火。

18年，青岛楼市调控加码，更多的青岛购房者涌入威海楼市，成就了威海南海新区百分之四十的成交量。这能量，不能不让人重视。

我们重点考察的第一个区域，是胶州的少海板块。原因有两方面：

一是当时的严厉调控之下，胶州是青岛唯一不限购的地区，青岛其他区域的售楼处都冷冷清清，就这里人声鼎沸，还有外地看房大巴来来往往；

二是少海这个地方，跟荣成的樱花湖很像，本来是块盐碱地，要人没人，要环境没环境，后来政府大力开发，建起了洋洋大观的湿地公园，然后，环湖一圈就起了一片别墅群，隐隐地，就成了高端居住区。

就是这种热度和亲切感，带我们走进了青岛，走进了青岛楼市。

青岛楼市发展历程

青岛，谐音“倾倒”，这毫不夸张，从蔡元培、沈从文、梁实秋、巴金，到闻一多、郁达夫

、老舍，文人们不吝笔墨，赞美这座城。

一个地方能令人倾倒，既要有自然美景，也要有经济条件，自然环境来说，青岛的海景在北方绝对是第一流的，每年的旅游人数就是铁证，经济来说，青岛自从2000年GDP超过大连、沈阳，成为京津之后的“北方第三城”，至今保持这个地位已经20年。

环境和经济决定了一个城市是否宜居，确定了这个大前提，我们才有继续讨论这个城市楼市的必要性。

在做具体区域分析之前，我们先对青岛楼市的发展历程做一个简单的梳理。

青岛楼市行情启动是在16年，就是那一轮全国大普涨，一线城市完成了上涨，开始向二线城市扩散，青岛楼市随大潮而起，半年时间，青岛房价翻了一倍，主城区的1万成了2万，高新区胶州这种就从5、6千成了1万2、3。

转过年到17年，青岛紧急调控，市场降温，把房价稳住了，这个时候青岛的房价均价不到2万，以青岛的基本面，还是合理的。

但是，12月，上合峰会要在青岛举办的消息落实，房价应声而涨，到18年6月上合组织青岛峰会召开的时候，房价已经蹿到了2万5。调控也跟着再次升级，本地户口最多买2套，外地1套，都限售5年，楼市凉了下来。

之后19年，青岛房价领跌全国，一直到现在。

区域分析

先来做一个概括说明，青岛大体上可以分为三个大板块：

一是主城区，发展最成熟最完善的区域，各种配套是最好的，生活便捷，但房价也是最高的，基本上只适合自住

二是新区，青岛新区很多，有的是城市发展自然外溢的结果，有的是享受到政策红利，这些地方是青岛楼市的主战场，房价跟主城区落差明显，有潜力有投资机会

最后就是青岛的两个市，平度和莱西。青岛的新区太多了，单单是它们之间的竞争就很激烈了，已经没有什么空间给这两个市了，没有讲的必要。

主城区

主城区，发展成熟，居住舒服，但主要是二手房市场，购房者以自住为主，而且房价也涨上去了，不适合投资

市南区

青岛城市面貌最好的一个区，也是富人区，均价每平接近6万5

市北区

老、破，不管是城市面貌还是各种配套，都不行，住房老化，还有很多没电梯、没物业、没车位的筒子楼，不过房价并不低，2万6、7

李沧区

：

承接核心区发展的外溢资源和人口发展起来，由原来的主城区延展而成，是新晋的主城区，比较有投资价值的是东李，环境可以，教育商业交通各项配套都在持续完善，相对来说房价也不算高，当前均价是2万3左右，不过这几年的发展也趋向饱和，市场上交易的主要是次新房。随着东李发展的完善，李沧的发展重点渐渐转到沧口，但是，沧口

住宅密集，拆迁量大，发展速度受限。

崂山区：

崂山区的高档住宅已经过10万/平了，其原因：

一是毗邻市南区市北区，商圈配套等都很高端，大学多，人文环境也好，

二是，地处风景区，环境好，随着经济的发展、人们生活水平的提高，大家对居住环境的要求自然会提高，崂山区房价的上涨是必然的。

现在，崂山区的房价虽然有所回落，但房价也位于主城区的顶层，均价超过4万/平，只适合自住

新区

新区，青岛新房供应、成交主要集中区域

城阳区：

青岛的中心城区原本只是限于市南区，后来城市发展，一点点往外扩，市南区在最南面，再往南就是海，受海洋、地形影响，城市最初的外扩方向就是沿着交通干线往北，北面的城阳因此被看好。

以前，因为流亭机场刚好将城阳和主城区隔开，阻碍了城阳的发展，现在，机场即将搬迁，流亭机场转场后，机场、工业区搬迁留下的大片土地，会提供充足的供应，同时机场搬离，城阳区就能和高新区、主城区融为一体，同城发展，对城阳区的发展无疑利好。

今年上半年，城阳实施共有产权房

政策，一下子为符合条件的购房者省下了一笔首付钱，给楼市一剂强刺激，城阳楼市大火，购房的人多了，紧接着房价就呼呼地往上涨，一时之间城阳很多区域都见不到120平以下的小户型了，购房门槛也涨到了200万左右。成了青岛楼市一道独特风景。

西海岸新区（黄岛）：

先说一下西海岸新区和黄岛的关系，黄岛包含西海岸，西海岸新区是黄岛区域海边的那一条。

黄岛区域的崛起是典型的城市轨道改变人们对时空距离概念的案例，黄岛和主城区是隔海相望，以前需要坐一两个小时的轮渡才能到对岸，如果遇到雾大、风浪大的天气，通航都困难，所以，当时的情况可以说是，居住在黄岛的人们看着对面市南市北区的灯红酒绿，默默艳羡，市南市北区的人们看着对面黄岛区甚至还不到主城区1/3的房价，望洋兴叹。

11年的时候，海底隧道通了，原本用小时计算的路程现在只需要8分钟（不过这个时间有点水分，不是说8分钟过不来，而是在隧道入口设了个收费卡，19年我们考察走隧道的时候，还是人工收费，极为浪费时间），黄岛和主城区距离大大缩短，工作在主城区居住在黄岛成为可能，黄岛的房价一下子就起来了。

黄岛片区内，房价最高的是西海岸新区，尤其是前海一线，这相当一部分是得益于海底隧道的拉动。除了海底隧道，原计划2020年底通车的地铁1号线（可能会因为疫情推迟），将进一步把主城区和黄岛的距离缩短到6分钟，这个时候，谁还会觉得黄岛离市南区很远呢（这个距离，可是比城阳区还近，体现在房价上，黄岛的房价也比城阳区高）？

再者，西海岸新区

是国家批准的第9个国家级新区，享受省级经济管理权限，这在整个山东省也是独一份的。

在产业上，青岛五朵金花（海尔、海信、青啤、双星、澳柯玛

）的主营业务都搬到了西海岸，西海岸的经济实力是青岛七区三市绝对的第一

西海岸的常住人口总量还有增长量，也都是青岛各区市第一

青岛的地铁线共9条，已经运营的有4条，其中的13号线全部位于西海岸，在建的6号线、1号线黄岛段也都位于西海岸，通达性可见一斑

就目前来说，西海岸新区是青岛几个新区中发展最好的

也正因为如此，在青岛各区中，黄岛的库存量虽然是最大，但成交量也大——跟主城区相比房价有优势，发展也有潜力，供需两旺。

高新区（红岛）：

青岛最有名的红岛蛤喇

红岛成为话题主要是坊间关于市政府搬迁的传闻，之所以传的有鼻子有眼，是因为红岛规划建设了一批市级公共配套：市民健身中心、红岛国际会展中心、青岛市科技馆

、青岛市残疾人康复中心等等，而青岛公布的城市总体规划中，对红岛的定位是青岛市公共服务与公共管理中心，一般观点，市级的公共配套，当然要和市级的行政中心才搭，就这样，传闻出来了

到现在，红岛片区主要开发的是高新区，其他地区还没有大开发，高新区的优势主要有三方面：

一是地理位置，不论是青岛“三湾三城”的发展规划，还是山东“胶东经济圈一体化”，红岛都处于一个地理上的中心位置；

二是交通优势，胶东最大的交通枢纽就在红岛。现在胶州湾跨海大桥已经通了，红岛和青岛主城区之间的距离大大缩短，今年8号地铁北段通车，红岛和主城区的距离进一步缩短，再加上，红岛车站是青岛最大的火车站，红岛的交通枢纽优势明显

三是价格洼地，红岛的房价现在在1万3到1万6之间，在整个青岛来说是有优势的

不过，除了红岛区，高新区其他地方多是大面积的未开发土地，产业也少，发展需要一定时间

胶州市：

胶州房价首先起来的区域是少海片区，少海是一个湖，以少海湖为主题打造的公园是青岛唯一的国家级湿地公园，围绕少海建起的一圈别墅环境自是不必说，但是，最开始我们就说了，环境和经济是一个地方楼市发展的大前提，缺一不可，只靠环境是撑不起房价的。

胶州和青岛市区有高铁互通，一出胶州站，就给人一种很“不青岛”的感觉，胶州站非常小，几步就出了站，迎面一副灰扑扑的县城景象（这里是胶州的老县城区域）。驱车前往少海，沿街的平房门面和低矮的老旧建筑更增加了这种县城印象，在这样的环境包围之中的少海别墅群能取得好的销售成绩才怪。销售不畅、房屋空置，14年的时候，甚至有媒体说少海是别墅鬼城，那些别墅10年怕是也卖不完。

但是，到15年，少海就得到了第一个机会。就是现在已经基本建设完成的胶东国际机场，因为疫情等原因，青岛现在还在使用流亭机场，流亭机场位于城阳区，原来是海军机场，82年建站开航，改为民用，是山东省第一大民用机场，后来虽然多次扩建，飞行等级达到4E级，但仍无法满足需求（飞行区等级从高到低：4F、4E、4D、4C、3C），于是，青岛从15年就开始对胶东机场选址地进行拆迁，开始建设一个新的4F级的胶东机场

。

新机场就位于胶州，距离少海板块尤其近，少海北湖片区还有一部分位于70分半噪音影响范围线以内，这个地区得到了一个新定位——未来空港城市核心区。一时之间，胶州楼市，尤其是少海板块，瞬时火热起来，中海、新城、保利、中洲等大开发商相继进驻少海板块。

16年，青岛楼市开始全面崛起，17年主城区的房价已经到了让人连吃瓜都忘了的程度，真的是全款变首付。在这种背景下，胶州作为主城区外溢需求的主要承接地，持续升温。

尤其是青岛在17年提出打造“三湾三城”的城市格局——这个格局确定了青岛发展的主方向就是中心湾区胶州湾，就是以胶州湾群为依托打造出一个中心城区，胶州的地理优势一下子凸显出来，而少海板块优势胶州离青岛主城区相对较近的一个区域，更是受益匪浅。在少海有一栋别墅，成了很多人的梦想。

18年青岛调控继续收紧，尤其是5年销售，直接把炒房客赶出去了，而胶州却是青岛唯一不限购的区域，所有的水一起往这里流，推动着胶州楼市继续火。

19年，上合组织经贸合作示范区落地胶州，为了配合上合示范区的发展，青岛更是拿出9.18亿单独建了一条胶州湾大桥胶州连接线，我们19年去示范区考察的时候，到处都在建设，楼盘更是一个接一个，而且大部分都是大开发商大手笔，这里的土地平整，可开发的面积又大，可以说放眼看去，整个区域就是一个大工地。

但是呢，大家都知道，任何概念的落地都是需要时间的，楼市的习惯是，概念刚出炉的时候使劲炒，等概念真正开始推进建设的时候，大家已经炒过劲儿了，忘了，这个时候又开始降温，一般是要等到概念要成为事实的前一刻，大家又会重新炒一波。

现在胶州就是，空港也好、上合示范区也好，都炒过了，已经在降温了，不少楼盘都已经降到万元以下了，以至于胶州的库存量扶摇直上，去化周期已经达到36个月

即墨区：

青岛的城市规划“三湾三城”，上面说了最重要的是中心湾区胶州湾，还有一湾是鳌山湾，傍着这个湾的就是位于即墨的蓝色硅谷核心区，这个版块也是即墨最有热度的板块

从规划上讲，蓝色硅谷也是国家级战略，是青岛蓝色经济的龙头，而青岛又是整个山东半岛蓝色经济区的龙头，起点非常高。

但是从12年成立蓝色硅谷

管委会到现在，这个版块跟这个名字还远远沾不上边，蓝色硅谷核心区的规划面积比市南、市北、李沧三个区加在一起还大，但现在有点城市样子还只有核心区的启动区，而在启动区里，能吸引人才的高科技产业基本没有，当初规划的高校也只有几家落地，唯一值得提的就是青岛开了一条长长长长的11号地铁线——长到只想让人坐着车赶紧从这里离开，从主城区孤零零伸过来。

产业发展缺少人才、技术支持；地理位置又较偏，无法跟主城区互通；蓝色硅谷自身也没什么经济实力；但是，就在这种背景下，蓝色硅谷的房地产市场起来了，海信、金茂

、华发、龙湖等等房企纷纷进入，一片片高楼平地而起，最火爆的时候，这里的房价一度冲到2万/平。

之后，青岛加强调控，这里就成了裸泳区，房价持续下降，库存却持续上升，去售楼处看房买房的人数也是一路下滑，现在就完全成了卖不动。

总结，以青岛的实力，支持一个新区完全没问题，但现在是，青岛的新区太多：高新区、西海岸、上合示范区、自贸区、蓝色硅谷……，所以，购房者在选择的时候就一定要做好功课，实地考察和政策相结合，找出真正的潜力区。

当前市场

首先看大面。

不利因素：

一是供应大增。青岛今年上半年新房库存比去年同期增长了54%，二手房市场方面，单单贝壳网

上面的在售量就接近8万，去化压力非常大，但另一方面土拍市场却很热闹，成交蹭蹭地往上涨，可以说，未来几年供应量都十分充足。

二是需求不足。本地人限购限售，已经没有多少购买力了；外地人限购，主城区、城阳、西海岸不用想了，胶州、即墨这种不限购的地方已经连续降价一年半，楼市向来买涨不买跌，吓也吓跑了；更有前段时间青岛发了一个新政策，2020年要建设、筹建人才住房至少10万套，青岛对外来人口的吸引力18、19年都是10万，这10万人肯定不能都买房，青岛正常一年也就卖个13、14万套新房；确定无疑，青岛供大于求已成定局。

三政策。青岛一系列限购限售，其中最关键的一条就是5年限售，对炒房客来说，贷款利息调整，不算事，因为炒房都是短线，影响不大；房价跌了，也没关系，这次赔点下次挣回来；至于说购房资格什么的，也是可以操作的；最怕的就是限售，一限售，就没法出手了，真成不动产了，但是首付得交、贷款得还，七寸被掐住了；就这样，青岛炒房客绝迹了，同时青岛GDP也缩水1000多亿。

在19年的城市GDP排名中，青岛最终位列全国第14，虽然还是北方第三位（前两位是北京、天津），但是，这个排名是10年来的最低位，而且郑州的成绩直逼青岛，隐隐有超越之势。青岛自己也顶不住了，4月份发了一个百日消费季房展活动规则，偷偷摸摸地放松限购限售，可惜，只是三日游，可见，青岛的调控政策短期内是没有放松的可能了。

有利因素：

一、青岛，毕竟是北方第三城。不论是大的国家政策，例如上合组织

、中日韩自贸区等等，还是省内大活动，例如港口整合，都落在青岛。政策有倾斜，城市才有机会，这一点早就验证了。

二、青岛自身也在积极求变求发展，19年后，青岛开始新一轮产业升级，吸引全国各地投资，加码工业智能化，在这种环境下，20年上半年青岛的经济保持了正增长，这一点对青岛来说意义尤大。

三、单就楼市来说，青岛的房价从18年下半年就开始下跌，19年跌幅更是全国领先，有基本面在那里，这就是一个房价调整阶段，调整到和产业水平一致的一个平衡点，这对青岛来说，是一件好事，毕竟只有气候和海景是留不住人的，真正能留下人的还是一套房子。

现在，青岛已经开始了新一轮产业升级，房价也调整到了低位，正是一个入手的好机会。前提是，要能接受5年限售，把购房当做长期投资。也有网友昨天留言问对比桂林如何，我们的建议这是两种方向的选择，投入比不同，风险不同，回报周期不同，青岛更适合北方人定居，长期发展，房产长期持有，是北方中产实现资产保值的一种选择。

写在后面的话

我们走过很多城市

看过数不清的楼盘

我们所有的文章都是肉身考察的结果

我们认为从当地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近真实情况

我们也是这么做的

我们的目的是为有旅居、移居需求的朋友提供更好的资产保值渠道

我们坚决不鼓励炒房

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