绿庭投资2020年年度董事会经营评述

绿庭投资2020年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

2020年，公司共实现营业收入2,563万元，相比上年同期下降38%，主要是由于子公司在美国投资项目受到疫情的影响产生不确定性，债权投资收入减少；资产管理规模收缩，管理费收入下降；此外公司启动了大华项目升级改造，中止了大华项目原有的租赁业务，使租赁收入减少。总体而言，公司目前营业收入整体规模偏小，主营业务盈利能力不够稳定。　　公司境内投资业务存量以证券投资为主。公司通过泽禾二号证券投资基金在二级市场进行股票投资，2020年取得投资收益和公允价值变动收益合计约936万元，给公司业绩带来了一定的积极影响。考虑到股票投资的不确定性，风险较大，公司将严格控制投资规模。截至报告期末，泽禾二号证券投资基金已基本出售了所持有的股票。　　同时，公司在报告期内坚持聚焦不动产不良资产业务发展，加大在不良资产投资领域的投资布局。通过设立不良资产处置子公司，招聘相关领域专业人员，进一步提升不良资产投资业务在公司资产投资和管理业务中的配置比例。截至本期末，公司已完成一定规模不良资产包的收购储备，为明年主业发展打下基础。　　公司境外投资业务主要是公司在2015年及2016年通过自有资金及在境外管理的基金参与投资了美国华盛顿地区的三个不动产投资项目，业态包括长租公寓及房地产开发，投资金额（含股权和债权）合计约为3,968万美元。受美国疫情影响，公司通过基金方式及债权方式参与投资的房地产开发项目销售进展不及预期，使债权面临一定的回收风险。按照会计准则的相关要求，公司对该部分的债权投资计提信用减值损失，对本期业绩影响较大。后续公司将通过进一步加强与项目方的沟通和监管，争取及早实现投资的有序退出。　　公司主要资产管理和投资业务情况见本节中“资产管理业务和投资业务情况”。二、报告期内主要经营情况　　2020年，公司共实现营业收入2,563万元，利润总额-243万元，归属于上市公司股东的净利润-2,159万元，每股收益-0.03元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-8,119万元。三、公司未来发展的讨论与分析　　(一)行业格局和趋势　　国家坚持持续降杠杆，房地产领域金融监管依然从严，稳定是房地产调控政策主基调。目前我国一线及强二线城市已经逐步进入存量房时代，大型城市特别是一线城市核心区已经拥有大量的商办存量资产。这些存量资产的改造、运营和管理，将为资产管理机构带来较好的投资机会。在投资管理业务的不良资产业务领域，2020年受到突发事件冲击以及国内外经济环境的影响，商业银行等机构加大了不良资产处置力度，不良资产整体规模扩大。同时随着不良资产市场供给增加，国内AMC队伍不断扩大，且外资控股AMC逐步正式进入国内市场，我国不良资产行业参与主体逐步增多，市场竞争更为激烈。公司多年来在不动产投资和价值提升方面培育了一定的能力，再结合转型后具备的资本市场服务的功能，可以在优势领域形成具有一定核心竞争力的业务模式和发展战略，发展机会较大。　　(二)公司发展战略　　公司确立了“中国不动产投资服务商”的战略定位，利用自身的不动产投资和资产管理能力，发掘不动产的内在价值，以回馈投资人和股东。2021年，公司将继续夯实资产管理业务，着力聚焦不动产不良资产业务发展。目前国内经济正处于全面深化改革、经济结构性调整持续推进阶段，结构调整的阵痛以及整体宏观经济增速放缓，金融市场的不良资产规模持续增长。公司利用公司自身在不动产投资、运营及服务等方面的优势和专业能力，结合具备的资本市场服务能力，聚焦长三角地区，重点发掘以不动产为底层资产的不良资产投资价值，利用债务重组、资产重组等多重手段，帮助资产走出“困境”，以实现不动产的内在价值。　　(三)经营计划　　目前，国内外经济形势在后疫情时代充满了诸多不确性因素的挑战，全球范围内的产业结构的调整、政府货币以及财政政策的实施，都会直接或间接影响到公司的国内外业务。2021年，公司将秉持稳健、积极的总体指导原则，确保现金流、控制成本、持续推进上市公司业务发展。　　1、坚持既有的战略定位，继续围绕不动产产业链，夯实资产管理业务，着力聚焦不动产不良资产业务发展。以长三角为核心区域，抓住市场发展的机会，从“困境资产”中挖掘其内在价值，提升公司投资管理规模和效益，提高公司主业的盈利能力。同时，公司也将兼顾长期业务发展的持续性，注重打造提升公司原有不动产投资的优势和专业能力在不良资产领域的实践能力。　　2、公司将根据战略需要及结合市场时机，继续实施非主营存量资产的处置，优化资产分布结构，为夯实公司主营业务提供有力支持。同时，以实现资产效益和价值最大化为原则，公司将妥善实施美国业务的处置工作。　　3、进一步强化公司内部管理，提升财务管理水平、人力资源管理水平。以提升管理水平为抓手使得管理更加精细化、信息化，提升企业运营效率，降低公司运营成本。结合公司业务的战略目标，公司积极开展成本“瘦身计划”，激发内部活力，一方面降低人力成本、不断提高人均效能，一方面通过加强对运营成本的精细化、节约化管理降低公司的其他各项成本费用。　　4、结合近期国家出台的一系列促进资本市场发展的政策机遇，公司将积极研究利用资本市场提升公司发展水平的措施和方案。　　(四)可能面对的风险　　1、需积极适应政策调整　　近年来，国家对于境外投资、房地产、资产管理等的监管政策均有所调整。区域经济、房地产融资政策以及资产管理业务政策等因素变化，均可能会对不动产领域中资产管理业务的资金募集、底层资产现金回流和持有价值造成一定的影响。公司将根据政策的要求，调整业务结构和业务模式，但是仍存在适应政策调整不利的风险。　　2、项目后续管理能力仍需持续提升　　公司投资和管理的项目均经过严格尽调、筛选及风险测试，但仍可能会存在公司投资项目失败的风险。公司开展的债权投资业务主要是对外债权投资，存在一定风险敞口，有较大可能因为债务人经营状况不及预期、销售去化缓慢等原因导致不能及时支付利息及归还本金，致使公司面临损失风险。公司将顺应监管趋势的变化，严格控制投资规模，加强对投资项目的筛查和运营管理，加强风控管理，提高盈利能力和抗风险能力。　　3、业务经营风险　　公司主要从事不动产领域的投资和资产管理业务，自2020年起继续夯实资产管理业务，着力聚焦不动产不良资产业务发展。针对计入债权投资及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产等的不良资产项目，公司面临来自原债务人或担保人的信用风险、抵押物价值变动的市场风险。债务人或者其担保人实际或可能发生信用恶化、抵质押物价值下降以及债务人盈利能力下降都将可能导致公司的不良资产项目质量恶化，以及公司在处置此类资产的时间比预期更长，从而可能对公司的经营业绩和财务状况产生重大不利影响。针对上述可能出现的风险，公司建立了并不断完善项目立项、资产评估及投后管理体系，聘请专业化且具有丰富的行业经验的项目团队，充分关注市场风险，谨慎投资，慎重决策。　　4、公司海外投资业务的风险　　2015年和2016年，公司顺应国家鼓励海外投资和上海自贸区支持政策的背景，在海外设立全资子公司，通过自有资金和在海外管理设立的基金的方式参与了海外三个项目的投资，包括一个长租公寓项目和二个房地产开发项目。受美国目前疫情的影响，公司通过管理的基金和债权投资的二个房地产开发项目目前销售缓慢，面临一定的流动性压力风险。公司将进一步加强该项目的管理及与项目方的沟通，严格控制风险敞口，尽快实现项目退出。　　5、团队建设尚需完善　　不动产投资管理和资产管理行业对从业人员的专业性、稳定性要求较高，专业人才对公司的持续发展至关重要。近几年，虽然公司通过外部引进和内部培养基本建立了一支专业能力强的人才队伍，并制定了有吸引力的薪酬制度和激励政策，以维持专业人才的需求和稳定，但公司处于发展期，市场开拓期的各种困难可能导致专业人才的流失，对公司持续经营发展带来的不利影响。对此，公司在运行中构建了相对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低，降低人才流失的风险。　　6、退市风险　　由于公司2020年度营业收入低于人民币1亿元，且归属于上市公司股东的净利润为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，公司在2020年年度报告披露后股票被实施退市风险警示。针对上述出现的风险，公司将积极拓展主营业务规模，进一步聚焦不良资产方向，充分利用好各种资源，挖潜增效，努力提升经营业绩，消除退市风险。四、报告期内核心竞争力分析　　报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。1、产业背景优势。公司2015年起涉足不动产投资领域，具有多年的不动产投资、运营和服务经验以及社会资源。2020年起公司聚焦以不动产为底层资产的不良资产业务，公司在资产评估、风险控制和抵押物处置等核心能力方面具有较强的专业优势。2、核心团队优势。公司管理团队拥有不动产投资领域的专业背景和丰富经验，将帮助公司更好地开展不良资产业务。在不良资产领域，公司已经搭建了投资、风控和处置等专业管理团队，团队成员具有四大国有AMC、司法、资产交易、风控等从业背景，积累了丰富的不良资产评估和处置经验。3、上市公司平台优势。作为上市公司平台，公司在开展不良资产业务时具有一定信用优势。同时公司具有丰富的资本市场融资渠道，为不良资产业务规模扩张提供融资支持。

来源: 同花顺金融研究中心