深圳 | 靠旧改一夜暴富的时代，已经彻底过去了！

 

文/深小楼

前 言

2011年，在深圳30岁生日之际，南都整合了特区出生以来30多个城中村的旧改历程，出版了名为《未来没有城中村》的城市变革实录献给这个极速前进的城市。并断言，未来没有城中村。

八年后，号称全深圳最大的城中村白石洲终于在和开发商十几年的商讨谈判、辗转波折中走向了消亡。正如书中所预示的，深圳的城中村正一个个消失在泥头车轰鸣荡起的巨大灰尘里。

和白石洲一起离开的，还有如虫蚁般依附于它的十几万租客。

我们公司的保洁阿姨就是其中一位，五年前她和丈夫从重庆老家来到深圳打工。每天早上，她步行15分钟从狭窄逼仄的出租屋走到大冲国际化的写字楼里做卫生。

随着白石洲的旧改启动，为省房租，两口子不得不搬离到更远的地方。为了怕第二天赶不到，现在她每天下午就来提前做打扫。

这样的影响深刻的改变了每一个蜗居在「白石洲」的外来者们，他们群体庞大，但却游离在旧改单元之外。不断刷新的拆迁暴富传说和他们无关，突然的集体清租才是他们的宿命。

初来时的雄心壮志抵不过一张褶皱的搬迁通告。他们无奈的收起大包小包离开白石洲，或许是去了更高租金的居民楼、或者选择了更远的关外、或许已经「被回家」…

深圳，这个中国梦想的实验厂，是否已经在华丽转身后翻脸，对外来的奋斗者关上了低成本进入大都市的大门？

不。在深圳，城中村和梦想永不落幕！

一个集体造富的时代终结了

2009年，一篇《500岗厦旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来》的报道在全国范围内引起轰动，至此，一场深圳城市化过程中的巨额利益分配大戏也在公众面前拉开了帷幕。

当公众在十多个亿万富翁横空出世的新闻里震惊时，岗厦人仿佛看到了几年前的自己。2006年，蔡屋围村民蔡珠祥拿自己的六层小楼和开发商几经磋商，获得1700万元天价赔偿款。

对于和岗厦一样，排队等待改造的上百个城中村，蔡屋围榜样的力量带给他们先是震惊，后是直接拉高了赔偿的心理期待。村民们的神经被挑拨的高涨。于是，一个个拆迁造富的都市神话诞生了：

2009年，岗厦村旧改原住民中个人资产过赔偿亿元的有10户，500多栋楼房的主人跨入千万富豪之列；

2010年，大冲旧村改造产生了10个亿万富翁，400多户家庭资产均过千万，平均每户6-7套回迁房；

2019年，白石洲开始改造，1878村民预估平均分到物业市值约为1.3亿

……

正当城中村们充沛热情的欢迎下一个巨富降临时，深圳规土委的一则通知如一记惊雷在头顶引爆：2019年3月，《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》正式出台，文件中前所未有地提出对深圳所有的城中村进行保护——

深圳的城中村改造将以治代拆，在未来七年内会严格限制城中村的大拆大建，不再获批新的城中村旧改项目。未旧改了的城中村，不能再旧改；已经获批的旧改项目，在2020年不能启动的，也不能旧改。

这清晰而深刻的标志着，深圳城中村们从自然村落——三来一补，从农城化股份公司——当起收租公——旧改更新，这一典型的发展轨迹不再走得通，这场轰轰烈烈的集体造富运动在深圳彻底终结了。

城中村正融入深圳、成为深圳

其实，关于深圳城中村保护的呼声自进入21世纪以来就不绝于耳。为什么？城中村不仅仅是社会底层和初来乍到者们的物理空间庇护所，更是在对旧改拖沓的城市化进程中的新思考，这体现了深圳的城市精神，包容。

1.外来人融入城中村 城中村融入深圳

2018年，深圳人口新增50万，而北京外来人口流失30万。意味深长的两组数字正代表了今天深圳的竞争力。很多社会学家认为，深圳之所以在短短40年一跃而起，很大程度上来自深圳的城中村。

据不完全统计，深圳大大小小的城中村共1044个，高居全国之首，覆盖人口超1000万，占深圳常驻人口的一半。这里低廉的生活成本为城市提供了源源不断的竞争活力——1500元可以租到30平的大开间，15元可以理发，3元就能豆浆包子解决早饭。

1000个城中村与1000万打工者亲密接触，让外来人没有门槛的融合到新的城市。这1000个城中村又散落在鹏城各个角落，织成了一张巨大而密集的网构成深圳。

所以，城中村不能拆。

2.城中村是来自未来世界的遗产

深圳是没有历史的。40年里它奋力前行，用高歌猛进的GDP代表自己、用不断突破城市的天际线来证明自己。回首一看，那些关于城市的记忆，却越走越远…城中村是40年里唯一见证了深圳成长的证据，也早已长成深圳文化的一部分。

这里有深圳最早的一批外来者。他们在上世纪八九十年代的移民潮、创业潮汹涌而来，根据地缘或行业聚集在一起，形成了一个个的哥村、潮汕村、甚至二奶村。城中村里城承载着深圳的包容精神和汇集天南地北的移民文化，这种文化将在梳妆打扮后城中村里继续生长。

这里有深圳最早的原住民。他们中不乏有张九龄、文天祥、庄子等名流之后，也有受战乱之苦一路南下来此避世之辈。湖贝、向西、水围等村落至今仍保留着数栋明清古建筑、百年树龄的大榕树、祠堂、重阳节的秋祭、大盆菜等习俗。

独特的历史文化传承在城中村暗自流淌，外面是飞速发展的城市，里面依然血缘宗亲、人情味和传统。

所以，城中村不能拆。

3.牵一发而动全身的旧改

城中村旧改是一场极其复杂的宏大工程，村民、政府、开发商、租户，各方利益交错在一起，没有行政力量的强势介入，加上村民意愿100%的登天红线，开发商推进难度极大，在深圳，参与旧改无异于加入了一场没有终点的马拉松。

大冲村旧改从1992年旧改提上日程到2011年正式动工，耗费19年；

盐田桥东片区项目从2010年提上日程，到今年才完成100%的签约率，耗费10年；

罗湖木头龙小区从2007年开始意愿征集工作，至今仍然拆不动

上步码头的南华小区，从2003年开始接到旧改通知，直至今天仍然还没开拆。

……

据统计，在深圳一个旧改立项到开工，平均需要6年的时间。三方博弈、耗时久、村民内部分配，这是一场考验人性且牵一发而动全身的游戏。

这六年深圳会发生什么，未来的土地会飙升至多高？除了给予村民补贴，又要将容积率拉到多高才能保证盈利？赔偿的金额会不会又给下一个城中村摇杆而挺直要价的依据？这会不会成为一场恶性循环？没有人有答案。

所以，城中村不要拆。

城中村永不消亡

在城镇化的道路上，如何让城中村这块丑陋的伤疤「借地还魂」就找到了如何让年轻人体面留在深圳的理由。

当城中村不能拆的时候，很多的村子已经在悄悄地「绅士化」，仿佛爱你又木讷的男孩——只要你给我时间，我会长出新城市主义。

1.从制造到创造：文创升级的城中村

大芬村原是龙岗的一个普通客家小镇，随着九十年代的三来一补，大芬村也走上了油画加工、收购、出口的典型之路，只不过和其他村子相比，加工油画多了几分文艺气息。

终日和油画打交道的画工可以几分钟拆解一幅画的比例、色彩结构，然后分工协作。这里日产行画最高时有10000幅，即便他们只有小学、初中学历。这是一个离艺术很近，离文化又很远的城中村。阳春白雪的世界名画之下不过是大芬低端产业链下画工们机械般的输出。

2004年-2007年，深圳市政府开始介入推动大芬产业升级，助力修缮大芬基础设施建设、开设油画街、扶植油画交易市场、在国际画展推销作品。

为了尽力激发原创动力，政府筹办大芬美术馆吸引更多的画家前来创业，大芬从制造油画到自己创作，经历了漫长的阵痛。

但无疑是深圳城中村改造的靓丽范本，大芬村创造了一种社区活化的模式，促进了创新文化的生长。也为后来的观澜版画村、梧桐山小镇、田面设计之都等创意产业园模式的城中村复兴提供了借鉴意义。

2.从乱象到规整：居住升级的城中村

水围村位于福田皇岗一带，已经有600多年的历史。更多人对它的了解不是因为庄子后代，而是充满色情意味的三沙一水（上沙、下沙、沙嘴、水围）港人寻芳地。

这个村子在九十年代曾一度以「淫」为符号，因为靠近福田、皇岗两大口岸，一家家KTV、洗脚城、夜总会密布在水围村的大街小巷里，每当夜晚来临闪烁的迷幻的灯光等对面元朗、天水围的大批香港人前来消费。

随着2006年深圳市政府对于三沙一水的彻底清查，数千名妓女出走，水围村也撕下了高度发达的娱乐业标签，走上正轨。

2017年，福田区政府联合深业集团开始对水围村29栋密不透风的握手楼、亲嘴楼、拥抱楼进行改造，主要是在原结构不变的基础上翻修。整个旧改单元占地2.5万㎡，包含传统商业街区、创意街区和人才公寓。

其中人才公寓最为人乐道。从空中俯视，能看到一片五颜六色的建筑群格外显眼和活泼，这个名为「柠檬人才公寓」的建筑是深圳首个城中村人才公寓，它以每平米75元的低价为符合标准的青年人才提供了504套优质住房。

这一改造是决定性的，它是小产权住房迈向保障房体系的一种尝试。水围村为未来深圳政府在引导城中村存量房屋租赁、综合治理、纳入保障房等提供了极强的借鉴意义。水围1863被称为新的城中村名片，是有道理的。

3．从租赁到创投：经济转型的城中村

城中村除了租赁之外还能有什么想象？天下第一村的南岭也给出了自己的答案。

20世纪末，这个位于龙岗的穷村子靠种房子发家，租赁业务赚的盆满钵满后，村领导开始谋划新的创新发展之路——办科技企业。

2015年，南岭村与清华大学合作开发的启迪科技园开园，开始导入各类中小科技企业；2016年，南岭村投资1.2亿元入股深圳市国成科技投资有限公司成为第一大股东；2016年，南岭村成立南岭生物医学研究院…

和南岭村办科技有异曲同工之妙的是距离它45公里之外的怀德村，这个落在宝安机场旁仅4平方公里的村落，一度被称为「福永分红第一村」，每人每户年年几十万的分红让人馋红了眼，这得益于村领导的高瞻远瞩，怀德村不卖地、不靠租赁谋生，办企业。

过去30多年，怀德村成立自己的房地产公司、物业管理公司、广告公司、投资公司，当前几个公司总资产市值超过1000亿元，先后为这个村子带来巨大的收益。

此外，还有中国珠宝第一村的水贝村、和北京后厂村同名的马蹄山IT村等，它们出身于租赁，脱胎于经济转型，改头换面后依然富甲一方。谁说城中村没有救。

最 后

深圳城市化的进程无疑是中国城市化历程中最有代表性的研究样本——用40年走完一生。而城中村又是深圳变化最集中的体现。

一切旧改力量的交锋，其注脚都是理想城市。理想城市的核心不是堆叠的高楼大厦、不是GDP，而是人。没有人，这一切都是没有意义。

深圳开始保护城中村，因为这里才是托起它一路向前的引擎，这里有建设的人才、有历史的传承还有深圳精神，包容。

未来，城中村和深圳永不落幕。

（以上图片部分来自网络，侵删）

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