蓝光发展，有点难！

作者：三青时间：2023-05-26 阅读数：人阅读

洪波大视野创始人顾洪波视频号开通！将不定期分享楼市预判。

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经历过疫情的黑天鹅之后，房企们更加小心翼翼了，或许是谁都无法预料“翻盘”和“翻船”哪一个会先到来？整个行业似乎都透露出前所未有的危机感！高喊着“活下去”的万科开辟养猪业务；恒大全力“造车”；宇宙房企碧桂园也发力做“无人驾驶”、“机器人”……4月27日， 25岁的地产二代，蓝光发展的常务副总裁兼首席运营官——杨武正在电话会议上回应投资者：“公司没有考虑出让控股权、绝不会甩卖公司、可能会引入财务投资者...”

此次电话会议主要是回应市场上关于蓝光可能会出售股权的消息，想给投资者们一颗定心丸。然而，在翻阅其4月12日发布的财报后，朱公子发现:2020年的蓝光发展业绩失速、利润下滑、负债仍高、现金流吃紧......这样的数据着实让人难言乐观！蓝光发展，的确是难！接下来，洪波大视野对蓝光发展2020年业绩进行评级，供投资者参考。评级形式为100分制，分为营收（25分）+利润（25分）+负债率（25分）+土储（25分）。销售稳住千亿，业绩失速营收评级：18

2020年，面对疫情的打击，蓝光发展的地产业务受到了影响，销售额勉强稳住了千亿——实现销售金额约1035亿元，但销售额的同比增速却不到2%。

值得注意的是，在2016年至2019年间，蓝光发展的复合年增长率高达53.54%。

（制图：洪波大视野，数据：蓝光发展年报）对比于过去几年的狂飙猛进，2020年，蓝光发展好像是突然踩了刹车。而在营收方面，蓝光发展2020年实现营业收入429.6亿元，其中房地产开发业务营收397.7亿元，分别同比增长9.6%与9.2%，稳步增长。

【点评】：可以看出跨入千亿的门槛之后，蓝光发展的确有些失速。营收增长相对比较稳健。净利润下滑，现金流吃紧利润评级：18

随着拿地和融资成本升高，地产行业的毛利润已经不如从前。2020年蓝光发展实现利润总额 49.47 亿元，同比下降 11.51%；实现归属于上市公司股东的净利润 33.02 亿元，同比下降 4.53%。

财报说明，因为2020 年，受新冠疫情影响，购房需求短期回落，项目复工和竣工均有所延迟。值得注意的是，蓝光发展的现金流极为紧张，也在通过售卖部分业务回血。2020年7月，蓝光发展曾以9亿元价格卖掉迪康药业控制权。2021年2月，蓝光发展以49.64亿现金的价格，将蓝光嘉宝服务卖给了碧桂园。从年报的数据来看，其2020年前三个季度的经营性现金流均为负数，直到第三季度才勉强转正。

可见，受到疫情影响，公司经营压力还是比较大。【点评】:随着房企三道红线和银行房贷集中管理五档红线政策的严格实施，房地产行业整体已呈现低增长、低利润趋势。未来的地产企业将是拼管理、拼效率，蓝光发展在这一块还需要发力。
总负债2118亿元，三道红线踩一道
负债评级：15

过去几年蓝光发展因为进击式的发展，其债务率一直都很高，在2015年借壳上市前债务率曾达到90%以上，更多来自信托、私募基金等高成本非标融资。尤其是2017年遇上全国楼市步入新一轮上升周期，高杠杆扩储；2018年布局城市从2017年30个迅速飙到50个；2019年扩到60个，销售规模“加倍”放大。2020年，“三道红线”的监管之下，蓝光发展也开始“去杠杆”，但仍踩了“一道红线”。截至2020年底，蓝光发展负债总额为2118亿，资产负债率82.04%，扣除预收款后资产负债率73.03%，净负债率88.57%，在手现金297.43亿元，现金短债比1.06。点评：前期扩展太猛，降负债依旧是重点和难点。去年中期时曾踩了“三道红线”的千亿房企乃至头部房企，都面临着这种高强度的“降档”压力。2020年新增项目60个总建筑面积962万平土储评级：20分

过去一年，蓝光发展拿地仍旧比较凶猛。截至2020年末，蓝光发展总土地储备建筑面积达到2640万平方米，总货值约2800亿元。2020 年，新增房地产项目 60 个，总建筑面积约 962 万平方米，新增土储货值约1300亿元。新增的项目主要位于新一线、二线及强三线城市，其中华东区域占较高，将近四成。