佛山楼市成交连跌背后 有楼盘“首付贷”抬头

本报记者 陈靖斌 佛山报道

相比于政策松绑的限购区域，位于非限购区的佛山楼市，却仍在“过冬”。

据乐有家研究中心数据显示，2019年10月佛山一手住宅网签8426套，环比下跌3.1%。

不少项目为了提升成交量，想尽各种“灵活”的促销手段。

日前，《中国经营报》记者暗访发现，由于受到成交连月下滑，部分位于佛山非限购区域的楼盘涉嫌为购房者提供“首付贷”。

“只要支付一半首付，再贷款一半，分期8年，平均下来每月月供额外多1000元左右。”首创置业股份有限公司（下称“首创置业”）在佛山市南海区狮山镇的首创禧悦台项目，其置业顾问介绍，只需要支付1成首付，其余1成可通过公司提供的分期8年的金融产品来凑足。

三水区的中昂翠屿湖，其置业顾问向记者表示，可以通过“首付贷”形式帮助购房者“低首付”购房。

此外，三水区的御江南国际社区，则以不计入房价的2万元抵95折的购房活动，涉嫌偷税漏税。

针对上述涉嫌首付贷、涉嫌偷税漏税等问题，记者致电致函上述涉事开发商予以核实，其中首创置业对此回应称，项目存在“首付分期”政策但并没为客户提供“首付贷”服务。

新房成交连跌

由于上半年前三个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅过大，佛山于5月18日被住建部点名预警。

记者注意到，自佛山被住建部点名预警以来，佛山的新房成交套数，从4月起就呈现六连跌的态势。

根据住建局此前公布的数据显示，佛山4月共成交新房11948套，而截至9月，佛山新房的成交套数已下跌至8699套。数据显示，佛山10月共成交新房8745套，环比微涨0.5%；成交面积98.37万平方米，环比微涨0.8%。至此，佛山一手房市场终于结束了自3月以来六连跌的态势。

成交冷却背后，记者此前走访的多个楼盘，置业顾问均向记者坦言是“亏钱买卖”。

“我们项目拍地的楼面价18795元/平方米，是当时水厂的那块地，现在才卖到26000元/平方米，加上配建、建筑成本、营销费、广告费，‘首开’阶段基本上不赚钱，如果真要赚钱的话，价格要定在27900元/平方米以上才能赚到钱。”保利和悦滨江的置业顾问此前告诉记者。

有置业顾问向记者坦言，如今销售的楼盘不仅不赚钱，还相较于开盘价下降不少。“首创禧悦台楼面价是10000元/平方米，现在卖14000元/平方米，还有些亏。但只卖4号楼，另外三栋楼是今年6月份卖的，当时开盘价是17000元/平方米的价格。” 首创禧悦台置业顾问告诉记者。

事实上，佛山楼市近六个月来成交“缩量”，为了提高去化率，不少楼盘不仅不赚钱甚至降价，还有楼盘打出低首付，抵价活动，以较低价格的工抵房等楼盘促销活动来刺激市场需求。

记者调查发现上述的“促销”策略，不少项目存在涉嫌首付贷、首付分期以及偷税漏税等违规乱象。

多个项目置业顾问称可处理“首付贷”

“首付8万起，西站旁，南向大三房”“首付9万起，买房送车位”。一个个带有“低首付、大促销”明显广告字眼的楼盘广告近日在佛山出现。

近日，记者以购房者身份，暗访调查了佛山市南海区以及三水区等多个区的非限购区域，发现不少楼盘以“低首付”为噱头，做“首付贷”形式为买房首付提供资金。

位于佛山市南海区狮山镇的首创禧悦台项目，相关置业顾问告诉记者，首付不足两成时可以通过“一半首付+一半贷款”的形式来凑足，而这种形式前8年每个月月供也仅多1000元左右。“正常来说首付两成，两成首付大概26万元，如果你征信、流水好的话，我们可以给你贷一半，你只要支付一半，即13万元就可以了，其余13万元帮你做贷款，最长8年分期，8年平均下来每月月供额外多1000元左右。”相关置业顾问告诉记者。

随后，置业顾问向记者提供了该贷款产品的详细情况。据了解，该金融产品名为“置业宝”，产品优势为综合月利率低至4.5厘，分期最长8年，前期不上征信影响按揭审批；T+3审核，最快当天放款。

而购房者只要满足一定的征信、流水等条件，并提供相关资料即可办理该产品凑首付，该产品的放款额度备注着“原则上最高首付款50%，单笔最高30万元”。该产品还需要2000元的代办手续费。

首创置业对此回函记者表示，经核实，佛山首创禧悦台项目的“首付分期”政策是针对部分客户提供的常规延期签约服务，我司并不为客户提供“首付贷”，客户仍需自行筹足并缴清首期款，正常办理银行按揭后方可签约。

“我司明令禁止一切违反房地产政策法规的行为，近期我司也将加强各项目巡查检查，加强现场销售团队的管理培训，如发现现场销售员、代理团队及相关渠道合作方有违规办理相关业务、乱承诺等行为的，我司将采取相关措施予以严惩。”首创置业相关负责人表示。

事实上，涉嫌“首付贷”的楼盘除了首创禧悦台外，还有三水区的中昂翠屿湖等楼盘。

“我们这边最低可以做到首付的一半，这套首付可以做到8万元左右，而另外的8万元可以做8年的分期，提供贷款的是与我们合作的金融公司，产品贷款不会上征信。” 中昂翠屿湖相关置业顾问告诉记者。

“首付本来需要18万元，你这边可以先出13万元，其余5万元做金融贷款，可以分期3年到5年，按照产品来看，3年的话前半年贷款利息按6厘算，第7个月之后贷款利息按3厘5算。” 另一楼盘置业顾问告诉记者。

此外，记者还发现位于三水区的御江南国际社区则涉嫌偷税漏税。“现在有个活动‘2万抵95折’，交2万就可以在原价上打95折，2万不算进房价里面，也不纳入合同里，相当于2万买个95折的优惠，不开发票。”御江南相关销售告诉记者。

“严查”首付贷

事实上，为了防止“首付贷”“消费贷”等信贷资金违规流入房地产市场，银监会近年来多次发布政策整治银行业与房地产市场的乱象。

2018年1月13日，银监会印发《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》（以下简称《通知》），同时印发《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》（以下简称《要点》）。

《要点》共8个方面22条，其中提道：“发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。”

2018年8月，银保监会开出了418张银行类罚单，罚没约13139万元，问责265人。其中，五大行收到罚单46张，股份制银行收到14张罚单。从受处罚领域来看，房地产类贷款成此次监管重点，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚。

同年8月29日，银保监会召开银行保险监管工作电视电话会议，提到要进一步完善差别化的房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为。

2019年2月25日，中国银监会发布《坚决打好防范化解金融风险攻坚战》公告，其中再次强调严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为，坚决遏制房地产泡沫化倾向。

紧随着银监会严查信贷资金违规流入房地产市场，多地银行接连因信贷资金违规被开出罚单。6月4日，浙江银保监局开具的罚单显示，某银行杭州分行因“个人消费贷款管理不审慎、贷款资金被挪用于购房”被罚款人民币170万元。

今年7月22日，云南银保监局开出了4张罚单，其中有3家银行，因个人消费贷款违规流入房市以及对贷款用途审查监控不力等违规行为被监管处罚。

今年8月，银保监会办公厅发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在北京、上海、广州等32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。

事实上，早在2018年8月2日，佛山市住房和城乡建设局就联合九部门印发《佛山市关于打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》（下称“工作方案”），均对首付贷、首付分期以及房地产偷税漏税等情况予以规范。然而最近，却有不少项目仍以“低首付”为噱头，变相抬头“首付贷”等相关违规行为。

根据工作方案显示，该方案将对房地产市场出现的各种乱象特别是《通知》提到的5类投机炒房行为、6类房地产“黑中介”违法违规行为、6类房地产开发企业违法违规行为以及5类虚假房地产广告行为进行多层面、多角度、全方位的综合打击，基本遏制各种房地产市场中存在的违法违规行为，进一步规范房地产市场秩序，切实维护人民群众的合法权益。

其中“整治投机炒房行为”第5条显示，将整治“通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款”相关行为。

此外，在“整治房地产开发企业违法违规行为”第二条显示，将整治“未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加手续限制买房人合法权利（如绑缚车位、装饰）等方式，变相实行价外加价”相关行为。