2021年佛山房产市场走向如何？

2021佛山房市深度分析

回顾2020年，疫情影响下房价不降反升。在保经济促发展大背景下，房产商融资环境得到了大大的改善，年初继续降息，佛山也一定程度上放开了限购政策。

从6月份开始，深圳东莞市场风起云涌，深莞房市开始急刹车，莞深购买力外溢又导致广州特别是南沙以及佛山临广区域开始涨价。

2020年佛山房市涨幅最高板块是千灯湖板块，千灯湖二手整体涨幅有20个点，其次是三山板块，三山房价步入3字头时代。

放水依然是主旋律，资产泡沫化趋势不可逆转

预计2021年疫情会继续持续，放水依然会是主旋律，资产泡沫化将不可避免。在可预见范围内，房地产依然是最好的资产保值增值产品。

这是一个比烂的时代，避免被美国收割的最好手段就是和美国同步放水。美国放水，吹大的是股市，中国放水吹大的则会是房市。

新年伊始，有两个信息值得关注，比特币突破40000美元大关，比特币总市值7000多亿美金;2021年1月7日马斯克身价达到1850亿美金超越杰夫.贝佐斯成为新一任世界首富，在过去一年当中，特斯拉市值上涨了600%。

步入2021资本市场泡沫有越吹愈大之势，经济不好只能增发货币饮鸩止渴。美国的股市和中国的房市都充当了资金蓄水池的作用。中国的资本市场缺乏有效的延续性，与之相比房产市场因为流动性差，蓄水作用就十分明显。

只要放水持续，房市就必然会涨，全国如此，佛山亦然。从资本角度来讲，2021年佛山房市继续看涨。

2020年房市开始复苏

2020年佛山新房共卖了11万套，比2019年增长了5000套，成交面积1308万㎡，同比2019年增长了4%。新房成交2217亿，同比去年上涨23%，新房均价16707同比去年上涨18%。

从数据来看平均房价上涨了18%，但是这个平均数据反映不了佛山房价真实涨幅。

区域分化加剧

虽然2020年佛山平均房价涨幅18%之多。但是这个数据有一定的欺骗性。主要是三水高明等单价较低的地区成交面积和成交套数下滑严重。

三水成交23262套，成交面积251万㎡较2019年下滑12%，高明成交套数13101套，成交面积143万㎡成交面积同比下降7%。

禅城成交套数16289套，成交面积同比上涨幅度最大，有23%的增长，这也得益于绿岛湖板块的持续优质供应，南海区成交套数31027套，成交面积同比上涨14%，顺德成交套数33382套，成交面积同比上涨6%。

买房要买优质板块，投资要投优质资产。资产泡沫化时代，资本越来越会趋向优质资产。

2021年预计房市区域分化会继续加剧。中心区位板块投资价值会更加凸显，优质板块和偏远地区的价格也会逐步拉开。

投资买房尽量避开三水高明等偏远地区，尽量选择临广，有地铁，商业学校配套完善的市中心板块，这个是基本的投资逻辑。预测2021核心城区成交面积会继续大幅上涨，成交平均价格也会随之上涨。

深莞购买力外溢

佛山房价贵不贵？和武汉，成都，长沙，重庆等同等级别城市来比是挺贵，和大湾区兄弟城市深圳，广州，东莞，甚至珠海比还挺便宜的。

全国房子最值得投资的城市是哪里？我可能回答是广州！

北上广深四大一线维度对比，广州平均房价和其余三个相比存在较大价差。广州和深圳相比广州平均房价不及深圳一半。

广州因为长期严厉的限购政策，房价整体比较稳定，甚至可以说是一线城市的价格洼地。

广佛属于同一经济体，房价一荣俱荣一损俱损。

2020年深圳房价涨幅有30%到35%，东莞房价涨幅有20%到25%。深圳和东莞开始了史上最严厉的限购政策之后深莞购买力开始向广佛外溢。深圳对标广州，东莞对标佛山。

2020年下半年开始深莞资本加码广佛楼市有逐月上升之势。

股市有补涨效应，大湾区是一个共同经济体，同一区域的楼市也会有补涨情况。只要2021佛山房市政策不收紧，这种补涨情况就会继续持续。

佛山房市可能会完成2020年东莞20%到25%的补涨。而今年佛山房市大概率不会收紧，后文有具体说明。

政策预测

中国的房市本质上是政策市，再火爆的房市一纸限购便可急速降温，政策导向和房产涨跌紧密相连，预计2021年佛山房市大概率不会收紧。

原因如下

一：佛山去库存任务较为艰巨

截止2020年9月佛山一手住宅库存量11万套，去化周期13个月。相比东莞去化周期只有5个月，虽然佛山去化周期处于安全期间，如果贸然收紧政策势必会增加房产商库存压力，也会对经济造成一定程度的伤害。

二：土地海量供应

2020年佛山卖地收入1300亿，创历史新高，即使放眼全国，这个数据也可以排第七名。

土地供应相比2019增长24%，海量的土地供应意味着佛山2021年库存去化周期会进一步拉长，充足的土地供应也意味着佛山房价短期内不会暴涨。房住不炒的内核是房地产健康平稳发展，只要不是暴涨暴跌都不会有太大行政方面的压力。

三：佛山地方财政羸弱

佛山GDP已破万亿，但是佛山地方财政只有700亿，佛山兄弟城市东莞地方财政还有900亿左右。羸弱的地方财政也导致佛山的市政工程建设缓慢，基建市政投资乏力。

土地财政是地方财政有力的补充，2020年佛山发力卖地，这是佛山基建提速的积极信号，也是佛山市给各路开发商的一颗定心丸。

从政策层面来看，2021只要佛山房价没出现急速大涨，大概率会延续2020年的限购政策，甚至一定程度上会继续放松。

广佛同城进程加快

广佛同城向来是佛山有心，广州无意。两个城市看似兄弟，实则貌合神离。在两城共建项目上一贯推脱扯皮，广佛同城更多是喊口号阶段。

2019年2月18日，中共中央国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确指出发展香港-深圳、广州-佛山强强联合的领头带动作用，加快广佛同城建设，提升整体实力和全球影响力。广佛同城正式上升为国家级战略。

过去一年广佛同城进程明显加快。

广佛两市有197公里边界接壤，广佛两地每天通勤人口45万人，占两地常住人口的比例仅2%。在广佛同城战略大背景下初步围绕广州南站，整合广州南站，荔湾海龙片区，佛山三龙湾等平台，共建广佛融合先导区。2020年9月广州市荔湾区和佛山市南海区签订备忘录，将加快在两地交界处共建广佛新城。

两地在基础设施建设，公共交通一体化方面率先发力。

2020年广佛基础交通立项项目有：

佛山经广州至东莞城际（常说的28号线）

三山新城港口路至玉兰路过江隧道、长江路至广州洛溪海浦大桥

2020年12月25号金沙洲广佛大桥（原大坦沙大桥）正式开工，沉香沙大桥也正式立项。金沙洲以堵著称，金沙洲此二桥过去十年一直处于难产状态，金沙洲缺土地储备，没有开发空间，一直处于广州不管，佛山不爱状态。此二桥能立项开工也说明了广佛同城开始了实质性的举措。

佛山地铁11号线从广州鹤洞到顺德大良已经提交发改委审批，大概率2021年初会审批通过。

广州地铁10号线，17号线，33号线未来也拟引进顺德。

随着地铁2号线，广佛环广州7号线延长线的即将开通，届时广佛地铁网将初步形成，广佛每日人口交流会从现在单日45万人次提升至120万人次。

密集的人口交换，大规模的广佛候鸟也会深刻的影响佛山房价。目前佛山房价和广州相比仍有较大价格优势，佛山临广板块，特别是临广地铁沿线楼盘值得特别关注。

广佛同城进程加快也是会推动佛山房价的积极信号。

地价是房价的风向标

佛山土地供应进入了狂飙猛进的时代，2020年卖地总收入1281亿，达到历史峰值，环比2019年745亿上涨71.9%。，成交总面积531万㎡，比2019年414万㎡上涨28%。

我们做个大概预估（有商业地产因素暂不排除），如果平均容积率按2.5来算，2019年平均楼面积7200元/㎡，2020年平均楼面价9600元/㎡元。2020年楼面价相比2019年涨幅大概有30%。

佛山楼面价前十名过去一年已有6块易主，其中保利华南平洲项目如果算上配建成本楼面价可能已破2万/㎡，佛山楼面价已进入2万+时代。

东莞最高楼面价已达26000/㎡，广州地王楼面价64500元/㎡，和大哥广州比佛山土地简直是白菜价，即使和兄弟城市东莞比佛山土地价格优势也非常明显。

这也是今年佛山土拍火爆的很重要的原因，佛山是广深、佛莞四大一线或者新一线城市中的价格洼地。这也是开发商看好佛山房市，加码佛山土地市场的很重要的一个原因。

2021年佛山高价地会跑步入市，高价土地对房产市场的冲击究竟如何，值得期待。

开发商新盘定价的最核心逻辑是土地成本逻辑。分析未来房价需要参考的最核心因素是当下土地楼面价，分析二手房走势最核心的维度也是参考周边新拍土地楼面价。

新盘销售价和土地楼面价的系数大概是1.6到2.0，开发商定价还需考虑配建成本，资金成本，配套成本等。开发商拍地拿的是真金白银，房产商的风控部门也汇集了行业最优秀的分析专家。跟着开发商拍地去买房一般情况不会出现大的偏差。

当然开发商也有高价拿地，高位站岗的，比如顺德大良的金辉岭南云著、禅城区的华发四季，南海里水的深业旗山雅苑项目。

2017金辉岭南云著当时楼面价16031元/㎡，受到政策调整以及房产周期下行影响，金辉岭南云著捂盘两年2020年才姗姗来迟。依然卖不上价格，毛坯最低卖到2万，金辉没割到消费者的韭菜，自己反被高位站岗。

地王高位被套属于个例，受政策影响很大，2021佛山房市只要不出现结构性以及政策性的风险，开发商大概率不会被当韭菜收割。

2020年土拍市场还传递了一个信息：除了楼面价大幅度提升外，土地供应面积也有23%的涨幅，这也意味着，2021年新房供给会继续增加。

新房库存去化周期可能会拉长，期待2021佛山房市像深圳2020年那样暴力拉升也是不现实的。

2021年房价整体预测：

佛山土地供应充足，最高楼面价依然在2万左右徘徊并无实质性突破，平均土地楼面价有20%以上上涨，佛山整体房价会有15到20点涨幅。如果涨幅超过20%大概率限购政策升级。

佛山房价上涨区域会集中在临广及次临广区域（次临广包含所有能通达广州的地铁盘）、，需要密切关注2号线、广州7号线延长线和广佛环附近楼盘

佛山房市区域分化现象会加剧。优质板块会得到更多的青睐，优质板块房价和偏远地区会进一步拉开差距。买房尽量要避开偏远郊区。