揭开“黑幕”！你所不知道的业委会“黑幕”，统统都在这里！

作者：三青时间：2023-05-15 阅读数：人阅读

不少人殚精竭虑地钻研房市，耗时耗力，不夸张地说，倾注大量心血，只为给自己和家人选择一所价值稳定、环境舒适的房屋，以建立一个温馨的家，托付余生。但又有多少人能意识到，仅有一间屋子就足够一家人安定惬意地生活了吗？多少人研究房市数载，却对与自己生活息息相关的业委会知之甚少。

人，作为一种社群性动物，无法孤立存在，家庭亦是如此。一个社区，少则数百户，多至数千数万户人家，公共财产和公共利益的维系下，每一个小家庭都无法割裂于社区单独存在，业委会则是反映、维护业主权益，与每个家庭、每位业主的日常生活密切相关的重要组织。因为缺乏了解，很多人对业委会怀有众多疑问、猜忌和误解。今天，我们便为你揭开“黑幕”，听听业委会的心里话，如你所想，这里多的是，你不知道的事。

传闻中的黑幕1——物业费、小区维修资金都去哪儿了？业委会贪污腐败！

业委会心里话：物业费是由业主支付给物业公司，委托其对小区内共用部位、共用设备设施、公共秩序、卫生、绿化等各方面进行维护、整治和管理的“雇佣费”，与我们业委会没有直接关系，我们只是监督物业服务企业严格按照物业服务合同的约定履行自己的职责。维修资金是由业主大会委托所在地的一家银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。资金由银行掌管，专款专用，不会因物业、业委会的更换受任何影响。动用这个资金也不是我们说用就能用的事，先由物业制定方案，提交给我们业委会，在征集业主意见后完善方案，决定使用后交由业主大会通过并公告，项目完成后我们还要对施工费用再次审核。维修资金的账目会定期公布，比如，上海的业主可以通过上海住宅物业网——http://www.962121.net随时查阅，公布了大家又不信，我们也很无奈啊。此外，业委会成员是无偿的、公益的，我们真的没有工资，俗称“用爱发电”，全凭个人的社会责任感、公民意识和一颗为人民服务的心支撑着我们为社区操劳着。大多数小区会设津贴，一般也就每个委员每个月100-500元左右，很多业委会成员还不拿这个钱，大家本来也不是冲着津贴担这个活儿嘛。

传闻中的黑幕2——换物业，业委会说了算？物业和业委会的关系不是对立就是勾结？

业委会心里话：辞退物业公司，这可不是业委会就能决定的事情，业主大会才有权对物业的去留、续聘与否给出结论，而且需要面积和户数双过半同意才行；在执行上更是相当不容易，有来自各方的阻碍和压力，轻一点的泼粪、砸车，更甚的有暴力恐吓，几年前的大唐盛世花园更换物业引发的命案大家应该也看到了，这个事情有多难，一般来说小区管理没到恶化那一步，没有哪个业委会愿意主动发起这个事项。当然，我们不会因为怕担责任而不作为，物业要是做得不好该换还是得换，但业委会和物业绝不是对立的关系，应该是相辅相成的合作关系，相互配合工作，把小区治理好是我们双方的共识。哎，我们和物业关系不好吧，有人说业委瞎折腾，把小区搞得乌烟瘴气；关系好吧，又有人说我们和物业勾结谋取私利，有时候真觉得冤枉。治理小区不是件容易事，众口难调，资源有限，总有一部分人的利益难以保障，我们只能尽最大努力，为广大业主谋求公共利益的最大化。

传闻中的黑幕3——业委会究竟在干嘛？办事效率低下！

业委会心里话：许多业主对小区存在诸多不满，觉得业委会很多地方都没做好，其实有两个方面原因需要大家了解。一是权限和职责，一些项目的实施并不是我们敲脑袋拍桌子说办就能办的，业委会的权限是有限，绝大部分小区在维修资金使用设置上“物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新费用在500 元（不大于501元）以上50000元（不大于50000元）以下，且每年度使用该类维修工程的资金总金额在 20万元以下的，由物业服务企业制定维修、更新方案，报业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。”这种还是好的，很多小区在权限设置上只有2万的权限。如果超出权限，那么就得召开业主大会了，一个常规的业主大会，从公告发布、到表决票派发、到回收表决票、到开箱，没有一个月时间，不太可能搞得定，所以我们也没办法保证每次问题一经反映就立马得到解决，这一点希望大家谅解。第二个方面是很多业主其实不太了解业委会的权责范围，比如说电梯故障吧，这是要找物业报修的，但业主就直接在业主群里问业委会成员：“电梯坏了怎么还不修，你们业委会到底是干什么的？”至于业委会是干什么，您可以可以打开所在小区的业主大会议事规则查阅一下

根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，业主委员会的工作职责包括但不限于以下内容：

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

4、监督管理规约的实施；

5、拟订需提交业主大会讨论审议决定的各类计划、制度，方案；

6、决定因维修物业或者公共利益，业主或物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的申请；

7、督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业取务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

8、对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为为，依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；

9、配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；

10、配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督：

11、劝阻、制止业主、使用人违反《上海市住宅物业管理规定》或者临时管理规约、管理规约，损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质，损害其他业主、使用人合法权利等行为；

12、做好因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散时的业主共同财产的清算工作；

13、审核决定物业服务企业根据《上海市住宅物业管理规定》第六十六条规定报送的紧急维修列支住宅专项维修资金计划；

14、审核决定《专项维修资金管理规约》授权范围内的维修资金使用方案；

15、业主大会賦予的其他职责。

传闻中的黑幕4——业委会是不是有很多特权？成员可以不交物业费？

业委会心里话：大家还是不太清楚业委会的性质，作为执行机构而不是权力机构的业委会，在现实中缺乏法律法规及执法机关的保护，除了有正义感、了解实情业主的支持与声援，几乎再没其它可以依靠与借助的力量，只能在业主、物业及其它利益相关方的夹缝中艰难开展工作。说到底其实是个执行机构，业主大会才是决策机构，特权从何说起呢？

业委会成员可以不交物业费完全就是无稽之谈，物业和我们是两个独立存在的部分，有各自的权责，相互配合工作，要是连我们都不交物业费，物业还怎么与我们好好配合治理小区？再者业委会委员是由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。根据《上海市住宅物业管理规定》“业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员；担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。”

精彩花絮——更多你不知道的“黑幕”

① 我们遭遇过的攻击和谩骂你可能无法想象。

去年 9 月 15 日晚，浦东御景园小区业委会金主任约了车辆工作小组成员讨论小区停车管理，期间在会所遇上了居民张某。此前张某曾在前任物业经理开设的物业报修群里多次谩骂讽刺业委会及金主任，并诽谤“业委会拿 15%回扣”，两人就此沟通之时，情绪激动的张某动手抓伤金主任脸部，并撕烂其上衣，甚至拿出随身携带的电动工具试图砸向金主任头部，所幸被在会所照看孩子的家长阻止。被打的金主任，曾是国际金融 IT 巨头在华的高管，我们的家人亲友都不理解，我们为何干着收入优渥、地位体面的工作，还要俯身进入社区，经受这样的辛苦与不公。

② 业委会的工作真的很费精力。

我们需要经常关注微信群里业主的反馈，需要不断学习和了解各类条例和法律法规，需要监督和考核物业。但业委工作终究不是职业，我们也有自己养家糊口的本职工作，这样一来我们花在家庭上的时间就不多了，也难免家人会有意见。有时候压力很大，物业不负责任不配合，业主感到不满甚至散布各种子虚乌有的谣言，家人也不支持我们，这时候真心觉得憋屈，感到里外不是人。

③ “专家”业主，令人哭笑不得。

深圳某位业委会主任曾透露，他们小区里许多住户在退休前是公交司机、美术老师、工厂工人等等，在社区事务里纷纷变身“专家”，有园艺专家、安保顾问、保洁伴侣…说小区的绿化工人修剪得不是太多就是太少，总之对各项事务都指手画脚，物业也很无奈。虽然有点哭笑不得，还是感谢他们积极参与社区事务吧！

许多人有疑问，既然业委会是这么件吃力不讨好的工作，你们为什么要参与呢，真的都是活菩萨下凡吗？

业委心里话：也没必要把我们想得那么高尚无私，虽说的确是本着为大家服务的心，但小区毕竟也是我们自己的家呀，如果人人都只考虑自己的小家，没有人站出来维护整个小区大家庭，怕是会混乱不堪，哪里还有每个小家的幸福呢。如果一定要说我们有什么物质性的目的的话，大概就是希望通过业委会和物业的共同努力，打造一个优质社区，设备设施处于最佳运营状态、环境优美、治安稳定，业主生活得舒适，小区房产保值增值，保障了所有业主的财富。或许，这就是我们最大的私心了吧。

当今社会纷繁复杂，人们已日渐习惯了荀子“人性本恶”的性恶论思想，也“不惮以最坏的恶意”揣测人心，以怀疑主义的态度观察社会生活。但请相信，真的有那样一群人，活跃在社区工作的前线，默默为业主奉献着自己。

他们不是傻，他们只是怀着最大的善意，爱着身边的世界。

好消息：众蚁社区推出众蚁法典啦，分享给小区热心业主，所有业委会相关的法规、条例，同时支持法规内检索、某个法条的转发分享，助力一个更专业的你，营造一个更以理服人的小区。