买二手房全流程详解--小白看完也全明白

 

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

总接到一些买房新手的咨询，写了很多，但无厘头的还是没讲清楚，让我有时候都不知从何说起。索性列个大致流程吧，希望能有帮助。

1. 预算：月供、自有资金、贷款额度、大致税费

买二手房时人们常犯的错误是只提自己有多少钱，而忽视总预算。经常一上来就说我有200万，请问该买哪儿的房？这简直无法回答，因为在我看来，这么说话的还处于买房的初级阶段，离真正买到房还早着呢。

而且重要的一点是，跟我这么问还行，没必要忽悠套路你。但是如果和中介也这么说，那人家立刻就知道你是个小白，而且还没有做任何的知识储备，那忽悠起来可就无底线了，毫无顾忌。

所以，在买房之前，在去中介之前，必须明确预算。知道自己有多少钱是无所谓的，谁都知道。但在二手房市场上，卖房的业主只关心自己能收到多少钱，没人关心你怎么凑。

预算大致为：自有资金+贷款=总价。如果细分的话要明确四部分：自有资金、能承担的月供、贷款额度、大致税费。最好先明确月供，这样能到推出能支撑多少的贷款。以贷款加上自有资金约等于总预算，但要乘以4-5%作为税费备用金，从总预算中减去。

比如自有200万，能支撑月供2万，那如果是首房首贷的话，能支撑满额300万，初步总预算500万。税费为至少4%的备用金20万，那预计最高总预算为480万。但这为理想状态，而在实际中，首房首贷，以200万资金，买到450万左右的房子就不错，也就是本金乘以2.2-2.3倍就差不多了。

另外，这都是计算的满五唯一的房子，而在实际中这种房不是太好找。所以每套房都是一事一议的，都要让当地中介根据具体情况来计算税费和贷款额度，确定之后才能签约交定金，免得受损失。

2. 需求：排序很重要

小白买房有个通病，所有需求几乎都或者是：自住+投资；或者是：自住+保值+升值+学区+交通+品质+房龄+流动性+价格低。

第一种太宽泛，等于什么都没说，相当于问中午想吃什么，回答是美味+健康。那就等着被忽悠吧，什么饭菜都能忽悠出这两条来，全能满足。而第二种属于不切实际，天底下不可能什么好事都占着，必须有所取舍。

所以正确的方法是，把所有的需求都列出，然后进行排序。一般来说，能满足第一条就算实现目标，两条算超值，三个以上可遇不可求。当然这是在资金不是很多的情况下，如果钱多，那真能买到十全十美的，只有一个缺点：太贵。

在资金不多情况下，有一个原则必须记住，即是自住和投资是相冲突的，不可能二者兼顾。因为自住属于消费，在资金不足的情况下必定影响投资。相当于拿十块钱想吃顿饭，要求既得好吃还要健康不太现实，那是至少100块钱的成本。

总之，如果资金多，那可以要求高。资金不是很多，那最好就明确一个重点，先满足这个再看其他，别想什么好处都占。北京的有钱人太多，不会把既便宜又宜居保值好升值快还带学区的好房子给刚需留着。

3. 计划：定时和定量

所谓的计划也就是购房时机问题。有很多人在费心费力的研究所谓的时机，但在我看来这纯属炒房心态，没什么意思。因为房子注定是长线投资品，除非是职业炒房客，否则没人会快进快出。那所谓的时机就没有太大意义了。

再一点，房子不是股票，不是标准品，也就没有统一的涨跌。股票可以说炒作某个行业或一只个股，一个利好消息或许就能大幅涨跌。而房子不同，即便有产品和板块的区别，在现实中也是要受到具体的地段、小区、楼座、楼层、户型和朝向的影响的，甚至是装修。

所以，就算是预测到了所谓的时机，也不可能说在某个时间点买到合适的房子，就因为这不是标准品。

于是乎，在现实中注重研究所谓时机的那些人，因为等待时机而踏空的更多，而真正买到房的极少。可在我看来，买房最重要的是买到，至于在什么时期用什么价格买到什么样的房子是次要的。相当于买春运火车票，买到票能回家是第一位的，站在窗口的研究几点出手买哪个车次什么座位，大概率一抬头就没票了。

所以，买房要看大势，只要判断好了这座城市的未来，那就别纠结具体的时间节点。只要不是明确的暴涨暴跌时期，什么时候都是时机。

之所以说买到最重要，那是因为这两个行为的后果完全不对等。买对了所谓的时机，一般也就省个十万八万，最多几十万。可一旦错过，那可能就是一步赶不上步步赶不上，也就是失去的会远远大于得到的。

那这计划到底怎么列？

其实很简单，就两条，定时和定量。定时，明确要在什么时间，几个月之内买到房。定量，就是明确自己的资金预算，确定好能接受的价格上限。

然后再想清楚预案，也就是到了这个时间点没买到怎么办，涨了怎么办，跌了买不买？千万别陷进挂圈儿里，降了等着降，涨了还等着降，那就彻底买不到房了。更失误的是，涨了等着降，降了却不敢买，再涨了又不甘心，最后忍不住冲进去的时候基本都是高位接盘。

4. 看房：多看、细致

这具体板块和小区什么的都不说了，直接说看房。

先说个误区，就是很多人执着于App或网上平台，经常拿一些房源和数据来跟我抬杠。有时候我也解释不清楚，只能说数据不准。其实不是数据不准，而是有些房源无效，导致得出的结论也就没有了参考价值。

尤其是的在楼市相对火爆的时期，那网上平台几乎无效。背后的逻辑其实挺简单，房子为什么要挂上网？因为要多招揽客户。那为什么要上网招揽客户？因为线下的客户量不足。那如果线下的客户量充足会怎样？肯定就不用把靠谱儿的好房源挂外网了，线下或内网上就能找到客户成交，还上网费那劲干嘛！

所以，只要是楼市火爆期，公共平台上的房源肯定都是不太好卖的，甚至有一部分是根本无效的。比如有的业主并不是真想卖房，至少是没想好，于是在网上挂着试试，就算有人出价买也未必同意成交。还有的是有硬伤的，比如顶楼底层，北向地下室，噪音和奇葩户型什么的。这些房挂牌期会很长，看着不贵，但很难卖出去。还有的干脆就是挂着起哄的，或是产权有纠纷，或是根本就卖不了的。

这就导致热门板块看着网上十几套几十套房源，到了现场才会发现才几套可看的，甚至都没有。所以，看房不要执着于网上，必须以现场为准。尤其是楼市上升期，靠谱儿的房源根本不挂外网，线下就能成交，只有到了中介内网才能看到。

另外，看房不能怕麻烦，一定要尽量多看。App上的房源无论拍的多真实，和实际情况也是差距巨大的。尽量多去几家中介，因为有的时候，某个房源是独家代理的，不多跑两家看不到。

中介有时候是嫌麻烦，有时候是故意的套路，就带你看两三套，多了又累又怕你不好选择。那作为买家呢，此时不能好面子，一定要让他再带着去看，只有多看才能多方比较，才能真正了解市场行情。

在看每一套房的时候都要做好笔记，最好自己列个表格，标注出重点事项。看房不是走马观花，千万别看完就忘了，要把各个主要指标都记下来，便于回家后进行比较。现场要尽量的多拍照片，便于回去后随时想起实地的场景，从而进行比较和对照。

看房时无论是中介还是业主，肯定都领着只看优势的地方，谁也不愿暴露劣势。那这就要自己观察了。比如要看洗手间的外墙，看是否漏水。看阳台两侧，看是否有遮挡。以及看装修的磨损情况等等，都得拍照以便回忆。

如果看好某套房，那就更被怕麻烦。白天去，看交通。晚上去，听噪音。周末去，看小区氛围。不要怕中介烦，这反而能增加他们的沉没成本，更会上心，否则这些工种就白费劲了。也不要怕业主看出你喜欢这套房，不喜欢还不买呢，同样是增加他的期望值。

还有一点要注意，最好从侧面了解业主为什么卖房，尤其遇到价格便宜的更要小心，别买来一堆麻烦。比如房子有产权纠纷、装修损坏了公共设施要修复、周边的邻居有干扰等等，一旦买下就是麻烦事儿。这可以拿两盒烟去物业问，在楼底下找邻居问也行，一般都会如实相告，谁也犯不上得罪将来的邻居。

5. 砍价

1）首先就要明确自己的人设：强调我是个细致认真的买家，诚心买但钱不多，也不太懂行，靠真诚来让业主适当降价。不能接受业主或中介送过来的标签，比如：爽快、大方、有钱、懂行等等，这些都是高帽子，必须抛弃。

2）态度诚恳，用好中介。中介是没有立场的，他们只想尽快成交拿佣金而已，价格高低无所谓，也就不会刻意的帮助哪一方。但如果你善待他们，同时表示出只要价格谈妥立刻签约的诚意，那他们是会帮助你砍价的。毕竟他们更了解行情与成交案例，能帮你很多的忙。

所以，在你自己去谈判砍价之前，一定要先让中介把差不多的都砍完，自己只谈最后感关键部分。

3）砍价第一刀一定要狠，然后一次比一次加价要少。要让对方感觉到，你真的是没什么钱了。不要怕卖家会翻脸，讨价还价本来就是正常流程，在不是楼市特别火爆时期，买卖双方是地位相当的。

4）最好夫妻一起去砍价，一个红脸一个白脸的配合。一个挑毛病，一个打圆场，这样能扰乱卖家的心态，也给自己增加了筹码。没有配偶带父母兄弟去，实在不行找个朋友，反正就是做戏搭帮的。

5）不要故意的显示什么谈判技巧，没什么用，反倒容易让对方看穿和反感。其实砍价时最好的招数就是诚恳的独白，讲述自己生活的不容易，努力工作节衣缩食什么的。目的是引发对方的认同甚至是同情。因为一般卖房人本身就有一种莫名的优越感，所以要利用这点，让对方觉得想帮你才好。

6）谈判到最后就是比拼意志，之所以中介经常把两边约到晚上八九点钟，就是看谁先熬不住。所以谈判之前要吃饱睡足，精力充沛才能熬到最后。

7）用好现金。现在的各种交易中很少用到大额现金了，所以冲击力更强。可以在确保安全的情况下准备一部分，在谈判陷入关键时刻的时候，拿出来摆在桌上。对卖家说，只要同意，立刻交钱签约。很多时候，往往能起到奇效。

6. 签约

1）一般来说，只要是在正规的中介机构买房，合同都是通用的格式合同，不会出什么大问题，大致浏览一下重要条款即可。

2）最后在加大违约的赔偿比例。虽然写的太多并没什么用，就算是上了法院，法官也是要参照实际损失来判决的。但是，写大金额和比例，能加大对卖家的威慑，让他不敢轻易违约。

3）定金尽量多付一些，不要害怕对方会拿钱跑路。大中介公司肯定做了事先调查，不会有什么意外情况发生。而如果定金交的不多，对方也就不在乎违约了，反正也赔不了多少钱。在楼市上升的时期，因为定金少而违约的事情屡屡发生，不得不防。另外如果对方提出减少违约赔偿比例，坚决不能同意。

4）其他补充条款。比如装修、家具家电、房屋质量一类，都要有明确约定，免得日后出了问题说不清。还有一点，一定要注意户口情况，尤其是牵扯到孩子上学的问题，必须事先调查，督促对方尽快迁走。虽然北京有公共户政策了，那也尽量减少麻烦。

7. 税费

1）常规的税费在看房前就要让中介算好，而且最好让两个人分别算，避免新手算错或遗漏。尤其涉及网签价影响纳税的时候，让中介给出两套方案，进行综合比较，选择最适合自己的。

2）如果同一套房源在几家中介都有，那当然选择中介费便宜的了。但如果是独家代理的，那估计也砍不下多少来。因为能做独家的肯定是大中介，几乎是不砍价的，降不了个零头，低了他们都录不进系统。

3）注意解抵押的资金，尽量选择第三方垫资，毕竟这金额比较大，还是有一定的风险的。事先要把利息费用谈好，计入房款总价。

8. 违约维权

1）在谈判，尤其是签合同时，最好进行录音录像，把现场怎么谈的录下来，当做万一出现状况时的证据，常规操作。

2）如果在履行手续期间双方发生了变动的情况，必须签字认可，不能在口头上约定。

3）违约是分轻微违约和根本性违约，轻微违约不能解除合同、根本性违约才可以解除合同。一旦发生状况，要及时通知中介做协调，协调不成的，先拿回定金再说。可以日后再进行追究索赔，但最紧急的是别耽误了买房。在房价上涨的时期，经常出现这种情况，买家因为和卖家纠缠，最终丧失了置业的时机。

9. 总结

买房不易，买二手房更是不易，一个不小心就有可能造成损失。所以每一步都要想清楚再行动，不能怕麻烦，不能不好意思，别拿自己的血汗钱去买经验。

仅供参考。