上海楼市：这样买房能利益最大化！

 

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，请问金桥这个板块怎么样呢？

沪叔：你好，金桥在上海二零三五规划中升级为城市副中心，它是位于中环附近，附近有非常多的空地，完全没有拆迁问题的困扰。以浦东建设的速度和执行力建设成为全新的这个金桥必然是水到渠成的，所以它规划能级好落地强，投资属性好，现在买金桥就像二零一七年买前滩是一样的。

提问：沪叔，你好，上海刚需，准备上车，很纠结，是要买宝山顾村，美兰湖的新房或者二手房，还是青浦汇金路附近的房子。

沪叔：你好，买新房还是二手房，要看你的积分，以及贷款多少，现在首套房付6贷4，二套房贷8付2。顾村一直是刚需重点关注板块，青浦汇金可以受到大虹桥辐射，不过大虹桥规划也大，辐射的区域也多，落地规划时间周期长，美兰湖最大优势是环境生态好。总体上建议自住选顾村，偏投资选汇金。

提问：沪叔，你好，我想请问一下，预算350-400w左右，刚需上车，初步选定嘉定南翔的新翔家园和翔和雅苑，想请问一下这两个哪个好点？或者有没有更好点的小区可以推荐的。

沪叔：你好，新翔家园2012年次新小区，距离南翔地铁站700米，后续还有嘉闵线的开通，属于双轨交房，2房69平；祥和雅苑是2013年次新小区，距离地铁站1.2km，两房69户型类似，这个距离轨交偏远一点，价格低一点，两个小区品质差不多。

刚需上车怎么买？首先在能力范围内选择城市里地段相对优质的房子，一二线城市这样大多是户型一般，面积小，房龄比较大的老破小。很多人在买房这个关系未来重要事情上，随随便便，在很多不那么重要的问题上勤勤恳恳。房产，经过这十几年的时间印证，是普通人能跑赢印钞机速度，跑赢通胀的靠谱资产。结合上海人均可支配收入和房价粗略测算，想要买套80平米房子，需要多少年？70年。

这就意味着：普通人，没有家族积累，不是只有你买不起房，很多天天想着赚钱的上海人，也一样买不起房。怎么办?躲避逃离？逃离只会让你被印钞机和时代的车轮拉下，特别是像上海这样实力和潜力都巨大的城市，房产的增值速度更是高于其他城市。普通人当下应该选择有发展潜力核心城市好地段的房子，这条路不好走，会很累，也会成为世俗“房奴”。

70年，确实很令人疲累，也很令人绝望——但这个世界，谁又不累呢？最起码，70年这种累，是一种向上攀爬的累，会远远好过灰溜溜走下坡路的累——逻辑上，后者的累，会远超过前者。前者至少拥有希望，只是打拼的身累。后者根本没有未来与希望，会是一种身心俱疲的崩溃。上车盘只是让你实现资产追资产，也是让你在面对未来不确定性的时候，资产的波动性不会太大。我们统计预算300-400万刚需买房值得关注的14板块52个小区，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，在虹口工作，有套自住房也在虹口，离公司比较近，也有意向年底或者明年初在虹口买二套房，请问虹口哪些板块值得关注呢？

沪叔：你好，虹口的轨道交通比较发达，像北外滩板块、临平路板块、四川北路板块都可以关注，北外滩未来有望成为上海黄金地段，地段优越；临平路板块偏居住，离陆家嘴商务区比较近，购房力强；四川北路板块内教育资源丰富，4条轨交环绕。

提问：沪叔，你好，在上海买房，感觉大虹桥这边房子很热门，但是为什么虹桥价格一直没起来呢？该怎么在上海买房呢？

沪叔：你好，虹桥这边的话新房不断的开发，就会导致这边二手房没起来，比如你现在刚买这边房子，然后你每年旁边开一个新盘，每年旁边开，就在隔壁，那这种情况下是房价是涨不起来的，因为对于买家心态来说你都是二手房，目前大虹桥新开的房子都是比较零散化，等这些商品房都交房以后，会发现虹桥的商品房也慢慢地成了社区，只是现在很多大批量的商品房还没有交房，成型的社区比较少。

提问：沪叔，你好，目前在上海没有房产，想购置一处新房，考虑到房子的升值空间及保值性等问题，我是否必须购买热门区域的楼盘呢？作为刚需购房者，我在购置新房或者二手房时需要做什么准备呢？哪些地区的楼盘是我可以重点考虑的？

沪叔：你好，对于刚需买房者来说，如果有机会买到新房，建议不要纠结区域，尽早入手。如今上海的市区郊区范围逐渐模糊，因为交通便捷度提升，轨道交通及公路交通都比较发达，从郊区到市区的距离进一步缩短。同时伴随着上海五大新城的建设及各种医疗教育资源的导入，以及商业资源的丰富，大城市的板块逐渐趋于相同。对于刚需购房者来说，准备好了资金，有购房条件就不要局限于某个地区。预算在千万可以考虑上海市中心的热门楼盘，预算在百万则可以把眼光放在全市范围内进行考察。但是买二手房需要从家庭需求出发，考虑交通，教育，医疗等基础设施；但是一手房则可以看发展前景。建议在对预算做出评估后进行购房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。