降了！杭州的5月二手房成交没破万，学区房也稳不住了…..

 

01：前言

杭州二手房成交量两连降了。

不可否认的是，二手房一路高歌猛进的势头缓下来了，从原先3月11534套成交量持续下滑至5月的9013套，阶段性涨跌市场的苗头已经显现。

除了当前上涨形势仍无法阻挡的新房市场，杭州二手房开始慢慢趋于理性。较明显的例如顶流次新盘不管是成交量还是价格方面，出现了乏力的现象。

上城区的钱江侯潮府、闻潮一品公寓；滨江的龙湖春江彼岸、杭州壹号院等，越来越多的高价小区开始出现零成交或者一两套零星成交量的情况，缩水现象明显。

4月龙湖春江彼岸成交7套，5月降至3套；杭州壹号院从4月的2套也降至1套......原来塔尖板块的网红盘成交量锐减。

除了顶流板块成交量的下滑，5月学区房表现同样不安稳，先是耀江文鼎苑集体降价蔓延出的恐慌情绪；再是顶级名校学区房成交量缩水明显等等。

当然，5月下半月新盘的激增分流了部分购房者，以及呼之欲出的6月新政，让购房者开始准备迎接即将到来的红盘潮。

应该说，整个杭州二手房成交结构已经开始变化，二三梯队的二手房开始成为市场主力军，跟风盛行的楼市风已经过去，针对无厘头喊涨的市场阻力也已经出现。

对于这个极其复杂的楼市，我们不必去发现其中的套路，保持必要的冷静总会让我们看到不一样的景象。

02：上城区、滨江区

经过一个月的磨合，新上城区二手房开始崭露锋芒。

5月，主城区住宅成交榜单前十中，以昆盛肖邦领衔的城东开始爆发。随着划区以及龙湖天街的降临，3万/㎡的价格加之不错的自然景观资源，九堡已经开始重新受到购房者的关注。

当然，位于笕桥的滨江金色黎明，合适的价格以及不错的品质，加之本身满五省去了5.3%增值税，挑选的空间很充足，已经逐渐成为购房者上车的首选。

随着江湾新城限价的出炉，城东新城、艮北以及九堡沿江的二手房开始闻风而动。

包括东城金茂府在内的楼盘纷纷有跳涨截图的流出，但很明显只是一场作秀。不过，从贝壳外网显示的数据来看，金茂府很多挂牌房源单价已经超8万/㎡，甚至还有超9万/㎡ ，但无一套签约成交也说明了劝退了大部分购房者。

虽然存在着一些虚假的跳涨高价房源，但不可否认的是江湾新城限价预期，实实在在的助推了城东二手房。

除去城东，远在西边的南星桥豪宅的信达滨江壹品，爆出一天之内成交两套房源，其中最高一套成交单价已达17.8万/㎡，房价天花板再一次被刷新。

隶属滨江长河的南岸晶都花园和区政府板块的寰宇湾，成为5月滨江签约套数最多的小区。

寰宇湾小区价格相较上个月环比下降11.1%。同样是低层89㎡房源，6月5日成交单价为53914元/㎡，而4月24日成交单价为69232元/㎡，下降比较明显，可能受到房源位置影响使它价格相应的下滑。

虽然5月滨江二手房并没有太多的看点，但随着6月特殊月份的到来，局面应该马上就会热闹起来，传言中的丹枫四季有望开售，新房又要折腾起来了。

03：西湖区、拱墅区

虽然学区房置业高峰期已经过去，但随着各校学子成绩的出炉，暗地里彼此之间少不了摩拳擦掌。

“恭喜xx小学x位学子考取xxx”拉横幅、海报已经是基本操作，且不说这样的海报能拉动多少房价，但其中的深意我们心知肚明。

西湖区和拱墅区作为教育强区，各方之间的话题度自然不会弱。

此次西湖区的三墩小学异军突起，近6名学子入取杭外确实是一件值得鼓舞的事，但从周边中介门店了解，附近小区并没有因为录取率的提高而涨价；相反大家表现的更是一种稳定的情绪。

与之相反的是去年学紫8位学生考上杭外，业主通过拉横幅、颁奖等一系列操作，让文鼎苑成为杭州顶级学区房。

而半月前，文鼎苑多套房的集体跳价引得西湖区学区要变天的传言满城皆知，但后来我们也发现，人们对于这种大事件的出现不再是一股脑的上头，更多的有了自己的思考。

当然，拱墅区的大关小学申花校区同样是这一轮学区热中的一员，但正如我们上面提及的，周边小区例如东方福邸、万家花城以及悦西台等等，二手房依旧稳定，并没有因为申花校区高录取率而立马喊涨。

时过境迁，很显然同样的操作在不同时间段显然已经行不通。

04：余杭区

经过四月短暂的休憩，5月余杭区再次以27.54%的签约量，位居第一。

虽然整个5月成交量下滑，但从成交结构来看，无论是单价、面积段还是总价方面，刚需仍是市场主流。

据好找房数据显示，市场近4成的成交量来自签约均价相对较低的余杭和萧山。

从整个市区签约榜单中，良渚和中泰稳稳占据成交榜前四。其中，中泰板块的新西湖小镇和新明半岛光上周（5月24日-5月30日），分别成交10套，成交行情十分高昂。

而相邻的闲林板块，经过去年一整年以低价格成为刚需接手的主要阵地后，二手房房价慢慢抬升，已经无限接近3万/㎡，这也迫使更多购房者开始转向良渚、中泰等价格稍低的板块。

可以说，刚需客群已经开始由闲林板块转向良渚以及中泰等，成为承接购房群体的下一个战场。

当然，除了以上这些，5月的未来科技城也是相当热闹。

据悉，一张关于阳光城未来悦单价破10万的成交截图在朋友圈被疯转，具体事情的真实性我们不得而知，但我们不容忽视的是未科三兄弟向上蠢蠢欲动的态势。

按照以往投资的角度来讲，小户型相比大户型会更容易出手，但这个规律在未来科技城行不通。大户型溢价率比小户型更高。不管是面积段还是性价比，大户型会更胜一筹，期间屡屡传出140㎡户型单价超8万/㎡。

对于余杭二手房天花板般的未科三兄弟，更多代表着整个余杭价格的高度，当然是备受关注，已一有吹草动必会引起一系列的轰动。

但我们要做的还是保持理智，一旦冲动就是下一波鲜嫩的韭菜。

05：萧山区

5月的萧山，表面上没有了奥体等塔尖板块亢奋表演，透露着一股疲倦，多少没了一点话题度。

但萧山仍以签约均价较低优势见长，在城区签约方面仅次于余杭区，成为刚需首选的主战场。

看似后劲不足的背后，其实是新政前酝酿的一大波购买力。回顾几个月前的二手房数据我们会发现，1.27新政前杭州二手房成交数据同样“不尽如意”，而这种难堪的数据其实是为了等待呼之欲出的红盘潮。

5月，钱江世纪城二手房成交仅80余套，曾经的高价地区在新政和红盘潮前收起来锋芒。

虽然钱江世纪城板块的创世邸仍以17套成为签约套数最多的小区之一，但不管是价格还是话题度上都趋于冷静。动辄8、9万+的成交单价在新政面前变得十分收敛。

悬而不决的新政加之新一波红盘潮的蓄势待发，让众多购房者开始了考前复习，暂时的收手只为积蓄更大的能量来应对新一波浪潮。

我们知道上一波红盘潮中，钱塘江两岸是购房者厮杀的主战场，江河鸣翠、嘉品、观品等等，哪一个不是冲击的对象，而类似的剧本或许将再一次上演。

二手房战术性的萎靡只是一种表象，或许在经历下一波冲击后，整个二手房市场又是另一番面孔。

06：钱塘区

或许是学区房置业高峰期的淡化，包括钱塘区在内的学区房热度被覆盖。4月高居主城区住宅签约套数榜前三的景冉佳园，在5月失去了踪影，

反观金隅观澜时代以及保利东湾，仍保持着极为可观的成交量。

随着钱塘科学城的到来，给予了下沙沿江以及金沙湖更高的板块预期，不管是沿江板块的金隅观澜时代还是保利东湾，合适的价格、稀缺的自然景观资源等等，让这一带成为众多就业人士刚需首选的主战场。

从成交涨幅来看，位于大江东核心区周边的楼盘都有一定程度的涨幅，大境东湖城、琅琴湾等等，涨幅都控制在20%左右。

一方面受新房供应减少的影响，那些想留在大江东的购房者只能选择这些刚交付不久的次新房；另一方面，区政府的到来，也说明大江东真正的核心区将会设立于此。

这也给了购房者提前布局大江东的理由。

07：临平区

临平区二手房延续了4月的火热。

从杭州市区签约前十的榜单中来看，多次出现的越秀景瑞·悦见山虽然签约套数上相较于4月有一定程度的下降，但同样来自临平的金都夏宫以及九龙仓君延替代复地连城国际，数量上仅次于余杭区。

去年11月交付就维权的越秀景瑞·悦见山，因其产品折旧程度相比周边楼盘还比较低，所以在成交方面还是可观的。

但我们不难发现，4月该楼盘成交均价25900元/㎡，5月成交均价以涨至26200元/㎡，这可能也是影响成交量下滑的原因之一。

与悦见山相同签约套数的九龙仓君延，不论是周边配套还是地理位置上，都不及前者，但17700元/㎡的超低单价，还是吸引了诸多购房者。

对比4、5两个月的成交价格，整个临平区二手房有涨有跌，单从涨幅数据上来看，整个二手房市场还是比较冷静的，除个别涨幅较大的楼盘受到户型等反常因素影响，总体比较平稳。

位于崇杭街上的荣安玉水观邸，相较上月涨幅明显。

一方面该小区为2020年交付，属于次新房，在二手房市场较受欢迎；其次，整个崇贤新房市场可以说已经彻底是个限售重灾地了。

地块出让的逐渐减少，使得在新房供应方面后劲不足，根源上的不足直接传导至新房市场，间接的影响着二手房市场，不少购房者无奈只能选择那些不错的次新房，例如玉水观邸等这类小区。

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