成都楼市：未来5年-10年房价上涨还是下跌？房产还是优质资产吗？

 

提问：成哥，未来5年-10年中国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？房产未来还是优质资产吗？未来人口红利还有吗？

回答：未来5年-10年，一线、新一线、二线城市阶梯式上涨，但应该不会出现像2017年左右这样的暴涨周期。主要还得看上面对房地产的态度。三四线城市会横盘阴跌。在通胀下，横盘就意味着房价下跌，资产贬值。

一二线城市的房地产还是优质资产，而且在未来还要考虑一个问题。老百姓是否有除房子以外其他可靠的投资通道。目前对于老百姓来说，房子还是最可靠的投资品。

我们早已遇到了人口拐点。而且我们会加速奔向老龄化社会。目前中国新生儿每年出生人口持续下滑。但要注意一点，整体人口下滑，但不代表局部人口下滑。像杭州，深圳，广东，这些城市2019年都是40多万的人口流入量。所以未来的人口大红利期已经结束，但对于城市来说，局部人口红利依然存在。

提问：成哥你好，母亲有2套房在省内非省会某市，一套新房自住，另一套为房龄22年75平米房子。丈母娘有营业执照，有1套房在省内非省会某市，无按揭抵押，价格约70万。夫妻在省内非省会某市体制内工作，公积金目前每月共5000元。有一套房在成都外光华，租金2000-2400元每月。夫妻在某市万达广场购入一间公寓，价格25万，贷款95000元，今年9月底付了首付，目前银行在审批贷款。丈夫户口在成都，妻子和小孩户口在省内非省会某市。

下步方向：以上为部分情况，若要资产增值最快，请问下一步如何操作？是继续在成都买第二套房吗？还是将房屋抵押进行贷款，作为成都第二套房的首付吗？如何选择买房区域，是主城区的哪个板块，还是天府新区，或者东部新区。如何选择买房类型，是老破大，还是摇号限价房，或者东部新区的房子？

回答：有资格完全可以在成都继续建仓。今年国家提供了经营贷，利息相对比较低，你丈母娘有营业执照，可以叫她区做经营贷。然后用你们的名义买房，这不会被银行查出来，不至于贷款下不来，如果用你们的房子抵押出来的钱，再用你们的名义买，一旦银行查出来，后期怕贷款下不来。当然等贷款下来了，你想抵押你们的也是可以的。

主城区，你可以关注成华区的，二仙桥板块，现在还算得上价值洼地，至于天府新区，如果想赌后期发展，也是可以赌的。东部新区，我的建议是暂时不考虑，一个刚刚新建的新区，发展需要时间，起码10才会看到明显的变化。如果你是纯投资，我的建议是买80-120的小三居，后期流动性好一些，成都这个城市不适合投资老破大。成都目前的新房和二手房价格出现倒挂的现象，如果有新盘价格低于二手房的，可以优先考虑，但是如果没有，或者和二手房差不多，建议还是优先考虑二手房。

提问：成哥，我在科学城上班，最近去看了龙光天瀛这个盘，请问能不能帮忙分析一下？

回答：首先地理位置，龙光天瀛位于天府新区独角兽岛东侧，属于科学城板块中不太核心的位置，虽然目前还是发展阶段，但大量科研机构的入驻，注定这片板块价值不低；其次是区位配套，商业方面主要靠兴隆湖环湖商业，目前已有一部分开业，整体商业成熟不会等很长时间；交通方面离地铁、公交较远，出行不太方便，还需要看未来规划；学位方面从幼儿园到中学都有资源，但教育质量目前尚不清楚，层次一般；最后来看楼盘选择，从品质上说整个盘很一般，没有亮点，优势不大；由于单价不低并且能享受的区位配套有限，虽然在板块内有一定稀缺性，但是吸引力不够；户型适合刚需或者改善，套三b户型的性价比较高。

提问：成哥你好！目前我有一套房在建设北路三段06年购入的单位宿舍房，无电梯。另有一套17年购入的招商中央华城小套三，尚有房贷十年期43万，余7.5年还清。现在成都市老旧小区改造不拆，原先老小区拆迁预期越来越遥远。现在想卖掉老小区，还掉新房贷款。

问题：1.老小区跌价了，卖掉后的房款除去新房贷款余下30万，不够再买，不还的话月供5800比较高。2.再买房我考虑的是孩子将来工作和我们养老都更方便的天府新区或者新津地铁边。不知道如此安排是否合理？

回答：你的思路还是正确的，可以提前做好布局，老破旧可以出手，还掉招商做抵押，首付3层，现阶段成都买城乡结合部和产业新区是最忧的选择。对于成都这种二线省会城市来说，城市化进程还在继续，人口还在不断流入，有一部分是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。成都现在大力造新区、规划快速兑现、地铁成网、城市骨架拉大的关键时期，人们对于新区的热情与期待高于已经经历完该过程的一线城市居民，更愿意为规划买单。只要有产业和配套的预期，房价就不便宜。

提问：成哥您好，我毕业之后来的成都，工作几年了，准备这边定下来了，想在成都买房，不知道怎么选择区域？怎么看呢？

回答：从以下几方面来看：首先是核心区，作为城市中心，房价相对较高。除了学区房外，别的房子投资性价比不高，而核心区的房价常年保持稳步上升状态，降价较难，适合资金充足的购房者；其次是城乡结合部，如果是离主城区较近，作为重点发展区域，有优势产业进驻并且区位配套和交通相对完善的地方，升值空间比较大，也是最值得投资的；第三是近郊区，比较稳妥的投资者可以关注一些在合适范围内有地铁支持，并且处于上涨期且涨幅稳定的区域，但是也要注意是否有人才和产业的引入，不然升值潜力不够，逆袭可能性不大；最后是远郊区，远郊区不建议投资者考虑，因为升值潜力和升值空间都很小，但是鉴于房价涨幅小，适合刚需上车的朋友。

提问:成哥你好!我们夫妻俩在崇州工作，现在崇州—套房，温江—套房。目前想法，想把温江房子（香悦云庭）装修，用于自住，孩子打算在温江读书，通勤崇州大约半小时。打算一年后卖掉崇州房子，大约90W加上手上4OW，打算到成都市区投资个200W的房子，这样是否可行，会不会太过折腾?是等入住温江后卖崇州置换，还是现在卖崇州置换，然后租房，纠结中。另外，这个预算成都有哪些推荐的板块?

回答：个人建议，入住后置换。首先租房和搬家都是需要付出资金和时间成本的。如今成都楼市，新房肯定是越来越贵，有剪刀差的新盘基本上已经很少。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状态，现阶段来看，这几个月市场变化不会太大，即使涨也是小幅度上涨。200万推荐。新房推荐，投资可以不看区域，有性价比就上。二手房，给你几个盘，你可以做参考。如果有高新资格的话，首选高新。没有可以看看九龙仓御园。华润二十四城，中海新华府。绿地468，中粮香颂丽都，等类似的盘。配套相对来说都还不错，以后无论是租还是卖都好出手。咱们普通人投资以求稳为主，这些盘，跟着大盘上涨没有什么太大的问题，虽然涨幅不会太大，但相对来说比较安稳，保值。

提问：成哥好，卖掉之前的房子现有子弹800个，想在成都买两套房，一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格，新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区，一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘推荐？该怎么配置比较好？

回答：如果自住考虑锦江区+成华区，那800万以内选择还是挺多的，即使你留300万买第二套，500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区，2021年的重头戏一定是建发央玺，这个在攀成钢外侧，除了学区，其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够，那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向，个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的，2万出头的单价，位置也比较核心，学区也不错。你可以考虑它和央玺组合，读中车的学区，但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑，那就只有去二圈层，类似十陵的时代风景未来之城了。

提问：成哥你好，名下老家小城市2套房，自己和父母自住，名下无贷款，考虑到所在城市发展能级不大，打算入手成都房产投资+自住，子弹70，因限购，现在只有考虑青白江、新津、崇州等区域才有资格，请问成都非限购区域的房产值得入手吗？要是升值潜力不大，入手市区的话怎样破限购？

回答：成都54或者B2社保都可以破限购。你说的这几个地方推荐新津10号线地铁房，地铁以外的地方暂不考虑，投资看的是出手率，小心有价无市。着急上车可以考虑重庆不限购，落户也简单可以操作成首付3成。

提问：成哥，在专业的房产投资圈里边，是如何划分一线，二线，三线城市的？

回答：一线就是四个。二线是有三种：省会。计划单列市。经济特别强劲的城市，比如无锡，苏州，珠海。三线就是普通的地级市了。

一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二三线。二线比较适合博暴击，相当于成长股，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。三线城市就是垃圾股了。一定要很专业，建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话，选择一二线城市附近的卫星城来买。