北京住建委优化商品房销售管理

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

8月19日，北京市住建委官网发布了《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》（以下简称《通知》），明确商品房可按栋申请办理预售许可，重申了“一房一价”原则，并对预售许可证延期的办理进行了新调整，整体有利于加快市场去化，保障预售管理的严肃性和实用度。

21世纪经济报道记者了解到，此前北京对预售许可的要求是：一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分，最多可以申请办理两次预售许可证，但最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。

这样规定的目的，主要是为了防止开发商捂盘惜售、多次开盘、进行不合理涨价，但同时也会导致开发商去化的速度受到一定限制，无法“即建即售”。

本次《通知》明确，商品住房项目（含共有产权住房，下同）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。

这就意味着，开发商可以在单栋楼体达到预售申请标准之后即时申请预售。同时，由于北京在供地环节就规定了商品房销售限价，即便允许单栋楼分批申请预售，也不会导致开发商肆意涨价。此举既保障了开发商的去化速度，又可以有效稳住商品房的价格区间。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，预售许可允许最小单位为“栋”，并且允许按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。“这样，即便其他栋出现问题，也不会冲击到本预售证监管范围内的资金安全，从而有利于加强预售资金监管，确保资金用于本项目进度和交付。”他说。

值得注意的是，《通知》还要求商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。

预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。

开发企业申请预售许可延期时，如项目尚未交付，应提交预售许可延期申请及确保项目交付的书面承诺、措施等，确保预售资金专项用于工程建设。

“这确保了预售许可的严肃性。”李宇嘉分析说：“凡是延期的，都要提交书面承诺，详述确保竣工的措施，以及资金专项用于该工程，此举考虑到了部分开发商的困难，但也要消除购房者、施工单位、上下游等利益相关者、债权人的顾虑，从而让部分延期的项目能得到相关方的配合。”

此外，允许商品房预售许可证延期的规定，则体现了管理的灵活度。此前，北京商品房如果超出预售许可期限还没卖完，在转为现房销售的这段真空期内是无法网签的，现在允许商品房预售许可证延期，就解决了售卖真空期的问题。

以下为《通知》原文：

北京市住房和城乡建设委员会关于进一步优化商品住房销售管理的通知

各房地产开发企业，各有关单位：

为进一步优化本市营商环境，做好商品住房预售现售衔接，促进我市房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下。

一、商品住房项目（含共有产权住房，下同）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。

二、开发企业在取得土地使用权时已承诺商品住房销售价格的，申请预售许可应按照承诺价格填报“一房一价”；未承诺价格的，同一施工许可证批准范围内的楼栋，后期申报预售价格不得超过前期同品质产品申报预售价格。

三、商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。

开发企业申请预售许可延期时，如项目尚未交付，应提交预售许可延期申请及确保项目交付的书面承诺、措施等，确保预售资金专项用于工程建设。

四、商品住房项目按规定办理现房销售备案手续后，确因司法查封或行政限制解除、预售合同解除等原因，符合现售条件但未纳入备案范围的房屋，可再次申请办理现房销售备案手续。商品住房现房销售备案原则上由项目所在区房屋行政主管部门办理，遇有重大复杂等特殊情形的，也可向市住房城乡建设委申请办理。

五、本通知自发布之日起执行，现行有关规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。北京市住房和城乡建设委员会《关于优化商品住房项目预售许可办理事项的通知》（京建发〔2020〕107号）同时废止。