物业服务合同纠纷多元解纷的现实需求及实施路径

 

转自：河北法制报

□　刘建美

近年来，物业服务合同纠纷与日俱增。笔者认为，人民法院亟须创新工作方式解决纠纷，既减轻法院诉讼压力，又彻底消除矛盾，提升百姓幸福指数。

目前，物业服务合同纠纷解决困境重重。首先，业主消极应诉，送达困难、出庭率低。被告不出庭，法院难以判断物业服务质量是否与物业费相匹配，且物业服务合同中往往约定高额违约金，根据证据规则，判决结果多不利于不应诉的业主。其次，该类案件群体性较强，关乎社区稳定。同一县域不同小区收费不同，加剧二者冲突。物业服务企业为提高胜诉率，会优先选择起诉那些应诉能力差的欠费业主，占据诉讼优势，容易使业主误认为法院是物业公司收费工具，极易引起业主的群体性信访。再次，非诉讼纠纷解决机制程序不健全，难以发挥作用。基层民调组织不健全，民调人员身兼数职常常无暇顾及，加之现有司法改革政策和解释多针对法院作出，在行业调解、商事调解、行政调解领域欠缺法律规范，没有论证可行的奖惩体系助推，导致各地法院在落实非诉制度上形态各异，并没有起到真正的解纷作用。最后，诉讼与非诉衔接不够完备。法院案多人少，人员配备上调审合一，使得司法调解与诉讼过度融合，法官极易将调解中的情绪和意见带入裁判。且因专职调解员不足、调解人员素质不高，调解协议内容表述不严谨，难以执行，导致司法确认率低。

针对以上难题，笔者建议引入非诉纠纷解决机制进行理性调适。首先，推动非诉调解程序前置。该类纠纷双方虽需求相悖，但均无恶意，在合理表达各自诉求后往往愿意互相妥协并继续合作，调解结案是诉讼程序最具意义的尝试。其次，完善非诉解决机制体制。一是扩充多元化解“元”主体,在法院传统调解组织网格化基础上，以智慧法院为依托，由法院主导，按不同地域分布，成立集法院、司法局、住建局等单位及各乡镇、居委会为一体的物业纠纷快速处理调解委员会，进驻法院多元解纷平台，案件进入物调委后可根据实际情况进行二次分配,就近把控案情、现场调解。二是充分激发法院外调解机构的解纷活力。除整合物调委相关单位人员力量外，推进政府购买非诉解纷服务，通过公开招聘或向律师事务所、法律服务所公开招标购买、援助非诉服务，吸引更多专业人才参与到解纷团队中。三是实现法院与行政系统监督机制互联。由物价部门及房管部门作为监督单位与法院调解系统互联，由物价部门就物业公司收费标准合理性进行评估，由房管部门根据小区物业费收缴率、涉诉率、投诉率等，就物业公司服务质量进行评分排名并公布，同时根据业主欠费原因、欠费时段等建立业主黑白名单并公布，进行双向信誉约束。最后，合理运用法院配套制度推进诉源治理。法院在调解或审判当中，对发现的小区治理、服务等问题，向有关职能部门、管理机构等提出社会治理型司法建议，督促建议对象加强管理、堵塞漏洞、改进工作。小区业主也应尽快完成业主委员会选举工作，以更好地维护业主合法权益。

（作者单位：阜平县人民法院）