读者话题| 物业纠纷又现新热点

 

湖南日报全媒体记者 田燕 李昆励

近年来，物业费纠纷不断：新房空置没住该不该全额缴纳物业费、物业服务不到位物业费可不可以拒交或少交等等，常常让物业和业主产生矛盾纠纷并引起大家的关注。最近，新房整改期间物业费谁来付，因为投诉多又引发大家的热议。

拿到新房，本该是欢天喜地的事，可业主在收房时，经常发现房子有空鼓、漏水、墙面不平整等质量问题。新房整改本来已够让业主们糟心了，如果物业还通知要交物业费，相信不少业主会心气难平。商品房整改期间，物业费谁来付的问题引发争议，物业、开发商与业主之间也经常因此闹纠纷。

业主：不应该承担房屋整改期间的物业费

2019年，市民朱先生购买了郴州市美的云熙府的一套商品房。2022年9月，开发商湖南中宁置业有限公司向业主下达收房通知书。朱先生前往验房时发现房屋存在“客厅窗帘盒位置开裂、房间内电路开关失效、多处油漆破损、墙壁开裂、门槛下沉”等问题，他现场向开发商维保中心提交了整改报修单。

“直到今年2月，5个月过去了，屋内部分开关及浴室玻璃门仍没安装到位，整改还没搞完!”因为着急入住，朱先生无奈决定先收房。在办理手续时，朱先生发现，物业费的收取时间是从2022年10月1日即开发商下达可收房通知书后开始算起，理由是：“下发通知书即视同达到了收房标准，且物业已产生了相应服务成本。”

“整修进度慢、效果不尽人意是导致我延迟收房的主因，这期间产生的费用怎么由我承担呢？”因达成不了共识，朱先生再次拒绝收房。

近年来，湖南日报接到不少业主关于商品房整改期间被强收物业费的投诉。

长沙符先生向记者反映，2021年2月他在长沙梅溪悦章购买了一套商品房，因楼栋墙体垂直度问题达不到交付标准，整栋楼延迟收房89天。业主们要求由开发商承担整改期间的物业费，但目前没有收到开发商的明确答复。

长沙叶女士则告诉记者，她购买的房屋存在天花板开裂、卫生间大面积空鼓等诸多问题，开发商下达收房通知书已经过了3个月，房屋整改迟迟未完成。叶女士认为，她不应该承担整改期间的物业费，而物业则认为，需要整改的都是些小问题，不影响交付使用，业主理应缴纳期间产生的物业费。

永州市冷水滩区十里江湾的一业主也反映，在房屋验收过程中发现房屋存在空鼓墙面十余处、厨房地面渗水、厨房烟道开裂等质量问题。他在2022年1月15日向物业提交了房屋拒收通知单，2022年4月6日去看房发现问题还未整改，填写业主入住验房表后，5月2日房屋终于整改完成。可是，期间物业费由谁来付的问题却成了麻纱。

症结：购房格式合同没有质量界定标准

采访中，有业主认为，目前市场上交付的新房大部分是精装房，即使需要整改的是小瑕疵，依然影响业主正常使用。“我总不能等买好家具入住了，再来维修基础工程，再撬瓷砖、浇筑天花板吧？”叶女士认为，在物业费的核定上，应“因地制宜”。

对此，物业公司也有话说。一家物业公司负责人告诉记者，房屋通过政府主管部门的竣工验收，才能下达收房通知书，通过竣工验收就意味着房屋不存在主体结构质量问题，整体交付时，物业也开始在公共区域投入人力、物力管理，物业公司要求从集中交付时开始缴纳物业费，这是合情合理的。

其实，新房在整改过程中的物业服务费问题并非完全没有政策依据。2022年5月7日，湖南省发改委、省住建厅、省市场监管局联合印发了重新修订的《湖南省物业服务收费管理办法》，第十五条规定，买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。但是，在实操过程中，哪些房屋质量问题可以要求开发商承担物业费，仍缺乏相应的界定标准。

对于《湖南省物业服务收费管理办法》中“购房合同约定的质量要求”，业主们颇有看法。他们认为，购房合同中往往约定了物业费的缴纳时间，却缺少对房屋质量的详细约定，尤其现在大部分都是精装房，难免有很多问题，管理办法应该再明确细致一些，最好规定什么类型的质量问题由谁来承担物业费。有业主则对此质疑：“购房合同都是开发商的格式版本，消费者只有签或不签的选择，怎么维权？”更有业主提出异议：“根据开发商提供的合同，开发商既是裁判员，又是运动员，对业主来说本来就不公平。”

结论：整改期间物业费由开发商承担

房屋整改期间的物业费到底该由谁承担呢？什么样的质量问题才能达到不交物业费的标准？

对于朱先生遇到的问题，郴州北湖区郴江街道办事处建议他以书面形式将情况告知开发商和相关政府部门，由政府有关行政主管部门进行责任划分，再根据责任划分承担相对应的物业费。

记者通过长沙市12345政务服务便民热线进行咨询，得到的回复是：房屋因质量问题需进行整改，整改期间的物业费由整改方承担。至于开发商提出的“只是小瑕疵，不是大问题”的说法，12345认为：“小瑕疵，也是质量问题。”

北京中伦文德（长沙）律师事务所律师孙彦指出，交房时没有达到合同约定的交房条件或已经与开发商达成了延期交房的协议，房屋交付前，房屋质量整改期间所产生的物业管理费用由开发商承担。

关于“房屋质量问题”判断标准，孙彦告诉记者，房屋的质量问题分为房屋主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用的质量问题和其他质量问题三种。对于不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，购房者可在保修期内，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，承担商品房保修责任”的规定，请求开发商维修。因维修致使房屋使用功能受到影响或给购房人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。