广州楼市限价松动背后的央地博弈

作者：三青时间：2023-05-08 阅读数：人阅读

广州郊区松动限价有试探意味，赌的是中央是否能给放松空间。毕竟，少有没有财政压力的地方政府，各地都有松绑楼市的动力，因此都在拭目以待广州此举的结果。

《财经》记者董文艳王博/文马克/编辑

股票持有人、买家、卖家、兄弟城市，都在等待广州限价松动的进一步消息。

10月19，广州市增城区、南沙区、花都区“放开限价”的消息在社交媒体广为传播，广州市住建委19日连夜回应，表明两点态度：

1、要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化，严禁开发企业拆分价格报备。

2、会继续严格对新建商品住房开展价格指导，保持调控连续性和稳定性。

这个回应，用的是优化而不是取消限价的字眼，但它迅速被解读为限价松动、乃至楼市调控松动的信号。

消息满天飞。10月20日，被限价笼罩的另外三个一线城市北京、上海、深圳，以及全国不少热点二线城市的楼市都陷入了奇妙的氛围。对于开发商，一种翘首以盼等待开奖，却又不敢说破的心情夹杂其中。投资客们则蠢蠢欲动，以为这是一个各地调控放松的前奏。

事实上，这场广州限价松动风波只是央地博弈下的一次小小试探，它还在发酵，它的确是一个信号，但是一个控涨也控跌的信号。

这两年，一线与热点二线城市的房价，在限价、限购、限售、限贷等一系列调控举措下，终于止住了快速上涨的势头。广州突然放松限价，是否意味着这种小心翼翼的平衡即将被打破？

广州有什么不一样

《财经》记者发现，这和广州的财政逻辑有关。

本轮调控，一线城市力度最大。在四个一线城市里，广州的财政压力最大。广州是唯一一个既需要向省级政府缴税，也需要向中央政府缴税的一线城市。两边缴税，财力被转移出去更多，广州就像是一线阵营里的“二线城市”，它的城市建设水平和力度也明显弱于其他三个一线城市。

在这个局面下，广州对土地财政的依赖程度超过其他三城，当地政府更需要通过卖地去充实地方财政。当市场冷却，调控严厉之际，开发商在广州的拿地热情也会受影响，这导致广州对放松楼市调控的需求远逾其他三城。

这次传出限价松动的城区，都是广州的外围郊区。

广州原来的市区并不大。增城、南沙、从化等这些地方原本并不是广州的直属地区，属于县级市，城镇化水平并不高，这些远郊区的房价和中心城区也没法相比，房价落差一直很大。2015年以前，广州远郊这几个地区并非房地产市场发展热点，土地供应量也有限。

2015年，新一波房地产热潮来临，广州市区大量楼盘迅速去化，政府在市区征地的难度也越来越大，广州市随后大力发展周边郊区。相比市区，郊区土地多，拆迁量小，容易做新产业。

2017年3月之后，面对快速上涨的房价，中央再次严厉调控楼市，各地方政府也不得不跟进。不过，广州跟进调控的动作是一个循序渐进的过程，不像其他一线城市一上来就全市限购、限价。

广州起初对增城、从化、南沙等外围区不限购。而这些调控安全带迅速吸引了珠三角投资客，一时间炒房热度大涨，开发商们也纷纷去这些地区拿地，楼板价屡创新高，带动广州郊区房价明显上涨，也拉高了整个广州的商品房均价。广州也因此出台进一步调控政策，外围地区也进入限价限购，不再享受免调控红利。这个政策延续至今。

开发商的对策则是大名鼎鼎的“双合同”，购房合同上的房价即合同备案价并不高，但通过和业主签署装修合同等，把剩余房款转移到装修等明目上。业主付出的还是高房价，但是名义房价却在限价令的区间之内。在市场好的时候，“双合同”符合各方利益：开发商规避了限价令，业主心照不宣但求买到房，政府很可能也乐得睁一只眼，闭一只眼。“双合同”的结果，既不违背中央调控大计，又不会扫开发商的兴，还不影响政府卖地。

时至今日，《财经》记者发现，广州“双合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是这个新变量，导致严密的楼市调控最先在广州漏出一道缝隙。

“双合同”基础不再

最近一段时间，广州房价在调控重拳下走出下滑曲线。当房价下行，限价令就失去了原来的意义，形同虚设。而曾经皆大欢喜的“双合同”也失去了默认基础，反倒成了激化矛盾的源头，让广州陷入沸沸扬扬的“房闹”之中。

因为开发商的“双合同”本身就不合规，所以房价下跌之后，业主们便堂而皇之地抱怨开发商的所谓“精装修”货不对板，根本不值那么多钱。而之所以吵上台面，是因为选择了“双合同”的业主承担了更多的借贷成本，一旦房价下跌，业主的痛苦指数便上升。

举个例子，你要在广州买一套100平米的房子，假设真实单价3万一平米，总价300万，三成首付、七成贷款，你可以贷210万。但是因为限价，你签了“双合同”，假设合同单价1.5万，网签总价150万，七成贷款只能贷105万，你还有105万本该靠贷款的钱没着落。

一些买房人选择了小额贷款，或者消费贷，去覆盖这笔钱，但借贷成本明显高过银行贷款，在房价下行期，业主的不满就会爆发。另一方面，监管层打击金融泡沫，禁止首付贷等资金进入房地产领域，弥补贷款不足的资金渠道被切断，延续“双合同”会让潜在购房者无力买房。而开发商在回款越来越难的情况下，不得不降价促销，但这又损害了已购房群体的利益，于是出现“房闹”。房闹越多，投资环境越差，也不利于广州郊区继续卖地。

因此，维系“双合同”的基础已经动摇，这个原本符合各方利益的东西，已变成一个不符合各方利益的东西。在这个背景下，广州释放限价松动的消息，其实是防止出现新的“双合同”，以免后续更大规模的群诉。

广州市住建委的表态也是冲着“双合同”拆分价格来的——“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化，严禁开发企业拆分价格报备。”

因此，这看上去更像是一次拆雷行动。

央地博弈加剧

这次广州郊区松动限价，有一点试探中央反应的意味，赌的是中央是否能给一点松动空间。毕竟，少有没有财政压力的地方政府，各地都有取消限价的动力，都在拭目以待广州此举的结果。

在中国，大多数二线城市都依赖土地财政。《中国2017年度财政预算执行报告》显示，对土地财政依赖度高的前五大省份分别为浙江、重庆、江苏、山东、江西，其中浙江达到了113.5％。

楼市下行之后，土地流拍明显增加。中国指数研究院数据显示， 2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。

一些城市想到了在户籍上做文章，通过增加人口来拉动需求。2018年上半年，全国有超过40个城市发布了各类型的政策吸引人才落户，同时推出购房优惠补贴，踩限购政策边界。

一旦广州破局成功，中央给了调控空间，那么珠三角、其他一二线城市都有可能跟进尝试放开限价，甚至放开限购。

一家国内百强房企上海区域经理在接受《财经》记者采访时表示，上海目前还没有听到取消限价的风声，监管的大方向还是要稳定房价，不出现大涨大跌。但他相信，一旦购房者信心触底，政府的调控政策也会随之变化。

一位龙头房企厦门公司负责人告诉《财经》记者，尚未听说厦门有取消限价的政策，而且厦门楼市的关键是限购，相比限购，限价的影响小得多。

据《财经》记者了解，厦门政府本已酝酿在下半年放松限购等调控政策，但7月31日中央政治局作出“坚决遏制房价上涨”的表态后，上述调整无疾而终。