一个大消息传来，“楼市限价”会松动吗？

文/潮哥

今天消息，据腾讯《棱镜》披露，本月初住建部在约谈成都等12个城市的同时，财政部也悄悄进驻了成都，和万科、保利、金茂三家房企举行座谈会，对成都楼市进行市场调研。

对于财政部入驻成都的原因，该报道指出：

在这场由房管局召集的、持续两三个小时的座谈会，万科、保利、金茂三家房企，反映了包括一二手房价格倒挂、新房中签率低、限价导致新房上不了市等市场情况。“财政部出面，这或许与近期多宗土地流拍有关，这对地方财政有压力。”熟悉此事的成都一位外来房企高管分析称。

近阶段，中国热点城市的楼市出现了一个奇怪的现象，两极分化。具体表现为：

一方面，各城市摇号抢房潮此起彼伏地上演着，导致新房中签率屡创新低。本月，成都7万人抢千套房，杭州2万人抢488套房......

另一方面，土地市场尽管卖地收入大涨，中原数据显示前5个月，截至5月23日，全国50个主流城市的土地出让金仍然超过了1.3万亿，同比大增47%。财政部数据也显示，2018年前四个月国有土地使用权出让收入17958亿元，同比增长40.7%。但土地流拍事件也逐渐多了起来。

数据显示，4月以来，北京、杭州、成都等地土地出现流拍。

北京方面，今年北京市土地流拍数量累计达到6宗，6块流拍土地中，有3块位于丰台，剩下3块分别位于密云、房山和门头沟。

杭州方面，杭州五一前杭州临安出让了五幅土地，然而令人意料的是，其中有两幅在当天的出让中流拍。这也是杭州今年首次土地流拍。

成都方面，5月20日，成都市公共资源交易中心公布位于龙泉的商用地挂牌出让结果，两宗地合计出让面积约310亩，其中面积最大的1号宗地262亩位于龙泉西河镇区域，最终流拍。

而导演中国房地产市场新房与土地两极分化的始作俑者，就是限价。

有人认为，政府的限价模式，是换着法儿地保护房价，不让房价下跌。这其实是一种误解，对于热点城市而言，限价还是起到了一定的作用，只是也带来了的一些负面影响。具体有三：

1、制造了利差，导演了一出出抢房潮。

关于限价制造利差的问题，在之前推送的文章中多次分析过。

由于二手房掌握在散户手中，政府难以控制其价格，因此在限价政策上政府主要针对的是新建住宅，于是新房与二手房价格就形成了倒挂现象。

比如南京、杭州等城市中心区二手房的价格都在3~4万/平米，但新房由于限价要比周边的二手房每套总价低五六十万，这五六十万就是利差，将来一旦放松限购，新房与二手房形成的价差会被迅速补平。

这种新房买到就是赚到，叫谁能不心动？再加上摇号，这个人为让新房资源稀缺化的政策推波助澜，于是，就有了在各城市上演的万人抢几百套房、半夜排队的“盛况”。

2、更加坚定了国人的购房信念。

政府本轮调控的初衷是控制房价，限制楼市成交量，将国人的注意力从楼市转移到实体经济中来。

但在限价模式下，南京、武汉、成都、西安、杭州、长沙等城市抢房现象次第上演，导致多个城市出现了“房荒”，“房荒”又加剧了抢房。

如今，大众的注意力不但没能从楼市上移开，相比之前还更加专注了。有人为了抢房连夜排队，有人排队排到晕倒。

3、阻断了房地产正常产业链条。

在强行要求开发商开盘限价的背景下，利润空间的压缩甚至亏本，让开发商拿地热情冷却，目前已经到了爆发的节点。

起初，开发商对政府的限价模式还抱有突破的希望，但一年半过去了，突破限价的希望越来越渺茫，开发商现在愈发谨慎。有人可能会说，刚刚过去的几个月，中国的土地出让金不是大涨了吗，财政部数据显示前四个月同比增长了40.7%。

的确。但另一个数据告诉了我们答案。

上图是国家统计局公布的开发商土地购置面积增速情况，可以看到，今年以来，全国土地购置面积增速基本是负数，前4个月增速为-2.1%。

也就是说，土地出让金总收入上涨的根本原因，不是土地成交量增加，而是土地价格上涨所致。事实上，土地流拍问题已经凸显。

此外，目前全国多地出现“房荒”，急需开放商拿地补库存。本号根据易居研究院数据粗略统计发现，目前全国范围内至少有佛山、成都、郑州、宁波等18个城市的去库存周期低于12个月的安全线，杭州、武汉、长沙、海口、重庆、徐州更是到了严重告急的地步。

制图：财经观潮；数据来源：CRIC、长沙住建局

更关键的是，限价并未达到控制房价的预期目的。

以成都为例，成都2017年限价规定要求，“把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降。”

2017年10月整个大成都范围新房房价在7000-8000元左右，主城区新房房价在1.3万元/平米左右。在限价令下，新房房价尽管通过行政手段摁住了，但更能真实反映市场的二手房价格在人才争夺战刺激下，一路走高，目前均价已接近1.7万/平米。

因此，我们可以得出的结论是，政府的限价令，不但没能控制住房价，还带来了抢房潮、房荒等一系列不利影响。

那这个结该怎么解？

最好的方式，当然是取消限价，将定价权交还给市场。因为实践已经证明，限价并不能帮助稳定房价，至多制造出一些数字游戏。

国家政策我们不好妄加猜测，但取消限价，就目前形势而言，不太可能。

首先，限价虽不能真正控制住房价，但至少能让新房数据看起来是稳定的，通过统计局公布的这些稳定的数据，来安抚社会躁动不安的心是很有必要的。

其次，若取消限价却不增加廉价土地的供应，房价会比不限之前涨幅更猛（而大量增加量价土地供应是不可能的事情，这在本号推文《这10个城市，从房地产上赚疯了！》已有详细解释），因为面粉始终在涨价，面包岂能不涨价。

在不可能加大廉价土地供应，又不取消限价的前提下，要解决当前的难题，那就只能放宽限价范围，允许适度的涨幅，让利给开发商，提振他们的拿地欲望，快速补充市场库存，以解当下各地去化周期的燃眉之急。

但这终归是权宜之计，高房价问题还是无法解决。