唐山市区房价重回10年前，揭秘楼市疲软真相

 

北京向东，驱车两个多小时，进入河北省唐山市，一个3年前中心区住宅成交均价就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的三线城市。

唐山房价下跌回到10年前

可是如今，唐山房地产市场已多年滞涨，3年前均价卖到7000元/平方米的项目，而今多数还是这个价位。

“2007年，唐山市区的房价便达到了7000元/平方米，2008年楼市低迷，市区的均价一下子掉到了5000元/平方米，不过随着2008年年末政府推出4万亿元的经济刺激计划，让唐山的房价重启上涨模式，最疯狂的时候，凤凰新城普通的商品房价格已经过万，房价从2013年开始逐步回落。”有当地房企的相关人士对《证券日报》记者表示，“可以说，唐山目前的房价，已经回到了10年前”。

而近日，《证券日报》记者在走访唐山多个新建住宅楼盘时也发现，过去期房遍地的唐山楼市，由于近两年需求疲软，项目滞销，期房开始转为现房销售，可即便是现房，均价相较以前的期房也仅提升了100元/平方米-200元/平方米，甚至个别项目为加快清盘，降价吸引成交。

实际上，如果以全市的价格作为衡量，唐山的房价近几年呈现逐步下滑的态势，均价已由2013年年初的5600元/平方米，下滑至2015年年末的5400元/平方米。国家统计局公布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也显示，唐山市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降0.1%，同比下降1.4%。

值得注意的是，《证券日报》记者调查发现，位于高新区丰源道与卫国路交叉口东北角名为世纪学庭的楼盘，由数栋10层－26层高的建筑群组成，多数已经封顶，却并未公开开盘销售。此外，在本报记者实地探访的凤凰新城区域内，多个项目已有入住居民，但社区商业空置率则较高，有的店铺有牌子未开业，有的则干脆大门紧闭。

对此，唐山当地的房地产资深人士告诉《证券日报》记者，“随着近几年唐山经济的下行，商业地产相比住宅情况更加糟糕，一些此前卖到4万元/平方米—5万元/平方米，现在的日租金仅2元/平方米”。

而在二手房方面，由于大量新房滞销，唐山的二手房成交量并不活跃。以二手房中介最为集中的唐山市区为例，其2015年二手房成交量仅为44万平方米，相当于当年市区新房2个月的成交量，成交均价方面路北区为6500元/平方米，路南区为6000元/平方米，均低于市区新房的销售价格。

住宅项目去化速度超10年

在唐山，2010年以来，新建住宅大多是超过2000户的大体量项目。在丰南区，荣盛发展一口气开发了三个住宅项目，数千户住宅社区聚集，如今基本都有入住居民，但据销售人员透露，未来还将推出新的住宅房源。

而在市区的凤凰新城区域，电建地产开发的首郡、万科新里程等项目都已进入销售后期，开发商在积极清理现房存货，销售价格与首次开盘相比，差距并不大。

《证券日报》记者在唐山房产信息网查阅发现，这些动辄超过2000户的大体量项目一般原计划开发周期为3年以内，但如今看来，2012年开盘至今未清盘的项目遍地可寻。

以记者走访的世纪学庭为例，该项目位于唐山市高新技术开发区付家屯村。据公开资料显示，世纪学庭总建筑面积100万平方米，涵盖住宅、商业、写字楼、公寓及幼儿园、九年一贯制生活配套体系，包含住宅楼50栋，层数10层至26层，总户数6085户，是唐山非常有名的，以教育为卖点的大盘。

然而，这个百万平方米的大盘目前处于搁置状态。《证券日报》记者在项目现场发现，世纪学庭属于唐山远洋城商圈，目前大部分楼栋都已经封顶，有的外立面已经完成，远远望去，没有窗子的灰色巨型建筑一排排矗立着，宛若空城。

对面的销售中心颇有豪宅气质，门口大片空地仅停着几辆车。记者走进售楼中心，发现大厅也是空的，无接待人员。遍寻之下，一位工作人员从办公室走出来，她告诉记者，项目还没开盘。“什么时候开盘还没有定。”该人士称，销售价格也待定，至于产权年限还剩多少，其干脆表示不知道。

同时，记者查阅公开资料获悉，高新区是唐山经济发展最稳定、质量最高的区域，已于2010年11月份经国务院批准升级为国家级高新区，周边高校林立，教育资源丰富。世纪学庭正位于该区域内，按照其开发计划，预计2011年上半年开工建设，2012年底竣工。

值得注意的是，2012年11月份，一则报道指出，世纪学庭楼体平均建至5层左右，预计2013年初开盘。但记者在唐山市房产信息网并未查询到该盘的预售证信息。

有消息人士向本报记者透露，受唐山房地产市场和上述大盘拖累，博志集团在唐山尚有占地面积上千平方米土地尚未开发，现金难以回流，资金链紧张。

有报道称，中国指数研究院分析师刘雪瑞今年2月份在其回乡见闻报告中指出，唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而同期年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。

商业空置率高开发商贴钱促销

在走访唐山楼市过程中，《证券日报》记者发现，除了住宅销售多年滞涨，部分项目尾盘降价销售之外，其社区商业、办公业态空置率也非常高。

在凤凰新城中，记者发现，铂悦山项目配套商业铂悦派招商中心大门紧锁。记者辗转找到铂悦山销售中心后，一位销售员告诉记者，开发商并不持有运营商业，几乎都是销售的。不过，记者看到，虽然楼盘已经建好，但其商铺目前大多仍处于空置状态。

而同属这一区域的凤之梦大型商业综合体项目，也是静悄悄一片。据公开资料显示，凤之梦建筑面积8万多平方米，2012年底开盘，目前销售均价2.3万元／平方米。

“老城区的商业现在都不是很好，别说新建的这部分了。”有当地业内人士称。记者也发现，虽然凤凰新城区域楼盘众多，大多数项目也有居民入主，但只有部分建设年份稍早的小区商铺出租率较高，且整个凤凰新城，房地产中介可谓凤毛麟角，与北京、上海等一线城市房地产中介遍地的情形相比，可谓大相径庭。

而据记者了解，由于近几年唐山整体经济增速放缓，商业地产尤其是商铺，经营可谓十分惨淡。某知名开发商的综合体项目，此前曾卖出5万元/平方米的价格，但目前的日租金低的只有2元/平方米，租金回报率仅1.44%。

面对这一情况，也有开发商不惜拿出真金白银进行促销。在丰南区的荣盛未来城项目，其销售人员告诉记者，只要购入未来城的商铺，开发商将保证客户10年内都至少有8%的年租金回报率。

公开资料显示，位于唐山丰南区北部的荣盛未来城，总建筑面积41万平方米，是一个以中国第三大室内主题游乐场为主要亮点的商业综合体，目前的售价在1万元/平方米—3万元/平方米。

记者在其销售现场看到，虽然地处丰南区，但由于开发商保证了客户的投资回报率，且将项目分割成20平方米—30平方米的小单位出售，因此其销售现场的客户数量远超市区的几个项目。

而对于目前唐山楼市滞涨的现状，唐山当地的房地产资深人士认为，根源还是供大于求，同时本地经济增速的放缓也是重要因素之一，虽然国家和当地政府频频加施“药量”，但效果却并不十分理想。“作为一个典型的三线城市，唐山外来人口有限，需求并没有大幅增长的可能性。（证券日报）

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