广州选房指南：越秀篇

 

如何正确选房？？？

选区域：看经济、看人口、看规划！！！（决定性因素）

选板块：看产业、看配套、看交通！！！（重要因素）

选楼盘：品牌、性价比、定位、户型、周边等等（差异化因素）

不想看分析只想看结论的看这里：

1.广州市唯一一个没有购房死角的区，最终买什么房，由手里的子弹决定

2.综合配套水平全市最强且各板块间差异也是各区最小

3.板块价值由东南往西北方向逐渐递减

4.越秀区靠东南部（尤其东山板块）以及泛珠江新城的盘，都是终改的优选，而未必是投资的优选

5.不要仅为了区内一个学位砸锅卖铁接盘一个老破小

一、越秀基本面

经济：2021年越秀区GDP为3629.48亿元，经济总量位居全市第三。千万不要小看这个第三名，要知道，越秀区常住人口是广州市的倒数第三，行政面积是全市倒数第一。据2021年的公开资料显示，越秀亩产GDP超664万元，排全国第二、广东省第一。 从2020年开始，越秀人均GDP超30万元，遥遥领先天河、黄埔等其他各区！人口：据七普数据，越秀区常住人口约104万人，全市第9；十年增量-11.9万人，是全市唯一常住人口负增长的行政区。但，人口密度上看，越秀区仍以超过3万人/平方公里的指标冠绝全市。规划：《越秀区十四五规划》——“一轴三带六组团”产业空间布局。

广州传统中轴线：打造国际大都市文商旅融合发展轴。

东风路总部经济产业带：大力吸引区域性总部落户，培育优势本土总部企业，形成一批知名总部经济品牌，提高越秀总部经济发展能级，打造大湾区最具活力的总部经济生态圈。

环市路数字经济创新带：加快推进产业数字化和数字产业化建设，高标准布局人工智能与数字经济等新兴产业。

沿江路创新金融集聚带：推动普惠金融、绿色金融、科技金融、商贸金融等金融业态向高端高质高新发展，打造都会创新金融服务枢纽。

六大组团：推动北京路文商旅融合发展示范区、海珠广场文化金融CBD和国家产融合作试点区、黄花岗科技园、花果山国家超高清视频创新产业示范区、广州火车站现代商务会展区、东山口粤港澳大湾区生命健康产业创新区协调发展、提质扩面，提升产业集聚辐射力。

小结：其实，在十四五规划中，越秀区属于非常“透明”的区域，所谓的规划基本上是将现有的产业布局进行总结和包装。其实我们也知道，越秀区基本也已经到了区域发展的“瓶颈”，随着经济中心的东移，越秀区以往“老大哥”的地位可能正在逐渐转变为“老前辈”。当然了，凭借那么多年的沉淀与发展，越秀全域的发展已经比较均衡，并且其行政中心的地位仍不可动摇。因此，越秀的房产也许不那么“增值”（相对），但绝对保值。并且在学区和商圈分布如此密集的情况下，越秀绝对算得上自住的好选择。

二、板块细分

根据板块特征将全区划分为3个大板块，各板块又可以进一步细分：

淘金板块：桂花岗、麓景路、淘金、黄花岗、水荫路（从西到东）

市府板块：流花湖、小北路、西门口、市府、农讲所、解放南、海珠广场、北京路（从西到东、从北到南）

东山板块：东风东路、东川路、东山湖、东山口、五羊新城、二沙岛（从西到东、从北到南）

三、交通规划

最为广州市的中心，越秀区的轨交配套已经十分成熟，在10、11、12、13号线都建成之后，更是实现了各个主要街区的全覆盖，出行十分方便。

四、配套

越秀的学区已经不用多说，省一级学校遍地（要注意学位统筹的问题，近期有个朋友买了个学区房，但是莫名其妙被统筹到了周边最差的学校）。同时，每个板块都有成熟的商业综合体，城市休闲去处、文化设施等也十分完备。可以说，如果你工作和房产都在越秀，那么区内大小配套已经可以满足你几乎99%的日常生活需求。

总结：广州市唯一一个没有购房死角的区（强如天河，也被龙洞拖了后腿）。几乎每个板块都有值得入手理由，朋友们需要担心的点只剩下一个——钱包里的钱够不够。并且，别说新房，次新房也没多少了。

由于越秀区面积不大，板块特征也都大同小异，本篇就不再展开分析各细分板块了。在此预告《指南》的最终篇，广州后花园——从化区。