旭辉的挣扎求生

 

如果说近3个月来哪个民营地产企业最受市场瞩目，那应该就是旭辉。有关旭辉发行中债增担保中票的曲折，足以成为最跌宕起伏的商业剧本。

尽管市场有一些不同的声音，但是大部分投资者都认可一点：那就是旭辉的境内债券偿债意愿足够强，是目前最有诚意的民营房企之一。

旭辉的努力

无论是现在的民营房企，还是未来的城投，比起偿债能力来说，偿债意愿可能更重要。

这也是旭辉的境内债券价格仍然没有失控的主要原因，目前旭辉成交量较大的20旭辉01的价格仍然在56元左右，比较稳定。

相比之下，某些房企同行在具备一定偿债能力的前提下，偿债意愿几乎为零，无视投资者的愤怒直接不负责任躺平。

根据最新消息，旭辉准备出售海恒基旭辉中心两栋办公楼。两栋拟出售物业位于上海新兴的核心商务区-虹桥商务区，报价分别为5.5亿元及8.8亿元，合计超过14亿。

从这两个项目报价就可以看出，这是旭辉商业地产最核心的项目之一，把这些看家的项目放到货架，既显示出旭辉壮士断腕的决心，也可以看出旭辉的无奈。

2023年2月8日，旭辉集团迎来AMC的援手，东方资产宣布与旭辉集团签署战略合作协议，将帮助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。

当然，对于现在的旭辉来说，最重要的就是能否成功发行中债增担保的中票，市场此前的担心在于旭辉何时发行这期中票，但是现在市场担心旭辉能不能发行这期中债增担保中票。

目前，市场传言旭辉正在与中行洽谈，以支持其15亿中债增全额担保中票发行。此前旭辉本次中票发行一直由工行主要支持，但是如果本次中票发行迟迟不能落地，最终会对旭辉的信用产生伤害，因此旭辉的诉求是尽快成功发行本期中票，稳定市场信心。

因此，旭辉是在与时间赛跑。尽管并没有明确信号表明工行会退出旭辉的中票发行，但是对于旭辉来说，这种不确定性是等不起的。

从时间轴来看，旭辉本次中票发行起始于2023年初。

2023年开始，旭辉就准备发行由中债增担保的中票。22年旭辉集团发行的22旭辉集团MTN002就由中债增提供担保，考虑到23年民营房企发行债券大部分都是由中债增提供担保，因此市场认为旭辉能够在很短时间内完成发行。

1月3日，承销机构就旭辉集团股份有限公司2023年度第一期中期票据向市场询量，根据承销商提供的信息，本次中票由国泰君安牵头，工商银行联主，发行规模不超过20亿，债券期限为3年期，询价区间为2.8%-4.3%，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，此时旭辉并未取得中债增的担保函。

1月10日，旭辉取得中债增担保函，此时旭辉集团和主承调整询价信息，将发行时间改为1月18日，发行规模调整为不超过15亿。

但是直到现在，旭辉也没有发行23旭辉集团MTN001，旭辉相关人员称中票发行推迟系征信逾期记录所致。

根据相关人员的说法：旭辉计划发行的23旭辉集团MTN001原定春节前发行，因为旭辉突然发生一笔他行表内贷款逾期，上了人行征信（据了解目前已结清并从征信消除记录），按照交易商协会要求需要履行二次上会审议流程，同时根据行内承销业务管理办法，分行也需要推动行内重新履行信用风险审查审批流程，行内外流程顺利通过后，就可以继续推动发行工作。上述情况上海分行都清楚，也应该与客户沟通解释过了。

因此，无论如何，旭辉应该在近期会发行债券，稳定市场预期。因为旭辉境外债已经暂停支付本金和利息，境内债券不能再出现类似情况。

当然，旭辉迟迟未能成功发行中票，对市场信心也有所打击，债券价格下跌也是正常。

2023年，已有多家民营房企成功发行中债增担保的中票。

2023年1月18日，中骏集团官微发布信息称，该公司成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模15亿元，期限3年，发行利率4.1%，中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

同日，雅居乐也宣布成功发行2023年第一期中期票据募，金额12亿元，期限3年，利率4.7%，同样由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

2月21日，卓越集团旗下全资子公司卓越商管成功发行第二期中期票据人民币4亿元，由中信证券担任主承销商，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，债券期限3年，票面利率4.69%。

对于旭辉来说，尽快成功发行中债增担保中票，是目前最重要的事。

旭辉的2022年

2022年，对于曾经的地产模范生旭辉控股集团来说，是艰难的一年。

我们来看看2022年旭辉的路线图。

2022年6月，监管机构选定部分房企为示范房企，通过信用保持工具的形式支持发债，旭辉位列其中。在首批信用保护工具的示范房企发债中，旭辉发行的22旭辉01发行规模5亿，期限2+2年，票面利率5.5%，发行非常成功。

2022年9月，第二轮示范房企在银行间市场发行债券。旭辉控股(集团)有限公司作为示范房企，于9月21日在银行间市场公开发行2022年度第二期中期票据，发行规模为人民币12亿元，期限三年，该笔票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，最终票面利率仅为3.22%。

9月底，市场传言旭辉旗下的天津工程公司部分非标债务违约。对此传言，旭辉迅速澄清：消息所指信托付款，其实是作为项目股东的信托方在销售不及预期的情况下，要求进行提前清算。目前公司正在积极与金融机构沟通，寻求解决方案。

10月份开始，国际评级机构开始调低旭辉的评级。

10月5日，标普表示，应旭辉控股集团的要求，撤销了该公司的“B+”长期发行人信用评级。标普还撤销了该旭辉集团未偿高级无抵押债券的“B”长期发行评级。撤销前，所有评级均被列入负面影响评级观察名单。

10月6日，由于国内有国庆假期，境内债券并无成交，但是美元债市场和港股市场开始砸盘。2023年到期美元债下跌约15个点至29/32，2024年到期美元债下跌4个点至21/23。10月7日，旭辉控股股价再度大跌8.33%，短短几天股价已经跌掉近60%。

10月8日，穆迪将旭辉控股(集团)有限公司的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B3”，将其高级无抵押评级从“B2”下调至“Caa1”。展望仍为负面。

10月10日，旭辉控股集团今年4月发行2025年到期、票面利率6.95%可转换债券，应当于10月10日付息，但是投资者并未收到应付票息，旭辉方面表示其并未支付这笔可转债的票息。据债券募集说明书显示，因原定付息日10月8日恰逢周末，本周一（10月10日）为支付票息的最后期限，且募集说明书中并未提及支付宽限期事宜。

同时，市场也有传言称，旭辉正在寻求将7000万美元银团分期款项推迟至10月28日支付。

10月11日，惠誉评级宣布将旭辉控股控股（集团）有限公司（CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.，简称“旭辉控股集团”）的长期外币和本币发行人违约评级从“BB-”下调至“CC”，并将其高级无抵押评级和未偿票据评级从“BB-”下调至“CC”，回收率评级维持“RR4”。所有评级均已从负面观察名单中移出。

在多重不利信息及评级机构下调的影响下，旭辉的股票和债券大跌，最终造成今天这样的局面。

实际上，此时距离9月21日旭辉在中债增担保下成功发行中票，还不到1个月时间。

从公开债券上看，旭辉境内的公开债券余额也不多，且期限均比较长，所以旭辉有时间去解决债券价格的问题。

2022年11月，旭辉发布公告：已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付的本金和利息。目前，旭辉的境外债务总额约68.5亿美元，暂停支付到期未付的款项约4.14亿美元。为缓解流动资金压力及为业务营运提供资金，公司正积极探索处置境外资产的机会，旨在创造流动性或实现去杠杆化。

最终旭辉走向了展期。

现在，旭辉需要做的，就是尽快发行23旭辉MTN001，稳定市场信心，我们相信旭辉一定能成功发行。