创始人“出局”，世联行进入“大横琴时代”

       不排除大横琴后期再次增持世联行的股权。在阿里与易居联手对抗贝壳之际，另一大“中介巨头”世联行（002285.SZ）创始人陈劲松突然宣布辞任董事长，令地产中介市场的天猫贝壳之争再添变数。陈劲松的退出也让一直上市未卜的大横琴有了一个上市平台。对于陈劲松而言，表面是实控人，但表决权已经给了大横琴，后期或许还有股权的进一步变动。9月18日晚间，世联行公告称，创始人陈劲松辞去公司董事长职务，胡嘉接任。随后陈劲松在朋友圈写下了这样了一句耐人寻味的话：“秋天来的时候，有人总想到冬天，有人满怀着丰收。”房地产销售代理的老套路已经全面被渠道取代，以贝壳找房为首的互联网渠道商正强势崛起。老业务被时代抛弃，新业务又陷入困境，重重压力已经让世联行多位高管离职，陈劲松这次选择与世联分道扬镳，或许也是出于无奈。陈劲松的“离开”或许成全了大横琴。伴随着珠海大横琴拿下控制权及资产注入的准备，世联行正在改头换面。01 大横琴实现曲线上市？掌权28年的陈劲松正逐渐交出权力，变得更像一个职业经理人，世联行进入“大横琴时代”。由于目前国内资本市场基本对房地产及其上下产业链公司“关掉”了大门，大横琴通过入股世联行可获得宝贵的壳资源。据了解，早在2014年6月，大横琴就在港交所提交了上市申请书，并有望成为首只在港上市的横琴概念股。但赴港上市计划最终未能成行，2015年2月份有报道称该公司招股资料已经失效，后来也一直未重启上市。或许大横琴一开始的介入就是希望谋求一个上市平台。如今控制世联行，相当于曲线实现上市。在世联行的官网上，企业介绍已经变成：“世联行，1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，为大横琴集团首个上市平台。”除了高管大换血，市场普遍预期大横琴的优质资产将注入世联行。资料显示，截至2019年末，珠海大横琴总资产约811.28亿元，净资产397.58亿元，承担横琴新区建设项目383个，总投资超过2700亿元。旗下包括粤澳合作中医药科技产业园、横琴科学城、中拉经贸合作园、横倾国际商务中心、横琴总部大厦、星乐度·露营小镇、横琴希尔顿花园酒店等项目。下属大量商业写字楼和产业园物业，物业管理业务、资产管理业务或是注入世联行最合适的板块业务。02 转型长租公寓失策回望昔日成长痕迹，世联行也曾创下数个“顶峰”。作为曾经是房地产代理行业TOP1，世联行26年前起家于深圳。由陈劲松一手带大的世联行在2009年迎来事业第一个巅峰——上市，并制定了“交易+顾问策划”双轮驱动业务模式。随着房地产行业开始进入“下半场”。陈劲松认为，游戏规则已改变，存量市场将大有可为。从2014年起，公司由原来的世联地产更名“世联行”，并启动“祥云战略”，金融、资产管理和电商是该战略的“三驾马车”。世联行逐步加大了对新业务的探索和布局，包括世联红璞的公寓管理、以世联空间为主的共享办公业务、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等。尤其在长租公寓领域，世联行下了重本。世联行披露的数据显示，2017年长租公寓签约突破10万间，在管运营约3.5万间。世联行的目标是要达到100万间，这就需要更大的持续投入。彼时陈劲松对业务投入很有信心，2017年初的年度业绩发布会上，他指出，“长租公寓和写字楼都可以变成金融产品，资金不是问题。”在他的规划中，未来来自公寓、写字楼等存量资产运营的稳定收入是营收的重要组成部分。他也预料到转型会带来短期内的亏损，做好了“以退为进”的准备，相信“未来很多年后，我们会享受到这个布局带来的好处”。然而，世联行的转型之路没有那么顺利。经过几年的发展，新业务虽有了一定的成绩，但在营业收入上只占三成左右比例，有些业务每年的毛利只有几千万元，近三年还呈现下降趋势。世联行的一个重大战略失误在于，用现有的上市公司自有资金去做新业务，而不是另起炉灶。5年来，一直在砸自有资金，未曾引进外部投资。相比之下，自如、魔方、蛋壳等长租公寓，主要依靠风投去拼这个利润并不高的行业。新业务投资过大，很快把公司的财务报表搞坏，从而打击整个公司的士气。如果世联行的公寓业务，除了少量自有资金，通过融资去做，就会有更大的空间来面对危机。可能，过于自信和过于有钱，让陈劲松选择了自己玩而不是拉着资本一起玩。雪上加霜的是，2018年新一轮调控政策实施，新房市场波动大，占据世联行收入大头的代理销售业务不断遭遇挑战。当前房地产市场有个词叫“渠道为王”，通俗点的说法叫“带客”，带来一个客户成交后，开发商按一定比例给钱。二手房中介企业因其可以整合客户资源，自然占据了极大优势；开发商发展的“全民经纪人”模式又分了一杯羹，留给世联行的空间相对也就没那么大了。财报数据显示，2020年上半年，世联行实现营业收入28.01亿元，同比下降9.77%；归属于上市公司股东的净利润为-7452.86万元，由盈转亏，同比下降218.82%。世联行表示，公司业绩下滑主要是由于金融服务业务继续聚焦于为交易服务业务场景提供助力，主动控制规模、稳健放贷，本报告期内收入同比下降66.64%，从而影响当期利润。陈劲松在8月底发布《致世联行同事和投资者的信》时称，要实现这些转型目标，世联行本身的资源是远不足够的。“正是基于长远发展战略的高度认同和资源的战略协同，世联行和大横琴走到了一起。”03 错失二手房机遇期其实早在10多年前，世联行是最早尝试二手房交易的公司之一，当世联行在深圳开第一家门店时，链家还没诞生。但由于二手房交易，也称为中介，是一个脏苦累的活，员工素质普遍较低，管理难，社会地位也较低。而做新房代理，基本都是在案场驻场，赚钱更快、更体面。名校毕业的陈劲松有着精英意识，即便早期做二手房门店，也只是在豪宅区，且规模很小。最终，世联行在早期彻底抛弃了二手房代理业务，完全投向更“高大上”的一手房代理。世联行拒绝走的的这片领域，后来发展出了一些新的中介龙头。链家、中原、Q房凭借大规模布网门店的线下优势，将二手房交易与金融业务打通，还实现了平台化管控。此外，一手房交易也越来越倚重二手房的门店优势，世联在一手房代理也不得不依靠二手房公司的渠道资源。为了获取线下门店这一渠道资源，通过打通二手房渠道优势，将世联行的一手房销售和金融业务做大，世联行选择弯道超车去收购中介公司。2015年3月世联行与深圳Q房签署了投资4.2亿元的合作协议，并支付5000万元定金。然而，最终双方并没谈拢，世联行的收购失败。2019年8月，世联行还与58同城、同策咨询共同发起“互联网+”新房分销服务平台，即中国PMLS新房联卖平台——58爱房，进入新房渠道分销市场。在发布会上，三方披露的数据是，58爱房已有新房销售代理项目超3500个，渠道分销服务项目超1800个，平台绑定二手合作店数量超4万家门店，并希望在未来三年，深度服务超3万亿规模的新房联卖市场。与此同时，三方还共同组建了一个合资公司。然而，目前随着贝壳的做大，并在线下门店和渠道方面取得一定垄断地位，世联行此时再发力做渠道分销已经为时已晚。04 引入国资的“自救”陈劲松曾经尝试过两次自救，一是在去年年底宣布收购同策，结果今年年中表示交易没谈妥；二是向珠海大横琴转让股份，但代价就是让出世联行的法人和董事长。2019年12月，世联行一纸公告透露，拟发行股份及支付现金方式购买同策控股权，并募集配套资金。彼时，陈劲松直言，这是一场代理行业的“强强联手”。但事实却是，世联行与同策在业务上的同质性，成为了市场“诟病”所在。最突出的在于，世联行与同策重心都是一手市场的新房业务，而当前国内房地产存量市场加速来临的背景下，对着力盘活存量房源的二手房业务并不具备优势，若一昧地并购扩大同质市场份额，简单的“大鱼吃小鱼”，很大程度上无法带来突破性的业绩增长。因而，短暂半年过后，曾预想与同策的“抱团取暖”终究散场。这一次，陈劲松甚至将表决权最高的董事长位置交给大横琴的胡嘉。因为拥有最高表决权（29.9%）的大横琴，竟然不是公司的最大股东。而这或许只是大横琴入主的开始，不排除大横琴后期再次增持世联行的股权。